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臺北市政府 103.12.02. 府訴二字第10309155200號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市中山地政事務所
訴願人因申請時效取得地上權登記事件，不服原處分機關民國103年9月1日中登駁字第00015
4 號駁回通知書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人檢附戶籍謄本、土地複丈成果圖、他項權利位置圖、房屋稅籍證明書、中國國民黨94
年 4月29日出具之證明書、四鄰證明書、臺灣高等法院99年度上字第532號、100年度上易字
第 557號民事判決、台灣電力公司電費收據、臺北市稅捐稽徵處中南分處房屋稅繳款書及臺
北自來水事業處用水繳費證明等文件，以原處分機關民國（下同）103年7月17日收件中山字
第 xxxxx號土地登記申請書，就中華民國所有本市中山區○○段○○小段○○地號土地【下
稱系爭土地，管理機關：財政部國有財產局臺灣北區辦事處（已更名為國有財產署北區分署
）；面積 336平方公尺；權利範圍：33600分之26335】申請時效取得地上權登記。案經原處
分機關審認本案尚有應補正事項，乃以 103年8月1日中登補字第001471號補正通知書通知訴
願人略以：「......三、補正事項（一）按最高法院64年台上字第2552號判例要旨：『地上
權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生
之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取
得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地
上權之意思，嗣後亦非有民法第 945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第
772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人。』，經查申請人於98年間曾向財政部
國有財產局提起確認土地租賃關係存在之訴訟（臺灣臺北地方法院98年度重訴字第 360號請
求申租公有土地事件），似與行使地上權之意思不符，且案附○○○、○○○○、○○○『
四鄰證明書』非屬行使地上權之主觀意思而占有之證明文件，故仍請檢附占有人占有之始以
行使地上權意思而占有之證明文件及其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文
件供審；另本案占有時效期間之起訖時間應由占有人主張並註明於書面文件。（土地登記規
則第 118條、時效取得地上權登記審查要點第10點、最高法院64年台上字第2552號判例）（
二）申請書：第 (2)欄原因發生日期請依時效完成日填寫。（時效取得地上權登記審查要點
第1點）......。」並請訴願人於接到通知之日起15日內補正。該補正通知書於103年 8月 4
日送達，嗣訴願人雖於 103年8月18日補附案外人○○○、○○○等2人出具之證明書等資料
供核，惟仍難認訴願人已依限提出其占有之始以行使地上權之意思而占有之證明文件及其他
足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件，原處分機關爰審認訴願人未照補正事
項完全補正，乃依土地登記規則第57條第1項第4款規定，以 103年9月1日中登駁字第000154
號駁回通知書駁回訴願人之申請。該駁回通知書於103年9月3日送達，訴願人不服，於103年
9月22日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按民法第 769條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之
不動產者，得請求登記為所有人。」第 770條規定：「以所有之意思，十年間和平、公
然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所
有人。」第 772條規定：「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已
登記之不動產，亦同。」第 832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有
建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」
土地法第37條第 2項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異
議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」
土地登記規則第 1條規定：「本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。」第56條
規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人
於接到通知書之日起十五日內補正：一、申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺
者。二、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。三、登記申請書記載事
項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者
。四、未依規定繳納登記規費者。」第57條規定：「有下列各款情形之一者，登記機關
應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、
依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關
係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人不服前項之駁回
者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判
。」第 108條規定：「於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權
或農育權登記時，應提出位置圖。因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權
登記時，應提出占有範圍位置圖。前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。」
第118條第1項規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行
使地上權意思而占有之證明文件......。」
時效取得地上權登記審查要點第 1點規定：「占有人申請時效取得地上權登記，應合於
民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第一百十八條辦理。」第 5點規定：「以
戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍謄本有他遷記載時，占有人應另提占
有土地四鄰之證明書或公證書等文件。」第6點第1項規定：「占有土地四鄰之證明人，
於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或
房屋居住者，且於占有人占有之始應有行為能力。」
最高法院64年度臺上字第2552號判例：「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件
須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思
者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人
占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民
法第九百四十五條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第七百七十二條準
用同法第七百六十九條之規定，請求登記為地上權人。」
84年度臺上字第 748號判決：「......主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意
思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以
行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年度臺上字
第2552號判例參照）。又占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，
有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權
之意思而占有者，應負舉證責任......。」
87年度臺上字第1284號判決：「......主張因時效取得地上權者，依民法第七百七十二
條準用同法第七百六十九條或第七百七十條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人
之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第九百四十四條
第一項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責。又占有人無法律上之權源在
他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越
界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占
有使用，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認
占有人係基於行使地上權之意思而占有......。」
最高行政法院95年 9月份庭長法官聯席會議決議︰「......稱地上權者，謂以在他人土
地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權，民法第 832條定有明文。
又占有土地建築房屋或種植竹木，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或
借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占
有者，應負舉證責任；另主張時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有始足當
之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意
思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。申請人提出之四鄰證明書，尚不足以證
明其係本於行使地上權之意思而占有系爭土地，登記機關尚不得依時效取得地上權登記
審查要點為公告......。」
二、本件訴願理由略以：
（一）訴願人前以原處分機關 102年2月7日土地登記申請書，就系爭土地申請地上權登記，
迭經原處分機關駁回申請及臺北市政府駁回訴願後提起行政訴訟，業經臺北高等行政
法院 102年10月30日102年度訴字第1077號及最高行政法院103年2月27日103年度判字
第 102號判決，撤銷原處分及訴願決定，命原處分機關須再通知訴願人提出因時效完
成而取得地上權登記請求權之證明文件，進行實質審查後，另行作成適法之決定，及
駁回原處分機關上訴；惟原處分機關未為實質審查即駁回本件申請。
（二）查現有臺北市中山區○○○路○○段○○巷○○號之系爭房屋，係65年 5月間訴願人
獲得原土地所有人中國國民黨同意自費興建，迄今已歷37年；上揭房屋既坐落於系爭
土地上，則訴願人和平、公然、繼續占有系爭土地，自得單獨申請取得地上權登記；
又臺灣高等法院99年度上字第 532號申租公有地事件及100年度上易字第557號確認所
有權事件，法院雖判決訴願人等敗訴，然皆認定訴願人為系爭房屋所有權人；訴願人
自65年間在系爭土地上興建房屋時起，即係以行使地上權之意思占有系爭土地，其後
申租公有地，係認為租地較時效取得地上權容易，但不能謂訴願人已拋棄原有得行使
地上權權利之意思，請撤銷原處分。
三、查訴願人以原處分機關 103年7月17日收件中山字第16539號土地登記申請書，就系爭土
地申請時效取得地上權登記，案經原處分機關審查，訴願人尚有事實欄所載應補正事項
，乃以103年 8月1日中登補字第001471號補正通知書通知訴願人依限補正；惟訴願人未
依補正事項完全補正，原處分機關乃依土地登記規則第57條第1項第4款規定駁回所請，
自屬有據。
四、至訴願人主張其於前地上權登記申請案（原處分機關 102年2月7日收件中字第3837號土
地登記申請案，下稱前申請案）迭經原處分機關駁回申請及臺北市政府駁回訴願後提起
行政訴訟，臺北高等行政法院命原處分機關通知訴願人提出因時效完成而取得地上權登
記請求權之證明文件，進行實質審查後，另行作成適法之決定，惟原處分機關未遵照辦
理一節。經查前申請案因訴願人於申請書上勾選「設定」地上權並檢附地上權設定契約
書，其後於補正程序中方主張其係時效取得地上權，而上開行政訴訟判決之意旨，係指
明原處分機關應在訴願人於補正程序中提出時效取得地上權之新主張時，應再給予補正
機會之程序保障。另查前申請案經行政法院判決撤銷原處分（原處分機關102年3月19日
中登駁字第Y00015號駁回通知書）及訴願決定（本府102年6月26日府訴二字第10209098
500號訴願決定書）確定後，經原處分機關改列為103年 3月18日收件中山字第038371號
，並依前揭行政法院判決意旨以 103年5月5日中登補字第000590號補正通知書請訴願人
於接到該通知之日起15日內補正因時效完成而取得地上權登記請求權之證明文件；該補
正通知書於 103年5月6日送達，嗣因訴願人未依限補正，原處分機關乃以103年5月28日
中登駁字第000103號駁回通知書駁回前申請案。至本件申請案係訴願人另行提起之新案
，並已於申請書上勾選「時效取得」地上權，而原處分機關亦已就訴願人時效取得地上
權之主張命訴願人補正，已與前開判決指明事項無關。是此部分訴願主張顯有誤解，不
足採據。
五、訴願人復主張臺灣高等法院99年度上字第 532號申租公有地事件及100年度上易字第557
號確認所有權事件，認定訴願人為系爭房屋所有權人，其自65年建屋時起即以行使地上
權之意思占有系爭土地，其後主張申租公有地乃請求權競合時擇一行使一節。按「土地
總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明
文件......。」為土地登記規則第118條第1項所明定。復按申請時效取得地上權登記，
應符合前揭民法第 769條、第770條及第772條規定，並就相關法定要件是否已具備提出
相關事證，俾供該管地政機關審查。而主張時效取得地上權之第一要件須為以行使地上
權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以
行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。況地上權與租賃關係，
分屬物權與債權關係，其等法律效力迥異，非謂占有人有長期占有使用之事實，即可就
其主觀有行使地上權之意思或有租賃之意思擇一主張，有前揭最高法院64年度臺上字第
2552號判例可稽。又占有他人土地建築房屋，其情形多端，有以無權占有之意思，有以
所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張
以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。查訴願人建屋之事實及其所檢附之房屋
稅及用水、電繳費證明、四鄰證明等文件，至多僅能證明其占有系爭土地之事實；另有
關103年8月15日及16日案外人○○○及○○○出具之證明書，內容雖敘及「重建時曾向
律師朋友請教，認為房子要蓋好一點，堅固一些，在法律上滿二十年以上可申辦地上權
之法益」等語，惟此證明書既分別於103年8月15日及16日作成，尚不足證明訴願人確係
於占有初始即以行使地上權之意思表示於外部；且訴願人亦未就案外人於證明書所稱情
事提出客觀上足資證明之文件，善盡舉證之責，難謂可採。是本案原處分機關以訴願人
未依前揭補正通知書意旨，依限提出其占有之始以行使地上權意思而占有之證明文件及
其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件等予以完全補正，依土地登記
規則第57條第1項第4款規定駁回訴願人之申請，並無違誤。訴願主張，不足採據。從而
，原處分機關駁回訴願人申請案，揆諸前揭規定、裁判及決議意旨，並無不合，原處分
應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 丁 庭 宇（公出）
委員 蔡 立 文（代理）
委員 王 曼 萍
委員 劉 宗 德
委員 紀 聰 吉
委員 戴 東 麗
委員 柯 格 鐘
委員 葉 建 廷
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 吳 秦 雯
中華民國 103 年 12 月 2 日
市長 郝龍斌請假
副市長 丁庭宇代行
法務局局長 蔡立文決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）
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