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臺北市政府 111.01.24. 府訴二字第1106108231號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國110年9月27日北市都
築字第11030775625號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人所有本市萬華區○○路○○巷○○號○○樓建築物（下稱系爭
建物），位於都市計畫第 3種住宅區。本市商業處（下稱商業處）於
民國（下同）108年11月8日派員至系爭建物稽查，查得案外人○○○
即○○行於現址經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義
之農產品零售業及蔬果批發業，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表
，以 108年11月14日北市商三字第1086050620號函移請原處分機關依
權責處理。經原處分機關審認該案外人之營業態樣關於蔬果批發業部
分歸屬臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第40組
：農產品批發業」，依同自治條例行為時第8條規定，第3種住宅區不
允許作「第40組：農產品批發業」使用，乃以 108年12月10日北市都
築字第1083119460號函（下稱 108年12月10日函）通知案外人○○○
即○○行確保建築物合法使用，倘於文到次日起 2個月後經本府權責
機關稽查仍有上開營業態樣情事，將逕依臺北市政府處理建築物及其
基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序（下稱查處
作業程序）裁處。同函並副知系爭建物所有權人即訴願人善盡監督管
理使用人合法使用建築物之責，如上開營業行為之使用人異動，訴願
人仍應善盡告知及管理監督之責，是異動後之使用人如有上開違規使
用情事者，不另予行政指導；108年12月10日函於108年12月16日送達
訴願人。
二、商業處分別於 109年2月19日及109年12月18日派員前往系爭建物稽查
，發現案外人○○○即○○行及○○○即○○行於系爭建物現場分別
經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之「蔬果批發業
、農產品零售業」、「蔬果批發業」，乃移請原處分機關處理。經原
處分機關審認○○○即○○行、○○○即○○行將系爭建物作為「第
40組：農產品批發業」使用，違反都市計畫法第34條、臺北市都市計
畫施行自治條例第10條之 1及臺北市土地使用分區管制自治條例行為
時第 8條等規定，乃依都市計畫法行為時第79條第 1項及查處作業程
序第3類第 1階段規定，以109年3月26日北市都築字第10930197821號
、110年 1月12日北市都築字第10931326511號裁處書分別處○○○即
○○行、○○○即○○行新臺幣（下同） 6萬元罰鍰，並限於文到次
日起3個月內停止違規使用；並分別以109年3月26日北市都築字第109
30197822號及110年1月12日北市都築字第 10931326512號函（下分別
稱109年3月26日函、110年1月12日函）副知訴願人，請善盡所有權人
監督管理之責；109年3月26日函及110年1月12日函分別於109年4月 1
日及110年1月18日送達訴願人。
三、商業處復於110年1月20日派員至系爭建物稽查，查得系爭建物現場作
為餐館業之倉庫使用，乃當場製作商業訪視紀錄簡表，以 110年2月4
日北市商三字第 11060009442號函移請原處分機關依權責處理。經原
處分機關審認該案外人○○○即○○行之營業態樣歸屬臺北市土地使
用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第38組：倉儲業」，依同自
治條例第8條規定，第3種住宅區不允許作「第38組：倉儲業」使用，
乃以 110年2月23日北市都築字第1103016794號函（下稱110年 2月23
日函）通知案外人○○○即○○行確保建築物合法使用，倘於文到次
日起 2個月後經本府權責機關稽查仍有上開營業態樣情事，將逕依查
處作業程序裁處。同函並再行副知系爭建物所有權人即訴願人善盡監
督管理使用人合法使用建築物之責，如上開營業行為之使用人異動，
訴願人仍應善盡告知及管理監督之責，是異動後之使用人如有上開違
規使用情事者，不另予行政指導；110年2月23日函於110年2月25日送
達訴願人。
四、商業處再於110年8月27日派員前往系爭建物稽查，發現案外人○○商
行及○○有限公司（以下合稱○○商行及公司）於系爭建物現場經營
經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業及農產
品零售業，乃以 110年9月3日北市商三字第1106019595號函移請原處
分機關處理。經原處分機關審認○○商行及公司將系爭建物作為「第
40組：農產品批發業」使用，違反都市計畫法第34條、臺北市都市計
畫施行自治條例第10條之1及臺北市土地使用分區管制自治條例第8條
等規定，乃依都市計畫法第79條第1項及查處作業程序第 3類第2階段
規定，以 110年9月27日北市都築字第11030775625號裁處書（下稱原
處分）處訴願人10萬元罰鍰，並限於文到次日起 1個月內停止違規使
用。原處分於 110年9月29日送達，訴願人不服，於110年10月26日經
由原處分機關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關：……在直轄市為直轄
市政府……。」第34條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土
地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第79條第
1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採
取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本
法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地
或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下
罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停
止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制
拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、
使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1第1款規定：「前條各使用分
區使用限制如下：一 住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商
業、工業及其他經市政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染
或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用。」
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條規定：「本市都市計畫範圍
內土地及建築物之使用，依其性質、用途、規模，訂定之組別及使用
項目如附表。」第 8條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使
用：一 允許使用（一）第一組：獨立、雙併住宅。……（十一）第
十五組：社教設施。（十二）第四十九組：農藝及園藝業。二 附條
件允許使用（一）第十二組：公用事業設施。但不包括（十）加油站
、液化石油氣汽車加氣站。……（十六）第三十七組：旅遊及運輸服
務業之（三）旅遊業辦事處、（六）營業性停車空間。（十七）第四
十一組：一般旅館業。……」
第五條附表（節錄）使用組 使用項目 第四十組：農產品批發業 (一)果菜批發業。
……
臺北市各項違反都市計畫法案件處理原則第3點規定：「處理原則 違
規案件區分處理方式為A、B等二類：……（二）B 類：違規使用屬臺
北市各使用分區「不」允許使用或一０二年七月二十五日（不含）後
設立，且不符臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關
法令允許使用條件者。前項之設立時點，得函請使用人舉證，並依商
業登記、稅籍資料及其他足以證明之書件、圖像…等認定之。」
臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事
件查處作業程序規定：「（節錄）分類 第一階段 第二階段 第三類 其他（非屬於第一類或第二類者）。 處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物(或土地)所有權人。 如違規使用人未於期限內履行第1階段之義務，處違規使用人及建築物(或土地)所有權人各新臺幣10萬元罰鍰，再限期1個月內停止違規使用，未停止使用者得按次處罰。
……
」
臺北市政府 104年4月29日府都築字第10433041900號公告：「主旨：
公告『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理
，並自公告之日起生效……公告事項：『都市計畫法第79條』有關本
府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行之。」
二、本件訴願理由略以：訴願人已告知承租人不得作為農產品批發業或果
菜批發業使用，實不知承租人違規使用系爭建物，已善盡告知及管理
監督之責，並無故意或過失；因不諳法令致未與房客簽立租約並加註
條款限制使用，請予免罰或減輕罰鍰最低額三分之一，請撤銷原處分
。
三、查訴願人所有系爭建物坐落於土地使用分區之第 3種住宅區，前經原
處分機關查得系爭建物作為「第40組：農產品批發業」等使用，分別
以108年12月10日函、109年3月26日函、110年1月12日函及110年2月2
3 日函等通知訴願人請其善盡監督管理使用人合法使用建築物之責；
嗣系爭建物復於110年8月27日遭查得違規作為「第40組：農產品批發
業」使用，有系爭建物地籍套繪都市計畫使用分區圖、建物標示部、
商業處110年8月27日協助營業態樣認定訪視表、採證照片、原處分機
關108年12月10日函、109年3月26日函、110年1月12日函、110年2月2
3日函、及其送達證書等影本附卷可稽，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張其已告知承租人不得作為農產品批發業或果菜批發業使
用，實不知承租人違規使用系爭建物，已善盡告知及管理監督之責，
並無故意或過失；因不諳法令致未與房客簽立租約並加註條款限制使
用，請予免罰或減輕罰鍰最低額三分之一云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市
政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、
公共安全、衛生之使用；而都市計畫範圍內土地或建築物之使用，
違反都市計畫法或直轄市政府等依該法所發布之命令者，得處使用
人等 6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用等；揆諸都市計
畫法第34條、第79條第 1項及臺北市都市計畫施行自治條例第10條
之1等規定自明。次按臺北市土地使用分區管制自治條例第8條規定
，第3種住宅區不允許作「第40組：農產品批發業」使用。
（二）查本件依商業處110年8月27日協助營業態樣認定訪視表記載略以：
「……訪視地點 萬華區○○路……○○巷……○○號○○樓 訪
視對象○○商行及○○有限公司……二、現場狀況：……作業時間
4~12時……消費方式或其他補充說明事項：訪視時現場設 2冷藏庫
（其中1個未插電使用）、1冷凍庫，係為存放蔬果的倉庫，倉庫的
蔬果販售至餐廳及末端消費者，冷凍庫係借客戶暫存使用，公司主
要係經營蔬果販售業務。三、訪視結果：現場經營經濟部公司行號
及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業及農產品零售業……
」上開協助營業態樣認定訪視表，並經○○商行及公司之代表人簽
名確認。是本件違規事實，堪予認定。次查系爭建物之土地使用分
區為第3種住宅區，依據前開臺北市土地使用分區管制自治條例第8
條規定，第 3種住宅區不允許作「第40組：農產品批發業」使用，
系爭建物違規作為「第40組：農產品批發業」使用，已違反都市計
畫法第34條等規定所欲保護居住環境之規範目的。則訴願人既為系
爭建物所有權人，本於對該建物之所有而對之具有事實上管領力，
所承擔的是對其所有物合法與安全狀態之維護，若物之狀態產生違
法情事，即負有排除違法狀態回復合法狀態之責任。原處分機關審
認訴願人所有系爭建物違規作為「第40組：農產品批發業」等使用
，前以108年12月10日函、109年3月26日函、110年1月12日函、110
年 2月23日函等載明相關法規及其說明，通知訴願人請其善盡監督
管理使用人之責在案，嗣系爭建物又遭查獲違規使用，原處分機關
審認訴願人違反都市計畫法而予裁處，並無違誤。復按行政罰法第
8條規定，不得因不知法規而免除行政處罰責任，但按其情節，得
減輕或免除其處罰。上開規定所稱按其情節，係指行為人之不知法
規是否有不可歸責之情事，而得減輕或免除行政處罰責任而言。是
訴願人未提出其不知法規有不可歸責之具體事證供核，自無行政罰
法第8條但書關於得減輕或免除處罰及同法第18條第3項規定之適用
。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關依都市計畫法行為時第
79條第1項及查處作業程序第3類第 2階段規定，以原處分處訴願人
10萬元罰鍰，並限於文到次日起 1個月內停止違規使用，揆諸前揭
規定，並無不合，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 袁 秀 慧
委員 張 慕 貞
委員 王 韻 茹
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 洪 偉 勝
委員 范 秀 羽
委員 邱 駿 彥
委員 郭 介 恒
中華民國 111 年 1 月 24 日
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向
臺灣臺北地方法院行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴
訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號）如對本決定不服者，得於本決
定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴訟。（臺北
高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）