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臺北市政府 115.04.14 府訴三字第 1146088683 號訴願決定書
訴 願 人 ○○有限公司
代 表 人 ○○○
訴 願 代 理 人 ○○○ 律師
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 114 年 11 月 6 日北市都築
字第 11430819191 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
一、本市萬華區○○路○○段○○號○○樓、○○號○○樓及○○號○○樓建築物（
下稱系爭建物），位於都市計畫第 3 之 2 種住宅區。本市商業處（下稱商業
處）於民國（下同）114 年 6 月 20 日派員至系爭建物查察，查得系爭建物○
○號及○○號各設有 1 冷藏櫃，現場並置有數個籃框，其內置有各式蔬菜，整
理後送至雙北及新竹各餐廳，乃當場製作臺北市商業處協助營業態樣認定訪視表
（下稱 114 年 6 月 20 日訪視表），經訴願人之員工簽名確認，嗣該處認定
系爭建物係為整理及存放蔬果之倉庫，整理後販售予雙北及新竹的餐廳，屬經營
批發業務，並以 114 年 7 月 3 日北市商三字第 11460237062 號函移請原
處分機關依權責處理。經原處分機關審認訴願人經營蔬果批發業使用之倉庫，其
營業態樣歸屬臺北市土地使用分區管制自治條例第 5 條附表規定之「第 38 組
：倉儲業」，而系爭建物之土地使用分區為第 3 之 2 種住宅區，依該自治條
例第 8 條及第 8 條之 1 規定，第 3 之 2 種住宅區不允許作「第 38 組
：倉儲業」使用，乃以 114 年 7 月 18 日北市都築字第 1143052443 號函（
下稱 114 年 7 月 18 日函）通知系爭建物使用人即訴願人確保建築物合法使
用，倘於文到次日起 2 個月後經本府權責機關稽查仍有經營上開營業態樣情事
，原處分機關將逕依臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條
第一項事件查處作業程序裁處。114 年 7 月 18 日函於 114 年 7 月 22 日
送達。
二、嗣商業處於 114 年 10 月 3 日再次派員至系爭建物訪視，現場擺有各式蔬果
及籃框，另 361 號及 363 號各有 1 座冷藏櫃，現場為存放蔬果之倉庫，整
理後送至雙北及新竹餐廳，亦有零售，但未見零售擺放，業者稱已收攤，乃當場
製作協助營業態樣認定訪視表（下稱 114 年 10 月 3 日訪視表），經訴願人
之員工簽名確認，嗣該處認定訴願人經營蔬果批發業及農產品零售業，並以 114
年 10 月 13 日北市商三字第 1146036133 號函（下稱 114 年 10 月 13 日函
）移請原處分機關依權責處理。經原處分機關審認訴願人違反都市計畫法第 34
條、臺北市都市計畫施行自治條例第 10 條之 1 及臺北市土地使用分區管制自
治條例第 8 條、第 8 條之 1 等規定，乃依都市計畫法第 79 條第 1 項及
行為時臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查
處作業程序第 3 類第 1 階段規定，以 114 年 11 月 6 日北市都築字第 1
1430819192 號函（下稱 114 年 11 月 6 日函）檢送同日期北市都築字第 1
1430819191 號裁處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並
限於文到次日起 3 個月內停止違規使用。原處分於 114 年 11 月 10 日送達
，訴願人不服，於 114 年 11 月 24 日經由原處分機關向本府提起訴願，114
年 12 月 5 日及 115 年 1 月 22 日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答
辯。
理 由
一、本件訴願書記載：「……訴願請求：一、原處分（臺北市政府都市發展局 114
年 11 月 6 日北市都築字第 11430819192 號裁處書）撤銷……」，並檢附原
處分影本，惟查原處分機關 114 年 11 月 6 日函僅係檢送原處分等予訴願人
之函文，揆其真意，應係不服原處分，合先敘明。
二、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：……在直轄市為直轄市政府…
…。」第 34 條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用
，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範
圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政
部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣
轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十
萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其
他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第 10 條之 1 第 1 款規定：「前條各使用分區
使用限制如下：一、住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其
他經市政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安
全、衛生之使用。」
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5 條規定：「本市都市計畫範圍內土地及
建築物之使用，依其性質、用途、規模，訂定之組別及使用項目如附表。」第 8
條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使用：一、允許使用……（十一）
第十五組：社教設施。（十二）第四十九組：農藝及園藝業。二、附條件允許使
用……（十六）第三十七組：旅遊及運輸服務業之（三）旅遊業辦事處、（六）
營業性停車空間。（十七）第四十一組：一般旅館業。……」第 8 條之 1 規
定：「在……第三之二種住宅區內得為第三種住宅區規定及下列規定之使用：一
、允許使用……（二）第十六組：文康設施。二、附條件允許使用……（七）第
三十七組：旅遊及運輸服務業。」
第五條附表（節錄）使用組
使用項目
第十七組：日常用品零售業
……
（四）蔬果。
……
第三十八組：倉儲業
（一）冷藏庫、冷凍庫。
（二）貨櫃運輸之集散裝卸場或庫房。
（三）貨運、貨櫃、遊覽車客運、航空運輸、報關、快遞業之車輛調度停放場及貨物提存場房。
（四）其他倉儲業或一般物品提存
場房。
第四十組：農產品批發業
（一）果菜批發業。
……
臺北市各項違反都市計畫法案件處理原則第 3 點規定：「處理原則違規案件區
分處理方式為 A、B 等二類：……（二）B 類：違規使用屬臺北市各使用分區『
不』允許使用或一○二年七月二十五日（不含）後設立，且不符臺北市土地使用
分區管制自治條例或都市計畫書等相關法令允許使用條件者。……」第 4 點規
定：「作業程序本府各權責機關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確認其態
樣者，應通報本府都市發展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分區管制
自治條例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書等相關規
定，以下列方式辦理：……（二）屬本原則前點第一項第二款者，由都發局說明
使用事實、法令規定，並函知違規使用人於文到二個月內改善並副知建物及土地
所有權人，建物及土地所有權人應維護其所有建物及土地合法使用，並以書面或
其他足以佐證之具體方式善盡告知違規使用人相關都市計畫及土地使用法令之責
任，倘違規使用人有異動之情形，都發局不再重新給予二個月期限改善，屆期後
各權責機關應於十五日內查察通報營業事實或行為，經權責機關查察通報有違規
營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定及『臺北市政府處理建築
物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序』查處並通報權
責機關。另函請相關單位就噪音、環保、衛生、交通、消防及公安等事項依權管
法令加強管理。……」
行為時臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查
處作業程序規定：「（節錄）分類
第1階段
第3類
其他（非屬於第1類或第2類者）。
處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物（或土地）所有權人。
行政院主計處 99 年 8 月 12 日處仁一字第 0990005016 號書函釋：「主旨：
有關批發業與零售業認定疑義乙案……說明：……二、本處行業標準分類係供統
計分類之用，以『場所單位』之主要經濟活動作為分類基礎，按行業標準分類第
8 次修訂（95 年 5 月版）原則，批發業與零售業之劃分，主要係以『場所單
位』銷售對象作區分，其中批發業之銷售對象以機構或產業（包括食品製造業及
餐飲業者等）為主，零售業之銷售對象則以一般民眾為主，故從事買進蔬菜，再
銷售給餐廳之經濟活動，可歸屬 4541 細類『蔬果批發業』。……」
臺北市政府 104 年 4 月 29 日府都築字第 10433041900 號公告：「主旨：
公告『都市計畫法第 79 條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，並自公
告之日起生效……公告事項：『都市計畫法第 79 條』有關本府權限，委任本府
都市發展局辦理，以該局名義行之。」
110 年 6 月 9 日府授都規字第 1103047598 號函釋（下稱 110 年 6 月 9
日函釋）：「主旨：有關『類似倉儲使用』場所於本市土地使用分區管制自治條
例之組別認定及處理程序方式，修正如說明，請查照並轉知。說明：……二、有
關『類似倉儲使用』場所，係指存放營業相關物品之倉儲空間、場所。三、配合
實務上『類似倉儲使用』場所有關單一公司（商號）及樓地板面積等條件之檢討
方式，前開場所涉本市土地使用分區管制自治條例之組別認定方式如下：（一）
倉儲空間設置於營業場所內者，以本業認之。（二）倉儲空間與營業場所非於同
一處所，符合下列情形者得以本業認定，餘以『第 38 組：倉儲業』認定：1.現
場無對外營業，亦非屬辦公、連絡處所。2.屬單一公司（商號）之儲存場所，且
樓地板面積未超過 100 平方公尺。……。」
三、本件訴願及補充理由略以：
（一）訴願人經營蔬果零售業，提供客製化小包裝、多量少量配送，且無最低訂購量
限制，符合零售業性質；又大型量販店（如全聯、好市多）亦銷售商品予餐飲
業者供其營業用，亦未被認定批發倉儲業，然訴願人僅因客戶為小型餐飲業者
即被認定為批發業，違反平等原則。
（二）現場作業空間約 175 平方公尺，而倉儲空間僅約 13.22 平方公尺，低於營
業樓地板面積管制門檻之 100 平方公尺，原處分機關將作業空間混淆為倉儲
空間顯有違誤，訴願人營業場所性質應歸屬為「第 17 組：日常用品零售業」
，符合臺北市土地使用分區管制自治條例及臺北市土地使用分區附條件允許使
用核准標準等相關規定。原處分作成前，未給予訴願人陳述意見之機會，原處
分認定係有違誤，應予撤銷。
四、查系爭建物位於本市土地使用分區第 3 之 2 種住宅區，訴願人有如事實欄所
述使用系爭建物作為蔬果批發業使用之倉庫之違規事實，有系爭建物地籍套繪都
市計畫使用分區圖、商業處 114 年 6 月 20 日訪視表、114 年 10 月 3 日
訪視表、原處分機關 114 年 7 月 18 日函及其送達證書、現場照片等影本附
卷可稽，原處分自屬有據。
五、至訴願人主張現場倉儲空間僅約 13.22 平方公尺，用以經營蔬果零售業，營業
場所性質應歸屬為「第 17 組：日常用品零售業」，符合臺北市土地使用分區管
制自治條例及臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準之規範；原處分作成
前，未給予訴願人陳述意見之機會云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足
以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用
；而都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府等依
該法所發布之命令者，得處使用人等 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令
停止使用等；揆諸都市計畫法第 34 條、第 79 條第 1 項及臺北市都市計畫
施行自治條例第 10 條之 1 等規定自明。
（二）復按臺北市土地使用分區管制自治條例第 5 條所定附表，使用項目為冷藏庫
、冷凍庫之場所屬「第 38 組：倉儲業」；再按本府 110 年 6 月 9 日函
釋意旨，配合實務上「類似倉儲使用」場所有關單一公司（商號）及樓地板面
積等條件之檢討方式，「類似倉儲使用」場所涉臺北市土地使用分區管制自治
條例之組別認定方式為：倉儲空間設置於營業場所內者，以本業認之；倉儲空
間與營業場所非於同一處所，符合現場無對外營業，亦非屬辦公、連絡處所，
且屬單一公司（商號）之儲存場所，樓地板面積未超過 100 平方公尺情形者
，得以本業認定，未符合者，均以「第 38 組：倉儲業」認定。本件商業處於
114 年 10 月 3 日派員至系爭建物進行訪視，依其所製作之訪視表影本記載
略以：「……二、現場狀況：作業中，時間：自 4 至 12 時……無消費者…
…消費方式或其他補充說明事項：現場擺放有各式蔬果及籃框，另 361 號及
363 號各 1 座（冷藏櫃），現場為存放蔬果之倉庫，整理後送至台北、新北
及新竹的餐廳，業者表示也有零售，但未見零售擺放，業者稱已收攤在處理中
。……」，該訪視表經訴願人之員工簽名確認在案。又依商業處 114 年 10
月 3 日現場採證照片顯示，系爭建物現場設有 2 冷藏櫃及擺放各式蔬果及
籃筐，現場有 1 位工作人員還在整理蔬菜，該處並以 114 年 10 月 13 日
函認定訴願人經營蔬果批發業及農產品零售業，是該址確係作為蔬果批發業及
農產品零售業之倉庫使用。訴願人主張僅經營農產品零售業，營業場所性質應
歸屬為日常用品零售業等節，與事實不符，尚難憑採。
（三）至訴願主張現場倉儲空間僅約 13.22 平方公尺，營業樓地板面積符合法規規
定等節，依 114 年 10 月 3 日訪視表記載，其有在現場零售，尚難謂系爭
建物之倉儲空間與訴願人之營業場所非在同一處所，現場既有對外營業，即非
屬辦公、連絡處所，且屬單一公司之儲存場所，即無樓地板面積未超過 100
平方公尺，得以認定系爭建物之營業態樣屬「第 38 組：倉儲業」之情形，而
應以本業認定，且訴願人自承係販售至餐廳，依商業處 114 年 10 月 13 日
函認其營業態樣為經營蔬果批發業及農產品零售業，惟查系爭建物之土地使用
分區為第 3 之 2 種住宅區，依據前開自治條例第 8 條及第 8 條之 1
規定，第 3 之 2 種住宅區不允許作「第 38 組：倉儲業」、「第 40 組：
農產品批發業（一）果菜批發業」使用，原處分機關審認系爭建物違規作為「
第 38 組：倉儲業」使用雖有違誤，然與訴願人於系爭建物違規作為「第 40
組：農產品批發業（一）果菜批發業」，仍違反都市計畫法第 34 條及臺北市
土地使用分區管制自治條例第 8 條、第 8 條之 1 等規定之結果，並無二
致。又按行政罰法第 42 條第 6 款及行政程序法第 103 條第 5 款規定，
裁處所根據之事實，客觀上明白足以確認者，行政處分機關得不給予陳述意見
之機會。本件訴願人之違規事實客觀上明白足以確認，並有卷附訪視表、採證
照片等影本可稽。訴願主張，不足採據。從而，依訴願法第 79 條第 2 項：
「原行政處分所憑理由雖屬不當，但依其他理由認為正當者，應以訴願為無理
由。」之規定，原處分仍應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項及第 2 項，決定如
主文。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
委員 張 慕 貞
委員 陳 愛 娥
委員 邱 駿 彥
委員 李 瑞 敏
委員 陳 衍 任
委員 周 宇 修
委員 陳 佩 慶
委員 邱 子 庭
委員 陳 陽 升
中 華 民 國 115 年 4 月 14 日
本案依分層負責規定授權人員決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2 個月內，向臺北高等行政法院提
起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101 號）