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臺北市政府 110.09.11. 府訴二字第1106103868號訴願決定書
訴 願 人 ○○有限公司
代 表 人 ○○○
訴 願 代 理 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國110年5月
31日北市地權字第11060129901號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人為不動產經紀業者，原處分機關受理民眾陳情，查得訴願人於○○
○網站（下稱系爭網站）刊登租屋廣告（物件編號： R10750563，下稱系
爭廣告），所受託出租之本市中山區○○○路○○號○○樓建築物（下稱
系爭建物），領有95使字第xxxx號使用執照，使用分區為商業區（供一般
商業使用，不得作住宅使用），用途為一般事務所，且使用執照變更登記
欄記載略以：「……本案建築基地位於都市計畫規定不得作為住宅使用地
區，起造人及所有權人應依都市計畫規定用途不得擅自變更住宅用……」
，惟訴願人刊登系爭廣告內容略以：「……格局：3房2廳2衛1陽台……身
份要求：上班族、家庭……」，廣告照片內容為客廳、廚房、房間等住宅
使用狀態，且未於廣告內容揭示系爭建物之法定用途。原處分機關以民國
（下同） 110年5月12日北市地權字第11060116452號函通知訴願人於文到
7日內提出說明，訴願人以110年 5月20日書面向原處分機關陳述意見表示
，系爭網站刊登畫面並無法定用途欄位，故無從填寫；系爭建物內之家具
為委託人之友人暫時借放，系爭建物出租時，可將家具搬走等語。原處分
機關審認系爭廣告內容與事實不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第
2項規定，乃依同條例行為時第29條第1項第 3款及行為時臺北市政府地政
局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 3點等規定，以11
0年 5月31日北市地權字第11060129901號裁處書（下稱原處分）處訴願人
新臺幣（下同） 6萬元罰鍰（另系爭廣告已下架，無須限期改正）。原處
分於 110年6月2日送達，訴願人不服，於110年6月30日向本府提起訴願，
110年7月7日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：……
在直轄市為直轄市政府地政處（按：在本市已更名為地政局）……。
」第4條第4款規定：「本條例用辭定義如下：……四、經紀業：指依
本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」第21條第1項及第2
項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售
。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」
第22條第 1項規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委
由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章……。
」行為時第29條第1項第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規
定處罰之：……三、違反……第二十一條第一項、第二項……規定者
，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」
不動產經紀業廣告處理原則第 1點規定：「為利直轄市、縣（市）主
管機關（以下簡稱主管機關）處理不動產經紀業（以下簡稱經紀業）
受託居間或代理銷售（租賃）不動產廣告案件，以保護消費者權益，
促進不動產交易安全，特訂定本原則。」第 2點規定：「本處理原則
所稱廣告，指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、
傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布條、電腦、
電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法，使不特定多
數人知悉其宣傳內容之傳播。」第 4點規定：「廣告應與委託契約書
內容及事實相符。委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正
廣告內容。」第 6點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定
為不實廣告：……（四）廣告圖說：……3.廣告照片、圖示內容對不
動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。……（十一）建
造執照：……2.廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不
符。……」
內政部 104年3月5日內授中辦地字第1040406497號函釋：「……按不
動產經紀業管理條例第 21條第2項規定，經紀業之廣告及銷售內容應
與事實相符，其立法意旨係為確保經紀業廣告內容之真實性，以提供
消費者正確之消費資訊，避免經紀業以不實或不充分之交易資訊誤導
消費者，致使其做成錯誤之交易決定。次按本部訂頒不動產經紀業廣
告處理原則第 6點規定略以：『廣告有下列表示或表徵之一者，得認
定為不實廣告：……（四）廣告圖說：……3.廣告照片、圖示內容對
不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。……（十一）
建造執照：……2.廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載
不符……』。據此，經紀業刊登不動產廣告之內容，就揭示不動產用
途部分，倘所銷售不動產之法定用途與實際用途有不一致之情形者，
自應於其所刊登之廣告內容適當處明確揭示該不動產之法定用途及實
際用途，且在客觀上足以使不特定多數人知悉其事實狀況，始符合經
紀業刊登廣告真實性之義務……」
行為時臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁
罰基準第 3點規定：「本局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下
表：（節錄）類別 丙 違規事件 九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並不相符，或未註明經紀業之名稱者。 法條依據 違反法條 本條例第21條第2項 裁罰法條 本條例第29條第1項第3款、第2項 裁罰對象 經紀業 法定罰鍰額度（新臺幣：元）或其他處罰 一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰。
……統一裁罰基準（新臺幣：元） 一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以書面通知限期30日內改正：
1.第1次處6萬元以上15萬元以下罰鍰。
……
」
二、本件訴願理由略以：系爭建物出租的法定用途與實際用途並無不同，
不需於適當處明確揭示該不動產之法定用途及實際用途。系爭建物法
定用途為事務所，現況非住家使用，系爭建物內的家具為委託人之友
人暫時借放，系爭建物出租時，可將家具移走。又大型企業之辦公室
常亦擺放沙發及床組，非可憑此即認定系爭建物為住宅使用狀態。
三、查訴願人為不動產經紀業者，所為如事實欄所述刊登系爭廣告內容與
事實不符之違規事實，有系爭建物地籍套繪都市計畫使用分區圖、95
年使字第xxxx號使用執照存根及系爭廣告網頁畫面等影本附卷可稽，
原處分自屬有據。
四、至訴願人主張系爭建物出租的法定用途與實際用途並無不同，不需於
適當處明確揭示該不動產之法定用途及實際用途云云。經查：
（一）按不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定，經紀業之廣告及銷售
內容應與事實相符，其立法意旨係為確保經紀業廣告內容之真實性
，以提供消費者正確之消費資訊，避免經紀業以不實或不充分之交
易資訊誤導消費者，致使其作成錯誤之交易決定；復按不動產經紀
業廣告處理原則第6點第4款第3目及同點第11款第2目規定，廣告照
片對不動產之法定用途表徵與事實不符，或廣告表示建築物之用途
與使用執照所載不符者，得認定為不實廣告；據此，經紀業刊登不
動產廣告之內容，就揭示不動產用途部分，倘所銷售不動產之法定
用途與實際用途有不一致之情形者，自應於其所刊登之廣告內容適
當處明確揭示該不動產之法定用途及實際用途，且在客觀上足以使
不特定多數人知悉其事實狀況，始符合經紀業刊登廣告真實性之義
務；揆諸內政部 104年3月5日內授中辦地字第1040406497號函釋意
旨自明。
（二）查本件依卷附系爭廣告網頁畫面所示，系爭廣告刊登出租之格局記
載「3房2廳2衛1陽台」，身份要求記載「上班族、家庭」，並有內
容為客廳、廚房、房間等住宅使用狀態之照片；然查系爭建物坐落
土地之使用分區為商業區（供一般商業使用，不得作住宅使用），
且使用執照存根影本亦記載，其使用分區為商業區，用途為一般事
務所，使用執照變更登記欄記載略以：「……本案建築基地位於都
市計畫規定不得作為住宅使用地區，起造人及所有權人應依都市計
畫規定用途不得擅自變更住宅用……」足見系爭建物僅能供商業使
用且不得作住宅使用，則系爭廣告刊載如事實欄所述內容未揭露正
確資訊，與事實不符。次依原處分機關110年7月20日北市地權字第
1106015886號函檢送訴願答辯書理由略以：「……三、……系爭廣
告依○○○網廣告系統刊登功能畫面，應係選擇『住宅類』刊登，
始需輸入格局、提供設備及家俱、身分要求等欄位……（選擇『商
用類』刊登並無前開輸入欄位）……五、另揆諸整篇廣告內容及○
○系統之刊登欄位雖無法定用途欄位，但廣告之『屋況說明』敘述
有『安靜舒適生活環境』、『生活機能便利』等描述內容，足見屋
況說明係可供訴願人敘明本案法定用途……」是以，本案廣告用途
與法定用途不一致，訴願人應可於系爭廣告屋況說明欄位中敘明，
以免消費者對出租房屋型態有所誤認，無法得知正確資訊，致與前
揭規定之立法意旨相悖。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關
處訴願人法定最低額 6萬元罰鍰，另因系爭廣告已下架，無須限期
改正，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 袁 秀 慧
委員 張 慕 貞
委員 王 韻 茹
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 盛 子 龍
委員 洪 偉 勝
委員 邱 駿 彥
委員 郭 介 恒
中華民國 110 年 9 月 11 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地
方法院行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：
新北市新店區中興路1段248號）