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臺北市政府 94.12.07. 府訴字第０九四二二九五七七００號訴願決定書
訴 願 人：○○○
原 處 分 機 關：臺北市稅捐稽徵處
訴願人因補徵土地增值稅事件，不服原處分機關94年 8月11日北市稽法甲字第 0946104
3200號復查決定，提起訴願，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於92年 8月26日出售其所有本市松山區○○段○○小段○○地號土地予案外人
○○○，因系爭土地曾於92年 8月14日與其他土地辦理共有物土地分割，經共有物分割改算
後之土地現值，每平方公尺計新臺幣（以下同） 153,119元，原處分機關松山分處乃以此土
地現值作為前次移轉現值，核定系爭土地無漲價數額，乃核發土地增值稅免稅證明書。嗣經
原處分機關松山分處查得訴願人係利用免徵或不課徵土地增值稅之土地，與應稅土地形成共
有關係再辦理分割，因而墊高地政機關分割改算後系爭土地之「前次移轉現值」，取巧規避
土地增值稅，該分處遂以94年 3月24北市稽松山甲字第 09490225800號函重新以系爭土地分
割改算前之前次移轉現值為 460元（持分9999／10000）及128,400元（持分 1／10000），
計算系爭土地漲價總數額，核定應補徵土地增值稅 3,571,090元。訴願人不服，申請復查，
經原處分機關以94年 8月11日北市稽法甲字第 09461043200號復查決定：「復查駁回。」上
開決定書於94年 8月15日送達，訴願人仍不服，於94年 9月19日向本府提起訴願，並據原處
分機關檢卷答辯到府。
理 由
一、本件訴願人於94年 9月19日提起訴願，距原復查決定書送達日期（94年 8月15日）已逾
30日，惟訴願人所在地為臺南市，依訴願扣除在途期間辦法第 2條規定，扣除在途期間
5日，故無訴願逾期問題，合先敘明。
二、按土地稅法第28條前段規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地
漲價總數額徵收土地增值稅。」第28條之 2規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課
徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第 1次贈與前之原規定地價或前次移轉
現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。前項受贈土地，於再移轉計課土地
增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第31條第 1項第 2款
改良土地之改良費用或同條第 3項增繳之地價稅者，準用該條之減除或抵繳規定；其為
經重劃之土地，準用第39條第 4項之減徵規定。該項再移轉土地，於申請適用第34條規
定稅率課徵土地增值稅時，其出售前 1年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算
。」第31條規定：「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經
核定之申報移轉現值中減除左列各項後之餘額，為漲價總數額：一、規定地價後，未經
過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。....
..前項第 1款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增
值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。..
....」第32條規定：「前條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般
物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。」
土地稅法施行細則第42條規定：「土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅
。分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵
土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割，其土
地增值稅之課徵，準用前項規定。土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土
地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。前 3
項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準。」第47條規定
：「本法第31條所稱土地漲價總數額，在原規定地價後曾經移轉之土地，於所有權移轉
或設定典權時，以其申報移轉現值超過前次移轉時申報之現值之數額為準。」
民法第 824條規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
土地登記規則第 106條規定：「數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、
同一登記機關為限。」
平均地權條例第35條規定：「為實施漲價歸公，土地所有權人於申報地價後之土地自然
漲價，應依第36條規定徵收土地增值稅。」第35條之 2規定：「配偶相互贈與之土地，
不課徵土地增值稅。但於再移轉第 3人時，以該土地第 1次贈與前之原規定地價或前次
移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」第36條第 1項規定：「土地
增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。但
因繼承而移轉者，不徵土地增值稅。」
平均地權條例施行細則第23條規定：「已規定地價之土地分割時，其分割後各宗土地之
原規定地價或前次移轉申報現值、最後 1次申報地價及當期公告土地現值之總和，應與
該土地分割前之地價數額相等。分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、最
近 1次申報地價及當期公告土地現值，地政機關應通知稅捐稽徵機關及土地所有權人。
」第24條規定：「已規定地價之土地合併時，其合併後土地之原規定地價或前次移轉申
報現值、最近 1次申報地價及當期公告土地現值，應與合併前各宗土地地價總和相等。
前項原規定地價或前次移轉申報現值，應統一物價指數基期。合併後土地之原規定地價
或前次移轉申報現值、最近 1次申報地價及當期公告土地現值，地政機關應通知稅捐稽
徵機關及土地所有權人。」
共有土地（所有權）分割改算地價原則：「共有土地所有權之分割，一般稱之為共有物
分割，其分割後之原地價（原規定地價，前次移轉現值），最近 1次申報地價之計算原
則如下：壹、多筆土地參加共有物分割，共有人各取得其中 1筆土地時，其共有物分割
後之原地價及最近 1次申報地價之計算方式如下：一、共有物分割前後各土地所有權人
取得之土地價值均相等者，視同未移轉，其原地價及最近 1次申報地價如下：計算公式
：共有物分割後各所有權人原地價之單位地價＝Σ【共有物分割前該所有權人各單宗
土地原地價之總額×（該宗土地原地價年月之物價指數／共有物分割前該所有權人各單
宗土地中最後 1次原地價年月之物價指數）】／共有物分割後該所有權人取得土地之總
面積。......」
財政部81年 7月 6日臺財稅第 810238739號函釋：「共有土地分割，共有人所取得之土
地，其價值減少數額在分割後公告土地現值 1平方公尺單價以下者，准免由當事人提出
共有物分割現值申報。」
93年 8月11日臺財稅第 09304539730號令釋：「主旨：原持有應稅土地之土地所有權人
，利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅之土地，取巧安排形成共有關係，經分割後
再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課
稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原
規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅；本解釋令發布前
類此上開經共有分割且再移轉之案件，應依上述規定補徵其土地增值稅。各稽徵機關並
應加強宣導，提醒納稅義務人勿取巧逃漏。」
三、本件訴願理由略以：
（一）訴願人於92年 8月27日申報本市松山區○○段○○小段○○地號土地移轉現值，經原
處分機關核定免課徵土地增值稅，顯係人民對國家行為之存續性所產生信賴，應受到
保護，此非僅是行政法上之一般原則而已，更已經成為憲法層次之原則。縱認訴願人
係先創設共有關係先墊高前次移轉現值再行出售，惟訴願人均係依循法律規定之程序
辦理。本件原處分機關僅依財政部93年 8月11日臺財稅字第 09304539730號令規定，
即變更原先所為免課徵土地增值稅之核定，令訴願人應補徵土地增值稅 3,571,090元
，顯有違反憲法第19條規定至明。
（二）平均地權條例第 235條及土地稅法第28條、第31條等規定均非新修正之法律，應為原
處分機關承辦人員所共同認知，為何於辦理本件系爭土地移轉時，不即予核定課稅，
直至訴願人土地移轉登記 2年後，始依財政部93年 8月11日臺財稅字第 09304539730
號令，補徵土地增值稅，實難讓人心服。又司法院釋字第 420號解釋，作成於86年 1
月17日，迄今已歷 8年，本件訴願人申報系爭土地移轉予第三人時，為何原處分機關
不即課徵土地增值稅，而須待財政部93年8 月11日臺財稅字第 09304539730號令發布
後始改變原課徵之處分，其不當實不言自喻。
四、卷查訴願人前於92年 7月間自案外人○○買賣取得系爭本市松山區○○段○○小段○○
地號土地持分 1／ 10000，訴願人及○○所有系爭土地之持分比例為 1／ 10000、9999
／ 10000。另訴願人及○○亦共有臺南市○○段○○小段○○、○○、○○地號等 3筆
土地，持分比例分別為 998／1000、 2／1000及臺南縣○○段○○地號、○○段○○小
段○○地號、○○段○○地號等 3筆土地，持分比例分別為97397 ／100000、2603／10
0000。是訴願人與○○就前揭共有之 7筆土地，於92年 8月14日依民法第 824條及土地
登記規則第 106條等規定，逕向地政單位辦理共有物分割登記，復依首揭平均地權條例
施行細則第23條規定分配各共有人取得土地之持分，訴願人藉此共有土地分割方式取得
系爭本市松山區○○段○○小段○○地號土地全部，○○則取得臺南市○○段○○小段
○○、○○、○○地號及及臺南縣○○段○○地號、○○段 ○○小段○○地號、○○
段○○地號等 6筆土地全部，並藉由地政主管機關按首揭共有土地（所有權）分割改算
地價原則所列之計算公式，重新改算共有物分割後訴願人分配取得之系爭土地之單位地
價（前次移轉現值），將本市松山區○○段○○小段○○地號土地之單位地價（前次移
轉現值），持分9999／ 10000部分從54年11月之移轉現值每平方公尺 460元，及持分 1
／ 10000部分從92年7 月之移轉現值每平方公尺 128,400元，墊高為92年 8月辦理共有
物分割時之每平方公尺 153,119元之單位地價（前次移轉現值），此有系爭土地增值稅
（土地現值）申報書、土地登記簿謄本、臺北市政府地政處地價改算通知書等影本資料
附卷可稽，並為訴願人所不否認，上開事證明確，洵堪認定。
五、再按已規定地價之土地分割時，其分割後各宗土地之原規定地價或前次移轉申報現值、
最近 1次申報地價及當期公告土地現值之計算方法，係依首揭內政部所頒訂之共有土地
（所有權）分割改算地價原則為之。因共有物分割常涉及多筆共有土地，而每筆土地各
共有人應有部分之前次移轉現值或有不同，為簡化分割後各宗土地各共有人應有部分之
前次移轉現值之登載，並作為稅捐稽徵機關計算分割後課徵土地增值稅之參考，故土地
分割時，如原地價年月不同，應以物價指數調整為同一基期，再以該調整後之數額作為
前次移轉現值登載於土地登記簿，並依平均地權條例施行細則第23條第 2項規定通知稅
捐機關。然上開土地分割調整後之前次移轉現值，與一般未經分割改算之土地移轉（如
買賣、互易、贈與等）時重新登載之前次移轉現值，係以移轉當時之年月及納稅義務人
向稅捐機關申報之土地現值即移轉現值（依規定只能大於或等於土地公告現值，不得小
於土地公告現值）為準，並不相同；上開共有土地（所有權）分割改算地價原則中對於
土地分割後調整之前次移轉現值之年月與其物價指數基期之調整有關，但與分割之日期
並無關聯，又其數額係按物價指數調整，亦與公告現值無關。
六、復按土地稅法第28條、第31條第 1項第 1款之規定，土地增值稅之核計，稅捐稽徵機關
應以經核定之申報移轉現值中減除其原規定地價或前次移轉現值為漲價總數額。於一般
正常情形下，稅捐稽徵機關以地政機關按前開土地分割改算地價原則規定分算之前次移
轉現值數額為據，而核定之土地增值稅，與以分割前各筆土地之前次移轉現值數額核計
之土地增值稅，二者數額並無明顯差距，故於一般稅捐稽徵作業上，稅捐稽徵機關基於
便宜計算，於慣例上均以前開地政機關分算之「前次移轉現值」數額核定土地增值稅；
惟稅捐稽徵機關若認依土地分割改算原則之規定所分算之「前次移轉現值」核計土地增
值稅，有違實質課稅原則及租稅公平時，稅捐稽徵機關自仍得依土地稅法之相關規定核
計土地增值稅，蓋土地分割改算地價原則係就土地分割時，其分割後土地之原規定地價
（或前次移轉現值）、最近 1次申報地價及當期公告土地現值如何分割改算所為之規定
，其目的係將共有土地分割前多數前次移轉現值簡化為單一數據方便登錄在分割後之各
宗土地登記簿；至於土地所有權之移轉，其土地漲價總額之計算，則應依土地稅法第31
條之規定辦理，是分割改算地價為地政機關，而課徵土地增值稅屬稅捐稽徵機關之權責
，故關於土地增值稅之計算，最終仍應依據土地稅法之相關規定為之，始為正辦。
七、再查本件訴願人藉由共有土地分割增減數額係在公告土地現值 1平方公尺單價以下，依
首揭財政部81年 7月 6日臺財稅第 810238739號函釋，准免由當事人提出共有物分割現
值申報之作業程序，本件訴願人於系爭土地出售予案外人○○○時，向原處分機關松山
分處申報前次移轉現值為地政機關分割改算後登記之單位地價（前次移轉現值）每平方
公尺 153,119元，惟經原處分機關查得本件訴願人係利用免徵或不課徵土地增值稅之土
地，與應稅土地形成共有關係再辦理分割，而墊高地政機關分割改算之前次移轉現值，
取巧規避土地增值稅，遂按首揭財政部93年 8月11日臺財稅字第 09304539730號令釋意
旨，以本府地政處92年 8月21日北市地二字第 09232402700號地價改算通知書所載系爭
地號土地共有土地分割改算前之移轉現值，就系爭土地持分9999／ 10000部分以54年11
月每平方公尺 460元，持分 1／ 10000部分以92年 7月每平方公尺 128,400元，為本次
出售土地之前次移轉現值，予以計算系爭土地之漲價總數額，並核定補徵其因土地漲價
利益所生之土地增值稅為 3,571,090元，自屬有據。
八、至訴願主張系爭土地應以共有物分割改算後之土地移轉現值作為本件課徵土地增值稅之
前次移轉現值，原處分機關以前前次移轉之原地價作為漲價數額之計算基礎，違反租稅
法律主義等節，按司法院釋字第420 號解釋：「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租
稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則
為之。」及土地稅法第28條前段、第28條之 2、第31條第 1項第1 款、土地稅法施行細
則第47條等規定之意旨，可知租稅法所重視者，應為足以表徵納稅能力之實質的經濟事
實，而非其外觀之法律行為或形式上之登記事項，對實質上相同經濟活動所產生之相同
經濟利益，應課以相同之租稅，始符合租稅法律主義所要求之公平及實質課稅原則。而
實質課稅原則為租稅法律主義之內涵及當然歸趨，故有關課徵租稅構成要件事實之判斷
及認定，自亦應以其實質上經濟事實關係及所產生之實質經濟利益為準，而非以形式外
觀為準，否則勢將造成鼓勵投機或規避稅法之適用，無以實現租稅公平之基本理念及要
求，此為行政法院82年度判字第2410號判決意旨所明示。倘若在經濟面上實質上已具備
課徵土地增值稅之納稅義務人，竟違反法律實質及公平課稅之立法意旨，不當的利用法
律上之形式或法律行為，蓄意製造外觀上或形式上存在之法律關係或法律狀態，規避或
免除其應納之土地增值稅，為確保租稅公平，仍應以事實上存在之實質，就具體個案判
斷其應課徵之土地增值稅，復有高雄高等行政法院91年度訴字第1137號及最高行政法院
94年度判字第 909號等判決可參。本件訴願人藉由共有土地分割改算地價相關規定，墊
高系爭土地所登記之移轉現值，致系爭土地於訴願人因買賣移轉第三人時，稅捐稽徵機
關得逕依地政機關分割改算後登記之移轉現值計算漲價總數額結果，逃漏系爭土地持分
9999／ 10000部分從54年11月起及持分 1／ 10000部分從92年 7月起至92年 8月共有物
分割時其間之自然漲價數額，顯屬脫法行為，且違租稅公平原則。是以，本件所謂之「
前次移轉時申報之現值」，應係指共有物分割改算前之移轉現值，至為顯然。
九、又查，在稅捐核課期間內，經另發現應徵之稅捐者仍應依法補徵，稅捐稽徵法第21條第
2項定有明文；另依行政法院58年度判字第31號判例意旨：「......，如經過法定期間
而納稅義務人未申請復查或行政爭訟，其查定處分，因具有形式上之確定力，惟稽徵機
關如發現原處分確有短徵，為維持課稅公平原則，基於公益上之理由，要非不可自行變
更原查定處分，而補徵其應繳之稅額。」本案既經原處分機關於核課期間內發現系爭應
徵之土地增值稅，原處分機關即應依法補徵。況原處分機關松山分處核定系爭土地持分
免徵土地增值稅（即92年 8月28日），係在訴願人出售系爭土地予案外人○○○（即92
年 8月26日）之後，訴願人並未因上開免稅處分而有信賴表現之行為，自難認本件有信
賴保護原則之適用。再者，財政部93年 8月11日臺財稅第09304539730 號令釋，係財政
部基於法定職權，就土地稅法第28條及第31條規定所為之釋示，係闡明此等規定之原意
，性質非屬獨立之行政命令，應自此等規定生效之日起即有適用，有司法院釋字第 287
號解釋意旨可參。準此，原處分機關依土地稅法第28條及第31條規定核課本件土地增值
稅，並無違反租稅法律主義之問題，亦與法律不溯及既住原則無涉。是訴願人上開主張
，顯係對法令之誤解，核無足採。從而，原處分機關松山分處審認基於實質課稅原則及
租稅公平原則，依據土地稅法第28條規定，就系爭土地持分9999／ 10000部分以系爭土
地分割改算前之移轉現值每平方公尺 460元，持分 1／ 10000部分以系爭土地分割改算
前之移轉現值每平方公尺 128,400元，計算訴願人買賣移轉予案外人○○○系爭土地之
漲價總數額，並核定土地增值稅為 3,571,090元，及原處分機關復查決定駁回復查之申
請，揆諸首揭規定及財政部函（令）釋意旨，並無不合，應予維持。
十、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第 1項之規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 張明珠
副主任委員 王曼萍
委員 陳 敏
委員 曾巨威
委員 陳淑芳
委員 林世華
委員 蕭偉松
委員 陳石獅
委員 湯德宗
委員 陳媛英
中 華 民 國 94 年 12 月 7 日
市長 馬英九
訴願審議委員會主任委員 張明珠 決行
如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行
政訴訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路 3段 1巷 1號）
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