臺北市政府 106.04.21. 府訴二字第10600068200號訴願決定書 | 訴願決定書-友善列印

臺北市政府 106.04.21. 府訴二字第10600068200號訴願決定書訴願人 ○○有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國 105年12月15日北市地權字
第 10533255900號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人為不動產經紀業者，前經民眾向新北市政府地政局（下稱新北市地政局）陳情，
訴願人於○○○網站刊登之「○○」（○○大樓，坐落於新北市三重區○○路○○段○
○號，物件編號：Rxxxxxxx）租屋廣告（下稱系爭廣告）有坪數不實之情事，案經新北
市地政局以民國（下同） 104年9月8日新北地價字第1041719542號函通知訴願人於文到
15日內以書面提出說明，並檢附本案之不動產委託出租契約書等相關文件供稽，俾為後
續查處。嗣經訴願人以104年9月18日書面回復略以，系爭廣告刊載之坪數與業主提供文
件相符，惟受限於○○○網站刊載出租樓層僅有單一數字欄位，故以出租之最高層樓16
樓為代表涵蓋以下樓層，並於網站特色說明處加註，並無以不實廣告欺瞞公眾之意圖。
案經新北市地政局查認系爭廣告刊載「樓層：16F/39F、坪數2,475坪（現況）、權狀坪
數3,993坪」，惟實際上單一樓層坪數並非2,475坪，訴願人所刊登之系爭廣告之樓層、
坪數似與實際未符，且訴願人未與委託人（○○股份有限公司，下稱○○公司）簽訂委
託出租契約書，涉有違反不動產經紀業管理條例情事，因訴願人營業處所在本市，乃以
104年9月23日新北地價字第1041809398號函移請原處分機關處理。
二、嗣訴願人以 105年8月2日書面向原處分機關陳述意見表示，○○公司在104年 6月1日即
以預租方式委託訴願人幫忙招租，由於○○大樓未完工而無謄本資料，訴願人必須完全
以○○公司所提供的估算面積處理，至於○○公司向建管處呈報的各樓層詳細面積資料
，○○公司表示由於此部分屬該公司資產，不便向外提供，因此請以○○公司當初寄給
訴願人的樓層面積資料來審核，並檢附○○公司 104年6月1日由該公司資產管理部處長
○○○簽名公告○○大樓促租方案事宜之書面資料供原處分機關參處。原處分機關為釐
清本案事實，乃以105年8月23日北市地權字第 10532237000號函請○○公司查告訴願人
所述是否屬實，及○○公司是否係以該105年1月6日（按：應係104年6月1日）○○○處
長簽署之公告函文取代與訴願人簽立委託租賃契約書等情，經○○公司以105年8月31日
群光管發字第 10534號函復原處分機關略以：「......1.本公司於三重區○○路○○段
○○號有部份（分）不動產擬出租，遂於 104年6月1日以通知信......通知予各大仲介
，邀請業者參與。 2.本公司對於仲介業者僅開放一般委任關係，○○於104年主動來電
洽詢，要求本公司簽署專任委託書，此與本公司政策不符，故並未與○○簽立委託租賃
契約書，亦未以公告函文取代委託租賃契約書。3.目前因○○大樓之權狀尚未核發，故
坪數資訊目前尚無法提供 ......。」原處分機關依○○公司上開說明，復以105年10月
17日北市地權字第 10532707400號函通知訴願人於文到15日內以書面提出說明，經訴願
人所屬營業員○○○（即訴願代理人，下稱○君）於105年11月3日以電子郵件檢附相關
資料表示其於刊登系爭廣告時，係根據○○公司促租方案公告，認為訴願人已經受到委
託才刊登廣告，而訴願人並不知道需要另外簽署委託契約，是經原處分機關提醒後才知
道；另關於廣告不實（坪數不符）部分，系爭廣告權狀坪數（含公設在內）為 3,993（
坪），現況（淨坪，不含公設）為 2,475（坪），且訴願人在廣告的特色說明中特別註
明「可分割出租」以表示並非同一樓層，加上實務上以雙北市來說，單一樓層最多可達
權狀面積800~900多坪，權狀面積單一樓層達近1,500坪已是極限，因此無論權狀坪數與
實際淨坪，系爭廣告刊登內容皆與○○公司當初所提供資料相符，並無坪數不符或廣告
不實之情形。案經原處分機關審認訴願人刊登系爭廣告內容權狀面積與事實不符，且訴
願人未與委託人簽訂委託契約書即刊登系爭廣告，分別違反不動產經紀業管理條例第21
條第1項及第2項規定，爰依同條例第29條第1項第 3款及統一裁罰基準第2點丙類違規事
件8、9等規定，以105年12月15日北市地權字第10533255900號裁處書各處訴願人新臺幣
（下同） 6萬元罰鍰，合計處12萬元罰鍰；另因系爭廣告業已下架，無須限期改正。該
裁處書於 105年12月22日送達，訴願人不服，於105年12月30日向本府提起訴願，106年
1月25日、1月26日及2月10日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄
市政府地政處（按：在本市已更名為地政局）......。」第 4條規定：「本條例用辭定
義如下：一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預
售屋及其可移轉之權利。......四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公
司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務......。
」第21條第1項及第2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷
售。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第29條第1項第3
款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：......三、違反......第二十一
條第一項、第二項......規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」
行政罰法第 7條規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。法
人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務
者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故
意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」
不動產經紀業廣告處理原則第 4點規定：「廣告應與委託契約書內容及事實相符。委託
契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。」第 6點規定：「廣告有下列
表示或表徵之一者，得認定為不實廣告： ......（二）不動產面積：1、廣告上標示建
築物或土地總面積與所有權狀登記之面積不符。......。」
臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌─────────┬─────────────────────────┐
│類別 │丙 │
├─────────┼───────────┬─────────────┤
│違規事件 │八、經紀業未與委託人簽│九、經紀業受委託後所刊登之│
│ │ 訂委託契約書，即刊│ 廣告及銷售內容，與事實│
│ │ 登廣告或銷售者。 │ 並不相符，或未註明經紀│
│ │ │ 業之名稱者。 │
├────┬────┼───────────┼─────────────┤
│法條依據│違反法條│本條例第21條第1項 │本條例第21條第2項 │
│ ├────┼───────────┴─────────────┤
│ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │
├────┴────┼─────────────────────────┤
│裁罰對象 │經紀業 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│法定罰鍰額度 (新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │
│幣：元) 或其他處罰│ │
├─────────┼─────────────────────────┤
│統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以│
│幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： │
│ │ 1.第1次處6萬元以上15萬元以下罰鍰…… │
└─────────┴─────────────────────────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）本案系爭廣告係○君所刊登，關於系爭廣告不實部分，由於○○大樓當時尚未完工
而無謄本資料，經○君與○○公司確認後，先以○○公司所提供的租賃樓層明細表
來處理，係經○○公司授權同意後始刊登系爭廣告，並未有廣告不實而誤導民眾之
情形。
（二）另關於未與○公司簽訂委託契約書部分，係○君單純相信○○公司所提供的促租方
案公告函文即為委託關係而刊登廣告，且因訴願人所屬員工○小姐與○○公司嚴重
交惡而一直未能處理，經○君與○○公司○經理溝通後，○經理以郵件寄送一般委
託租賃契約書，雖此委託書委託日期無法追溯，但足以證明○○公司係因與訴願人
員工○小姐交惡而導致○○公司○經理否認一切，致原處分機關決定裁處，請撤銷
原處分。
三、查訴願人為不動產經紀業者，其所屬營業員○君於網路刊登如事實欄所述內容不實出租
廣告且未與○○公司簽訂委託出租契約書之違規事實，有內政部不動產服務業管理作業
系統經紀業查詢列印畫面、系爭廣告網頁、新北市地政局104年9月23日新北地價字第10
41809398號及○○公司 105年8月31日群光管發字第10534號函等影本附卷可稽，原處分
自屬有據。
四、至訴願人主張系爭廣告係○君所刊登，由於○○大樓當時尚未完工而無謄本資料，乃先
以○○公司所提供的租賃樓層明細表來處理，係經○○公司授權同意後始刊登系爭廣告
，並未有廣告不實而誤導民眾之情形；另關於未與○○公司簽訂委託契約書部分，係○
君單純相信○○公司所提供的促租方案公告函文即為委託關係而刊登廣告，且因訴願人
所屬員工○小姐與○○公司嚴重交惡而一直未能處理，經○君與○○公司○經理溝通後
，○經理以郵件寄送一般委託租賃契約書，雖此委託書委託日期無法追溯，但足以證明
○○公司係因與訴願人員工○小姐交惡而導致○○公司○經理否認一切，致原處分機關
決定裁處云云。經查：
（一）按不動產經紀業應與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，且所刊登之
廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱，違者，處 6萬元以上30萬元
以下罰鍰；而廣告上標示建築物或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者，得認
定為不實廣告；分別為不動產經紀業管理條例第21條第1項及第2項、第29條第 1項
第3款及不動產經紀業廣告處理原則第6點第2款第1目所明定。是不動產經紀業者應
與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，並依事實製作廣告內容之義務
，俾使一般民眾得接近瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，從中取得充足之資訊，
而達保障交易者權益及建立交易秩序之目的。
（二）本案依卷附系爭廣告影本顯示，其刊登內容略以：「......坪數 2,475坪（現況）
權狀坪數 3,993坪樓層：16F/39F......」；復依○○公司 105年8月31日群光管
發字第 10534號函復原處分機關內容略以：「......說明：......二、......1.本
公司於三重區○○路○○段○○號有部份（分）不動產擬出租，遂於104年6月 1日
以通知信......通知予各大仲介，邀請業者參與。2.本公司對於仲介業者僅開放一
般委任關係，○○於 104年主動來電洽詢，要求本公司簽署專任委託書，此與本公
司政策不符，故並未與○○簽立委託租賃契約書，亦未以公告函文取代委託租賃契
約書。3.目前因○○大樓之權狀尚未核發，故坪數資訊目前尚無法提供......。」
是本案系爭廣告標的即○○大樓於訴願人刊登系爭廣告時尚未完工，無相關謄本登
記資料可稽，且經○○公司表示該大樓權狀尚未核發，縱訴願人主張先以○○公司
所提供之租賃樓層明細表據以刊登系爭廣告，惟該明細表所列權狀坪數及淨坪等，
亦非系爭廣告所刊登之「坪數2,475坪（現況）、權狀坪數3,993坪、樓層：16F/39
F」；準此，本件訴願人於系爭廣告刊登之權狀面積等與事實不符，洵堪認定。
（三）次查訴願人於刊登系爭廣告時並未與○○公司簽訂委託契約書，為訴願人所不否認
，雖訴願人事後檢具與○○公司簽訂之一般委託租賃契約書，惟該契約書第 3條約
定之委託期限載明自105年12月 1日起至105年12月31日止，係在系爭廣告刊登之後
，是訴願人未與○○公司簽訂委託契約書即刊登系爭廣告，亦堪認定。訴願主張，
不足採據。
（四）復○君為訴願人所屬經紀營業員，有內政部不動產服務業管理作業系統經紀業經紀
營業員查詢列印畫面影本在卷可憑，其實際執行者既為前揭不動產之仲介租賃業務
，即難認其所執行之業務與訴願人無關，依行政罰法第7條第2項規定，○君之故意
、過失應推定為訴願人之故意、過失，是原處分以訴願人為處分之對象，尚無違誤
。從而，原處分機關依前揭規定及統一裁罰基準，就訴願人上開 2違規行為各處法
定最低額 6萬元，合計處12萬元罰鍰，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員柯格鐘
委員范文清
委員王韻茹
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員陳愛娥
委員劉昌坪
中華民國 106 年 4 月 21 日
市長柯文哲
法務局局長袁秀慧決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院行政訴訟庭
提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號）

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