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臺北市政府 104.08.20. 府訴二字第10409110500號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市松山地政事務所
訴願人因土地所有權移轉登記事件，不服原處分機關民國104年6月3日辦竣登記之104年收件
信義字第010210號、104 年收件信義字第010220號土地移轉登記案，提起訴願，本府決定如
下：
主文
訴願駁回。
事實
一、本市信義區○○段○○小段○○、○○地號土地權利範圍全部（下稱系爭土地），原係
案外人○○等人所有。案外人○○○等62人委任○○○地政士檢附土地登記申請書、買
賣契約書、授權書、提存書等文件，於民國（下同） 104年1月22日依土地法第34條之1
規定，向原處分機關以 104年收件信義字第010210及第010220號土地登記申請案，申請
將系爭土地所有權移轉登記予案外人○○○（為行使優先購買權之人），並均切結優先
購買權人已放棄優先購買權。因系爭土地之共有人○○及○○等 2人為土地總登記時登
記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符情形，前經本府公告其所有系爭土地持分
屬地籍清理清查辦法第 3條第10款之土地，原處分機關爰依地籍清理條例第3條、第8條
及地籍清理條例施行細則第5條規定，以104年1月28日北市松地登字第10430137801號及
第10430137901號公告3個月徵詢異議（自104年2月11日張貼公告日起至104年5月11日止
）。
二、嗣經案外人○○○（共有人○○之繼承人之一）以104年4月29日異議申請書向原處分機
關提出異議，主張該 2件土地登記申請案未依法定徵詢優先承購程序辦理相關事宜，原
處分機關乃以 104年5月4日北市松地登字第 10430727810號函請代理人○○○地政士提
供相關證明文件以供審查，經○○○地政士以 104年5月7日書面檢附103年9月25日○○
郵局第001244號及○○郵局第001012號存證信函、掛號郵件收件回執（案外人○○○及
訴願人均於103年9月25日收訖）等影本，說明該 2件存證信函業載有土地標示、處分方
式、價金分配、價金受領及他共有人主張優先承買之期限，且未於該等存證信函所定期
限內收到案外人○○○表示優先購買之意思表示。原處分機關爰再以104年 5月8日北市
松地登字第 10430727820號函請案外人○○○提供其於期限內主張優先購買權之證明文
件，嗣案外人○○○以104年5月16日○○郵局第000444號存證信函檢附102年12月5日○
○郵局第000101號存證信函影本，主張業已行使優先購買權，且○○○地政士竄改處分
標的及範圍。經原處分機關審認案外人○○○提出102年12月5日○○郵局第000101號存
證信函影本主張已行使優先購買權，惟與○○○地政士提供通知他共有人行使優先購買
權之103年9月25日○○郵局第001244號及○○郵局第001012號存證信函等影本，時間點
不合，乃再以104年 5月19日北市松地登字第10430727800號函通知案外人○○○限期提
供確於期限內表示以同一條件行使優先購買權之證明文件，並以104年5月19日北市松地
登字第10430727801號函請代理人○○○地政士提供該2件土地登記申請案所有有關通知
他共有人行使優先購買權之證明文件。
三、嗣代理人○○○地政士以104年5月25日書面檢附通知系爭土地他共有人行使優先購買權
相關之102年11月27日○○郵局第001661號、第001694號及○○郵局第001190號、103年
6月9日○○郵局第000717號、第000714號、103年9月25日○○郵局第001244號及○○郵
局第001012號存證信函等影本，並表示案外人○○○均未主張行使優先購買權。原處分
機關審認並無案外人○○○於 104年4月 29日異議申請書所敘未明確告知買賣交易價格
之情形，且案外人○○○並未於 104年5月19日北市松地登字第10430727800號函期限內
提供相關證明文件，爰以104年6月2日北市松地登字第10430896200號函復案外人○○○
之代理人○○○律師略以：「......說明：......三、......惟○君未於本所上開 104
年 5月19日函所定期限內，檢具於○地政士通知所限期間內依相同條件向其行使優先購
買權之證明文件，且異議人102年12月5日○○郵局第000101號存證信函請出賣人提供正
確及詳述之資料，以為異議人考量行使優先購買之主張，皆未有旨揭地號土地，故貴律
師代理○君異議事項本所無從受理，旨揭地號土地之買賣所有權移轉登記案（本所 104
年信義字第010210及010220號）將依規定程序續行辦理登記......。」原處分機關並於
104年6月3日辦竣該2件土地登記申請案之所有權移轉登記，另以104年6月12日北市松地
登字第 10430996700號函通知訴願人及案外人○○○等共計23人。訴願人不服上開核准
系爭土地所有權移轉登記之處分，於104年6月10日經由原處分機關向本府提起訴願，並
據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按土地法第34條之 1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但
其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設
定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有
人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提
出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請
登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項
規定，於公同共有準用之......。」第37條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之
所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議
處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」
民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，
應得公同共有人全體之同意。」
土地登記規則第97條第 3項規定：「依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購
買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通
知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」
土地法第三十四條之一執行要點第 1點規定：「依土地法第三十四條之一（以下簡稱本
法條）規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以下簡稱建物）為處分、變更及設
定地上權、農育權、不動產役權或典權，應就共有物之全部為之。」第6點第1項規定：
「本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合
計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不
計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但
共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。」第 7點規定：「本法條第二
項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：（一）部分共有人依本法
條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視
實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應
以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村
里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（五）
通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受
通知人及通知人之姓名住址及其他事項。（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通
知或公告之對象。（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。」第 8點
規定：「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定
辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約
書內，應列明全體共有人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條
之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其
通知或公告之文件。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須
親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請
登記。（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文
件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責；
已領受對價補償之他共有人，除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款
及第十款規定之情形者外，應親自到場，並依同規則第四十條規定程序辦理。無對價或
補償者，應於登記申請書適當欄記明事由，並記明如有不實，共有人願負法律責任後，
免於提出證明。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍......。」第10點規定：「
本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：......（二）徵求他共有人是否優
先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十
日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以
該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。（三）他共有人之優先購買權，仍應
受有關法律之限制......（六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義
務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有
損害者，得依法向該共有人請求損害賠償......（十一）土地或建物之全部或應有部分
為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共
有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各
主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。」
二、本件訴願理由略以：地政士○○○ 103年9月25日以2份存證信函為土地處分通知書，未
詳實告知優先承購內容如總價金、支付方法及支付期限等各項條件，通知無效，訴願人
無從行使優先承購權，更無放棄優先購買之事實；提存之價金低於公告現值，與公告市
價差異更大； 2份土地處分通知書就 2筆及5筆土地分別為通知，顯示原有效契約應為2
筆，惟○○○地政士後續以3筆進行買賣，前後不一致，應為無效之買賣。
三、查案外人○○○等62人委任○○○地政士檢附土地登記申請書、買賣契約書、授權書、
提存書等文件，於104年1月22日依土地法第34條之1規定，向原處分機關以104年收件信
義字第010210及第010220號土地登記申請案，申請將系爭土地所有權移轉登記予案外人
○○○（為行使優先購買權之人），並由原處分機關依地籍清理條例第3條、第8條及地
籍清理條例施行細則第5條規定，公告3個月徵詢異議。經案外人○○○聲明異議後，原
處分機關乃先後函請該 2件土地登記申請案之代理人○○○地政士及案外人○○○提供
相關證明文件，分別經○○○地政士提供103年9月25日○○郵局第001244號及○○郵局
第001012號存證信函及掛號郵件收件回執（案外人○○○及訴願人均於103年9月25日收
訖）等影本、案外人○○○提供102年12月5日○○郵局第000101號存證信函影本。原處
分機關審認該 2件土地登記申請案業已依法踐行通知優先購買權之程序，且案外人○○
○無法提供確實於期限內行使優先購買權之證明文件，爰以104年 6月2日北市松地登字
第 10430896200號函復案外人○○○之代理人○○○律師，表示該 2件土地登記申請案
將依法續行處理，並於 104年6月3日辦竣所有權移轉登記，是原處分機關所為登記，自
屬有據。
四、至訴願人主張地政士○○○ 103年9月25日以2份存證信函為土地處分通知書，未詳實告
知優先承購內容如總價金、支付方法及支付期限等各項條件，通知無效，訴願人無從行
使優先承購權，更無放棄優先購買之事實；提存之價金低於公告現值，與公告市價差異
更大；2份土地處分通知書就2筆及5筆土地分別為通知，顯示原有效契約應為2筆，惟○
○○地政士後續以 3筆進行買賣，前後不一致，應為無效之買賣云云。按土地法第三十
四條之一執行要點第10點規定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
......（六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之
所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向
該共有人請求損害賠償......。」是系爭土地出賣人是否踐行土地法第34條之1第2項規
定之通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響；又
關於通知事項及提存價格，依土地法第三十四條之一執行要點第 8點規定：「依本法條
規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：（一）本法
條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體
共有人及其繼承人，並於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三
項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之文件
......（二）涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文
件，並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤，由義務人自行負責..
....對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍......。」是訴願人上開主張核屬私權
爭執，並非原處分機關審查範圍。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關受理並辦竣
104 年收件信義字第010210號及第010220號土地登記申請案，揆諸前揭規定，並無不合
，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 楊 芳 玲
委員 王 曼 萍
委員 劉 宗 德
委員 紀 聰 吉
委員 葉 建 廷
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 傅 玲 靜
中華民國 104 年 8 月 20 日
市長 柯文哲
法務局局長 楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）
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