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臺北市政府 107.07.05. 府訴二字第1072090903號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
訴 願 人 ○○○
共同訴願代理人 ○○○律師
共同訴願代理人 ○○○律師
共同訴願代理人 ○○○律師
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人等 2人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國107年5月1日北市都築字第10734
269900號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人等 2人共有之本市中山區○○○路○○巷○○號○○樓之○○建築物（權利範圍
各2分之1；下稱系爭建築物），領有民國（下同）92年11月21日92使字第xxxx號使用執
照，位於都市計畫商業區；依本府83年6月1日府都二字第83027894號公告（下稱 83年6
月 1日公告）之「擬訂基隆河（○○橋至○○橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要
計畫案」都市計畫圖說，及本府 105年11月9日府都規字第10539571200號公告（下稱10
5年11月9日公告）之「修訂臺北市『基隆河（○○橋至○○橋段）附近地區土地使用分
區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案」都市計畫書，均
明訂系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用。嗣原處分機關查得系
爭建築物前經本市稅捐稽徵處（下稱稅捐處）核定按住家用稅率課徵房屋稅，乃以 106
年11月30日北市都築字第10640188300號函通知訴願人等2人略以，系爭建築物涉違規作
住宅使用，請確保建築物合法使用，以免受罰；如現況已非住宅使用，請向稅捐處辦理
房屋使用情形變更，重新核定稅率，原處分機關將於文到次日起 3個月後函請該處提供
系爭建築物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成非住家稅率，則視為
繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理。訴願人等 2人不服該函，提起訴願，經本府以
該函應屬行政指導而非行政處分為由，以107年3月5日府訴二字第10709062800號訴願決
定：「訴願不受理。」在案。
二、其間，原處分機關查得系爭建築物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃以107年3月14日北市
都築字第10732329600號函通知訴願人等2人，將於107年3月23日派員至系爭建築物現場
會勘，如系爭建築物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料，將據以
作為非住宅使用認定之依據；該函於 107年3月20日送達。惟屆期未獲訴願人等2人配合
無法進入，原處分機關乃以107年3月28日北市都築字第10732337700號函通知訴願人等2
人就系爭建築物涉及違反都市計畫法規定，於文到次日起10日內，檢附具體事證並陳述
意見，未獲回應。嗣原處分機關審認訴願人等 2人並未提出系爭建築物未作住宅使用之
具體事證供核，乃以系爭建築物違規作為住宅使用，違反系爭建築物所在土地使用分區
之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第 1項前段及臺北市中山區大彎北段商業區及娛
樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則等規定，以 107年5月1
日北市都築字第10734269901號函檢送同日期北市都築字第10734269900號裁處書（下稱
原處分）處訴願人等 2人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違
規使用。原處分於107年5月4日送達，訴願人等2人不服，於107年5月15日經由原處分機
關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願人等 2人於訴願暨陳情書之訴願聲明欄均記載：「請求撤銷臺北市政府都市
發展局北市都築字第 10734269901號函。」惟原處分機關107年5月1日北市都築字第107
34269901號函僅係檢送原處分等予訴願人等 2人，揆其等真意，應係對原處分不服，合
先敘明。
二、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關：......在直轄市為直轄市政府......。
」第32條規定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區......。前項各使用區，
得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第35條規定：「商業區為
促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。」第79條第 1項
規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違
反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府
或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以
上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復
原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第 10條之1規定：「前條各使用分區使用限制如下：....
..二 商業區：以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利
、發展或妨礙公共安全、衛生之使用。......。」
內政部101年4月10日台內營字第1010802709號函釋：「......有關違反都市計畫土地使
用分區管制規定時，都市計畫主管機關之稽查方式，都市計畫法並無明文。......應依
據行政程序法第36條至第42條調查事實及證據，於作處分或其他行政行為時，依行政程
序法第43條斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽
。......例如建築物使用執照、土地與房屋課稅、公司或工廠或營利事業登記，及其他
足勘（按：應為堪）佐證之資料等，預為研判是否違反都市計畫書土地使用分區管制或
臺北市土地使用分區管制自治條例之規定，並評估是否有進入住宅空間之必要性。如經
評估確有進入住宅空間之必要，請依行政程序法第42條規定：『行政機關為瞭解事實真
相，得實施勘驗。勘驗時應通知當事人到場。』辦理，並應注意正當程序及建築物所有
權人、使用人或管理人之意願後，始進入該等空間稽查，以避免產生爭議。」
法務部103年10月27日法律字第10303512490號函釋：「主旨：有關臺北市政府函詢違規
住宅查察流程涉及行政程序法第42條規定疑義......。說明：......三、......行政機
關對於應依職權調查之事實，負有調查義務，且應依各種合法取得之證據資料認定事實
，作成行政決定......。是以，縱因建築物使用人、管理人或所有權人以維護私領域為
理由，拒絕稽查而未能進入該私人領域調查，倘依其他所查事實及證據，已足證明違反
法令之事實存在，仍得據以裁處行政罰......。」
臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁
處作業原則第 2點規定：「適用範圍：依據臺北市政府105年11月9日府都規字第105395
71200號公告......劃設之商業區及娛樂區......。」第3點規定：「都發局經橫向聯繫
他機關（如臺北市稅捐稽徵處等），查得恐有供作住宅使用之情形者，由都發局通知建
物所有權人說明使用事實，法令規定及倘於文到 3個月後經查違規作住宅使用屬實者，
將依違反都市計畫法第79條第1項規定裁處......。」第5點規定：「為有效遏止違規住
宅使用之情形，依據建物謄本所載主要建物登記面積訂定不同級距，並對違規之建物所
有權人採三階段之裁罰處理，統一裁罰基準如下表：（節錄）
┌─────────┬──────────┬───────────┐
│級距（註一） │級距一 │級??二 │
├─────────┼──────────┴───────────┤
│第一階段 │處6萬元罰鍰，限期9個月內停止違規使用。 │
├─────────┴──────────────────────┤
│註一： │
│依據主要建物面積訂定級距如下： │
│級距一：面積未達50平方公尺、級距二：面積50平方公尺以上，未達 100│
│ 平方公尺……。 │
│…… │
└────────────────────────────────┘
」
臺北市政府 104年4月29日府都築字第10433041900號公告：「主旨：公告『都市計畫法
第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，並自公告之日起生效。......公告
事項：『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行
之。」
三、本件訴願理由略以：
（一）訴願人等 2人購買系爭建築物時，建商從未告知所在區域有不得作住宅使用之特別限
制，訴願人等 2人從未意識到系爭建築物使用之限制，向來作為住宅使用，訴願人等
2 人係被建商欺騙。
（二）訴願人等 2人前之所以向稅捐處申請變更為住家用稅率，係因稅捐處之法令宣導說明
，非訴願人等 2人本即計畫申請變更稅率，該處不但未告知系爭建築物所在區域有不
得作住宅使用之限制，亦積極同意變更，足使人民信賴國家之行為，屬信賴基礎；又
原處分機關於建商申請建照、使照時竟都沒有發現建商推出廣告鼓吹良好居住環境，
則訴願人等 2人信賴政府之把關，購置系爭建築物，構成信賴行為，且與信賴基礎有
因果關係；況訴願人等2人並無行政程序法第119條規定情形。則原處分機關違反誠信
原則及信賴保護原則、禁反言原則、法安定性原則。
（三）原處分之法令依據為臺北市政府105年11月9日公告、106年10月5日發布之裁處作業原
則、 104年4月29日公告等，皆屬訴願人等2人申請變更為住家用稅率之事實終結後之
新法規範，原處分以新法對已終結之事實裁罰，違反法律不溯及既往原則及法治國原
則。
（四）原處分機關稱無法進入系爭建築物查勘；惟都市計畫法未課與人民有配合領勘、現勘
之義務，且訴願人等 2人未受原處分機關合法通知辦理領勘、現勘事宜，如何配合？
又原處分機關意欲侵門踏戶，無視憲法保障人民之居住自由及隱私權，未思考其他對
訴願人等2人侵害較小之手段，顯已違反比例原則。原處分機關未注意對訴願人等2人
有利之諸多事證遽為不利決定，違反行政程序法第9條、第36條、第 43條等規定。又
原處分機關未說明訴願人等2人在現況下，如何依法變更稅率，反倒誘導訴願人等2人
配合規避檢查之方式為之，違反行政程序法第4條及第5條規定。請撤銷原處分。
四、查系爭建築物位於都市計畫商業區，依本府83年6月1日及105年11月9日公告之都市計畫
，均明訂系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用；惟原處分機關查
得系爭建築物經稅捐處核定按住家用稅率課徵房屋稅，且訴願人等 2人未依原處分機關
之通知配合現場領勘，亦未提出系爭建築物未作住宅使用之具體事證供核；原處分機關
乃認定訴願人等 2人將系爭建築物違規作為住宅使用屬實，有系爭建築物使用分區圖、
本府83年6月1日、 105年11月9日公告之都市計畫書圖、稅捐處106年3月9日北市稽財丙
字第 10633878900號及106年11月17日北市稽財丙字第10633384900號函所附房屋稅清冊
資料、原處分機關106年11月30日北市都築字第10640188300號、107年3月14日北市都築
字第10732329600號函與其送達證書、107年3月23日現場使用情形訪視表及 107年3月28
日北市都築字第 10732337700號函與其送達證書等影本附卷可稽；原處分自屬有據。
五、至訴願人等 2人主張其等係被建商欺騙而不知系爭建築物不得作為住宅使用；且訴願人
等 2人信賴稅捐處就其等所請變更為住家用稅率之同意，及系爭建築物領有之建照、使
照，其等有信賴保護原則之適用；又訴願人等 2人未受原處分機關合法通知辦理領勘、
現勘事宜；是原處分違反行政程序法第 9條、第36條、第43條等規定，並違反誠信原則
、信賴保護原則、禁反言原則、法安定性原則、法律不溯及既往原則、法治國原則、比
例原則、依法行政原則及明確性原則云云。經查：
（一）按都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際需要，再予劃分，分別予
以不同程度之使用管制；次按商業區以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，
不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用；違反都市計畫法或直轄
市政府等依該法所發布之命令者，得處土地或建築物所有權人、使用人等 6萬元以上
30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用等；不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按
次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施；揆諸都市
計畫法第32條、第79條第1項及臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1等規定自明。
（二）查系爭建築物位於都市計畫商業區，依卷附稅捐處 106年3月9日北市稽財丙字第1063
3878900號及106年11月17日北市稽財丙字第 10633384900號函所附房屋稅清冊資料等
影本所示，系爭建築物經稅捐處核定按住家用稅率課徵房屋稅，經原處分機關以系爭
建築物涉違規作為住宅使用，違反本府83年6月1日及105年11月9日公告之都市計畫書
圖關於該商業區禁止作住宅使用之規定，乃以107年3月14日北市都築字第1073232960
0號函通知訴願人等2人，將於107年3月23日派員至系爭建築物現場會勘；上開函於10
7年3月20日送達，有送達證書影本在卷可憑。再依前開內政部101年4月10日函釋意旨
，都市計畫法雖未明定主管機關就建築物所有權人等是否違反都市計畫土地使用分區
管制等規定之稽查方式，如經評估確有進入住宅之必要，得依行政程序法第42條規定
實施勘驗，並通知當事人到場；是本件原處分機關為了解系爭建築物之使用情形而通
知訴願人等 2人辦理現場領勘事宜，並未違反比例原則。惟依原處分機關107年3月23
日現場使用情形訪視表影本記載，原處分機關人員至系爭建築物訪視時現場大門深鎖
，大樓管理員表示訴願人等2人均不在；而訴願人等2人並未提出系爭建築物未作為住
宅使用之具體事證供核。
（三）據此，依前開法務部 103年10月27日函釋意旨，本件原處分機關雖未能進入系爭建築
物調查，然綜觀上述資料，原處分機關係斟酌其調查事實及證據之結果，認定訴願人
等2人將系爭建築物作為住宅使用；且訴願人等2人於訴願暨陳情書中亦自承其等將系
爭建築物作為住宅使用及其等向稅捐處申請按住家用稅率課徵房屋稅獲准；況訴願人
等 2人於提起訴願後仍未能提出系爭建築物按非住家用稅率課徵房屋稅或未作為住宅
使用之具體事證供核；是系爭建築物係作住宅使用，訴願人等 2人有違反本府依都市
計畫法第32條規定公告之都市計畫書圖所定系爭建築物所在之商業區不得作住宅使用
之事實，堪予認定。復依臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市
計畫法第七十九條第一項裁處作業原則第5點規定，因訴願人等2人所有之系爭建築物
面積為44.82平方公尺，屬級距1，有建物相關部別列印畫面影本附卷可稽。是原處分
機關依都市計畫法第79條第1項前段及上開作業原則第5點等規定，處訴願人等2人6萬
元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，應無違誤，亦與行政程序法第9條
、第36條、第43條等規定及依法行政原則、明確性原則無違。
（四）另查，本件原處分機關於107年5月1日作成原處分前，業以106年11月30日北市都築字
第10640188300號函通知訴願人等2人，系爭建築物所在土地使用分區都市計畫書規定
不得作住宅使用等，惟訴願人等 2人仍繼續將系爭建築物作為住宅使用，已如前所述
；是訴願人等 2人尚難以其等不知系爭建築物不得作為住宅使用等語，主張免責。再
按信賴保護原則除於行政程序法第 119條、第120條及第126條所定授益行政處分之撤
銷或廢止有適用外，於行政法規之廢止或變更亦有適用（司法院釋字第 525號解釋意
旨可資參照）；而本件原處分係就訴願人等 2人違反都市計畫之使用裁處罰鍰並命停
止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、廢止或行政法規之廢止、變更，核與信賴保
護原則無涉。至稅捐處核定系爭建築物按住家用稅率課徵房屋稅係依訴願人等 2人之
申請並按實際使用情形所為核實課稅，與訴願人等 2人違反都市計畫法規核屬二事，
系爭建築物領有之建造執照、使用執照係經主管建築機關依建築法相關規定審核，且
其使用執照核准建物之用途均無住宅，訴願人等 2人執此主張原處分違反誠信原則、
禁反言原則及法安定性原則，難謂有理。
（五）又依本府83年6月1日公告之都市計畫書圖，已明訂系爭建築物所在商業區係供一般商
業使用，不得作住宅使用，嗣本府105年11月9日公告之都市計畫書圖就此部分並無變
更；況原處分機關於 106年間查得系爭建築物係按住家用稅率課徵房屋稅，訴願人等
2 人將系爭建築物作為住宅使用之事實狀態尚未終結，則原處分機關依都市計畫法第
79條第1項等規定裁處訴願人等2人，與法律不溯及既往原則無涉，亦與法治國原則無
違。另訴願人等 2人主張其等係被建商欺騙而不知系爭建築物不得作為住宅使用一節
，非屬本件訴願審議範圍。訴願主張各節，均不足採。從而，原處分機關裁處訴願人
等 2人6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，揆諸前揭規定及裁處作
業原則，並無不合，原處分應予維持。
六、至訴願人等2人申請停止執行一節，業經本府審酌原處分並無訴願法第93條第2項規定得
停止執行情事，乃以 107年5月28日府訴二字第1072090429號函復訴願人等2人，並無停
止執行之必要，併予敘明。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 袁 秀 慧（請假）
委員 張 慕 貞（代行）
委員 柯 格 鐘
委員 范 文 清
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
中華民國 107 年 7 月 5 日
市長 柯文哲
法務局局長 袁秀慧請假
副局長 張慕貞代行
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）
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