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臺北市政府 95.01.23. 府訴字第０九四二二九八八八００號訴願決定書
訴 願 人：○○○
原 處 分 機 關：臺北市稅捐稽徵處
訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關94年 8月15日北市稽法乙字第 09460757300
號復查決定，提起訴願，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於94年 1月30日訂約出售所有本市大安區○○段○○小段○○、○○之○○地
號等 2筆土地（權利範圍皆為 1／ 2）予○○股份有限公司（以下簡稱○○公司），並於94
年 2月23日向原處分機關大安分處申報上開土地移轉現值及申請按自用住宅用地稅率課徵土
地增值稅。案經原處分機關大安分處查得系爭土地為空地，且至立約移轉日止並未獲本府工
務局核發建築執照，乃核定系爭土地應按一般用地稅率課徵土地增值稅各為新臺幣（以下同
） 2,380,693元及 736,881元，合計3,117,574 元。訴願人復於94年 3月23日申請依拆除改
建期間土地所有權移轉案件，請求准予系爭土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，經原
處分機關大安分處以94年 3月29日北市稽大安丙字第 09460529100號函否准所請，並檢還系
爭土地增值稅繳款書予訴願人。訴願人對該稅額不服，申請復查，經原處分機關以94年 8月
15日北市稽法乙字第 09460757300號復查決定：「復查駁回。」訴願人不服，於94年 9月 8
日經由原處分機關向本府提起訴願，同年12月19日補充訴願資料，並據原處分機關檢卷答辯
到府。
理 由
一、按土地稅法第 9條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親
屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」第28條規定：「已規定地
價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而
移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值
稅。」第34條第 1項規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超
過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價
總數額按百分之十徵收之；超過3公畝或7公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前條
規定之稅率徵收之。」第34條之1第1項規定：「土地所有權人申請按自用住宅用地稅率
課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附戶口名簿影本及建築
改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期
不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」
財政部67年 6月30日臺財稅第 34248號函釋：「關於自用住宅用地核課地價稅及土地增
值稅，應如何認定乙案，經本部邀請內政部等有關單位多次研商，獲得會商結論如下：
一、地上房屋為樓房時：房屋不分是否分層編訂門牌或分層登記，土地為 1人所有或持
分共有，其地價稅及土地增值稅，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別
按特別稅率及一般稅率計課。二、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬共有自
用住宅用地面積之認定：（一）經依平均地權條例施行細則第 5條認定之 1處自用住宅
用地，如為所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬共有，於課徵地價稅時，以其共同持
有土地面積合計不超過土地稅法第17條規定之面積為限。（二）上項土地移轉時，其各
共有人依土地稅法第34條之規定，仍可分別按特別稅率課徵土地增值稅，但均以 1次為
限。三、地上房屋拆除改建時：（一）改建前合於自用住宅用地，其在新建房屋尚在施
工未領到使用執照前移轉者，准按特別稅率計課土地增值稅。（二）上項土地如在新建
房屋已核發使用執照移轉者，應按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別適用
特別稅率及一般稅率計課土地增值稅。四、毗鄰房屋合併或打通使用時：兩棟平房或樓
房相鄰，其所有權人同屬 1人，為適應自用住宅之需要，而打通或合併使用時，准合併
按自用住宅用地計課。」
81年12月 8日臺財稅第 810515155號函釋：「地上房屋拆除改建，如改建前合於自用住
宅用地課稅規定，其在新建房屋尚在施工未核發使用執照前移轉時，無論地上新建房屋
建造執照起造人名義為誰，仍得適用本部67臺財稅第 34248號函說明三（一）規定，按
特別稅率計課土地增值稅。」
82年 4月15日臺財稅第 820110528號函釋：「主旨：○○○君所有之○○號土地，其地
上房屋拆除後，據報並未申請改建，該土地於出售時，應無自用住宅用地稅率核課土地
增值稅之適用。說明：二、本部67臺財稅第 34248號函有關拆屋改建後出售土地適用自
用住宅用地稅率計稅之函釋，係以『拆屋改建』之土地為前提要件。本案○○○君所出
售○○地號土地，係由原共有之自用住宅用地分割而來，共有土地既經辦理共有物分割
登記，土地已分屬各人所有，其地上房屋拆除後，部分原共有人所取得之土地雖已申請
建築，但○君前揭土地，據報並未申請改建，出售時為空地，並不符合拆屋改建之要件
，應無前揭函釋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。」
二、本件訴願理由略謂：
（一）依原處分機關之見解，所謂拆除改建之定義，係以建造執照是否申領為依據，亦即本
案之立約日於建造執照核發後者，始可認定為拆除改建。其與建築法之規定似有出入
，且無異變相要求訴願人先行撤銷原現值申報，俟建造執照核發後，再另行申報土地
移轉始為適法之謬誤之嫌。
（二）經查財政部82年 4月15日臺財稅第 820110528號函釋所稱「並未申請改建」之文意，
應指當事人尚未申請建造執照而言，似與本案有別。蓋訴願人已依規定向臺北市政府
工務局申請建造執照在案，且該土地增值稅之申報日期，係在申請建造執照之後，當
仍應認屬拆除改建之期間，且與上開函釋不得申辦之情事有別。
（三）另依財政部81年12月 8日臺財稅第81015155號函釋亦明示不論地上新建房屋之起造人
為何人，只要係屬使用執照申領前所移轉者，均屬適法。此亦與訴願人依照合建契約
移轉土地予建商之關係，均屬有利訴願人之理由，此依行政程序法第 9條規定，應視
為有利於訴願人之情事。
三、按土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總
數額徵收土地增值稅。若係土地所有權人出售其自用住宅用地者，依同法第34條第 1項
規定，得按自用住宅用地之特別稅率，課徵該土地增值稅。又同法第 9條規定，所稱自
用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或
供營業用之住宅用地。是於土地所有權移轉時得按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者
，須限於土地所有權人出售其本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或
供營業用之住宅用地。卷查訴願人於94年 1月30日訂約出售所有本市大安區○○段○○
小段○○、○○地號等 2筆土地（權利範圍皆為 1／ 2）予○○公司，並於94年 2月23
日向原處分機關大安分處申報系爭土地移轉現值，及申請按自用住宅用地稅率課徵土地
增值稅。案經原處分機關大安分處於94年3 月 8日派員至系爭土地實地勘查，系爭土地
係屬空地，且系爭土地雖經案外人○○公司於93年11月12日向本府工務局申請建造執照
及變更設計，惟業於93年11月26日因該申請書填寫不全及書圖檢附不全，於同日遭本府
工務局核退，此有現場照片 5幀及本府工務局申請案件申請作業查詢畫面等資料影本附
卷可稽。是系爭土地既屬空地，客觀上自無供作自用住宅用地之可能，自非住宅用地；
且系爭土地亦未經核准建造執照，尚不符首揭財政部有關拆除改建土地得例外按自用住
宅用地稅率課徵土地增值稅之函釋規定，則原處分機關否准訴願人系爭土地按自用住宅
用地稅率課徵土地增值稅之申請，自屬有據。
四、至於訴願人主張原處分機關對於拆除改建之定義，違反建築法，且系爭土地業符合財政
部關於拆除改建案件之認定等節。經查本件訴願人出售系爭土地，並申報土地增值稅時
，系爭土地係屬空地，業如前述，且由訴願人補充資料所附建造執照申請案件申請作業
查詢畫面顯示，系爭土地係於94年 9月15日重新送件申請建造執照，是其非屬住宅用地
自明；又按首揭財政部67年 6月30日臺財稅第 34248號、81年12月 8日臺財稅第 81051
5155號、82年 4月15日臺財稅第 820110528號等函釋雖就拆除改建土地申請按自用住宅
用地稅率課徵土地增值稅者有例外之認定，惟由各該函釋內容觀之，其認定時點雖不限
於新建房屋業核發使用執照，惟仍須移轉時該新建房屋業已建造、施工中，是本件系爭
土地，並非前開函釋所指之案例狀況。又前開函釋及原處分機關對本案之認定，係從稅
捐稽徵實務觀點所為課徵客體是否符合法律要件之事實認定，尚與訴願人所指稱之建築
法規範無涉，訴願主張各節，顯係誤解，委難憑採。從而，原處分機關大安分處否准訴
願人系爭土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之申請，及原處分機關復查決定駁回
復查之申請，揆諸首揭規定及函釋意旨，並無不合，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第 1項之規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 張明珠
副主任委員 王曼萍
委員 陳 敏
委員 曾巨威
委員 陳淑芳
委員 林世華
委員 陳石獅
委員 陳立夫
委員 陳媛英
中 華 民 國 95 年 1 月 23 日
市長 馬英九
訴願審議委員會主任委員 張明珠 決行
如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行
政訴訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路 3段 1巷 1號）
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