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臺北市政府 95.02.23. 府訴字第09427668000號訴願決定書
訴 願 人：○○有限公司
代 表 人：○○○
原 處 分 機 關：臺北市稅捐稽徵處
訴願人因94年房屋稅事件，不服原處分機關94年 9月29日北市稽法甲字第 09461326900
號復查決定，提起訴願，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人所有本市松山區○○路○○段○○號○○樓、○○樓、○○樓、地下○○樓、
地下○○樓、地下○○樓及地下○○樓等 7戶房屋，經原處分機關松山分處核定94年房屋稅
計新臺幣（以下同）47,973,922元。訴願人不服，申請復查，經原處分機關以94年 9月29日
北市稽法甲字第 09461326900號復查決定：「復查駁回。」上開決定書於94年10月 3日送達
，訴願人不服，於94年10月27日經由原處分機關向本府提起訴願，94年11月25日補送訴願理
由書，並據原處分機關檢卷答辯到府。
理 由
一、按房屋稅條例第 3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使
用價值之建築物，為課徵對象。」第 4條規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。……」
第 5條規定：「房屋稅依房屋現值，按左列稅率課徵之：一、住家用房屋最低不得少於
其房屋現值百分之一點二，最高不得超過百分之二。但自住房屋為其房屋現值百分之一
點二。二、非住家用房屋，其為營業用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不
得超過百分之五。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最
低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。三、房屋同時作住
家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但
非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」第 7條規定：「納稅義務人
應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關
事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」第 9條第 1項
規定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動
產評價委員會。」第10條規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，
核計房屋現值。依前項規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義
務人如有異議，得於接到通知書之日起30日內，檢附證件，申請重行核計。」第11條第
1 項規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市
、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房
屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況
，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」
臺北市房屋稅徵收自治條例第 4條第 1項規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率
課徵之：一、住家用房屋，百分之一點二。二、非住家用房屋，其為營業用者，百分之
三。其為私人醫院、診所、自由職業事務所、幼稚園、托兒所、兒童托育中心、補習班
、人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二。三、房屋同時作住家及非住
家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用
者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」第 8條規定：「房屋稅條例第11條所
稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第 1項第 1款至第 3款規定房屋種類等級、耐用
年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後
，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之。」
臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 1點規定：「為簡化房屋標準價格之評
定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第 2點規定：「房屋現值之核計，以『房
屋構造標準單價表』、『折舊及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準據
。」第 4點規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用
途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之
資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領有使用執照未辦理所
有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；……」第 5點規定：「下列房屋除依據
使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之資料為準外，得派員
至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：……（二）百貨公司及大型商
場。……」第 6點規定：「臺北市35層以下房屋構造標準單價表內未列者，其標準單價
按表內最高樓層與次高樓層之標準單價之差額逐層遞增計算；36層以上超高樓層之房屋
，以每 3層為一級距，以35層與34層之差額逐級遞增，並以每15層為一範圍；第51層起
每一範圍增加之單價按前一範圍之加價減20元。 5層樓以下鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼
骨鋼筋混凝土造房屋，其標準單價應按表內次低樓層與最低樓層之標準單價之差額逐層
遞減計算。其未設置昇降機（電梯）者，應減價百分之二十。」第 8點規定：「房屋樓
層之高度在 4公尺以上者，其超出部分，以每10公分為 1單位，增加標準單價百分之一
‧二五，未達10公分者不計。但房屋樓層高度超過12公尺，其挑高空間無法使用，或僅
係供採光、景觀考量者，高度以12公尺計。房屋樓層之高度在 2公尺以下者，其減價計
算公式如左：（一）偏低減價額＝ 3公尺－樓板高度/3公尺x 50％ x標準單價（二）前
款計算超高或偏低之標準單價，於標準單價應予加價或減成時，仍應按未加價或減成之
標準單價計算。……」第10點規定：「第 5點第（一）款至第（四）款之房屋左列設備
者，按所適用之標準單價另予以加價如左：（一）中央系統型冷氣機：加價百分之五。
（二）電扶梯：每部加價百分之二（以裝設之樓層為限）。（三）金屬或玻璃帷幕外牆
：面積超過外牆面積百分之十者，加價百分之十，但地下室或地下層部分不予加價。（
四）游泳池：依下列情形加價百分之五。 1室內游泳池：屬公共設施，依所有權登記方
式按分攤游泳池所有權
之各戶全戶面積予以加價；如為設置游泳池之該戶單獨所有，僅就設置之該戶全戶面積
予以加價；如游泳池與其設置之該棟房屋為同一所有權人單獨所有者，該棟全棟房屋予
以加價。 2屋頂游泳池：比照室內游泳池方式加價。」
臺北市獎勵民間投資自治條例第 5條規定：「投資人購置或新建供投資案直接使用且坐
落於本市之不動產；其年度房屋稅及地價稅應繳稅額得向市政府申請前 2年全額補貼，
後 3年補貼百分之五十。」
臺北市獎勵民間投資實施辦法第 5條規定：「委員會對於申請案件審查，除其是否合於
本自治條例第 3條規定外，並就下列事項綜合審核之：一、投資計畫之可行性及對臺北
市產業發展之貢獻度。二、申請獎勵項目及內容之合理性。三、公司財務穩健度及未來
發展性。」
財政部74年 7月22日臺財稅第 19180號函釋：「住家房屋現值，係指整戶住家房屋之現
值，但不包括左列各項之現值：（一）供公眾通行之騎樓。（二）陽臺、屋簷、雨遮依
建築技術規則規定免計入建築面積之部分。（三）純屬防空避難設施之地下室，或地下
室僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛等使用，合於本部66年 2月26日臺
財稅第31250號函規定免徵房屋稅。……」
74年12月14日臺財稅第 26271號函釋：「房屋供共同使用之電梯及公共設施之房屋稅，
按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵。主建物有兩種以上不同用途者，分別按其用
途之實際面積比例計算，依所適用之稅率課徵。」
75年 8月15日臺財稅第 7562653號函釋：「房屋稅條例第 7條規定：『納稅義務人應於
房屋建造完成之日起30日內，向當地主管稽徵機關申報房屋現值及使用情形，其有增建
、改建、變更使用或移轉承典時亦同。』依上規定，房屋使用情形如有變更，應由納稅
義務人於30日內向當地主管稽徵機關申報變更後之使用情形。來函所○○○號房屋，依
函附有關資料，原供○○股份有限公司營業，於73年 9月12日遷往他處營業並已辦竣變
更營業地址登記，該房屋納稅義務人遲至 74年5月14日始向該管稽徵機關申報使用情形
變更。按房屋稅稅率係依房
屋使用情形分為住家用、非住家營業用與非住家非營業用 3種。本案房屋自○○股份有
限公司於73年 9月12日遷出後，至房屋稅納稅義務人於74年 5月14日申報使用情形變更
為止之期間，究係供住家用、非住家營業用或非住家非營業用，既未據納稅義務人依限
申報，稽徵機關無法追溯查明其使用情形，依首揭條文規定應自74年 5月14日申報之當
月起適用變更後之稅率，經核尚無不合。」
75年10月17日臺財稅第 7570223號函釋：「主旨：稽徵機關適用『房屋標準單價表』核
計房屋現值時，對房屋用途之歸類，應以使用執照所載之資料為準。說明：二. 依本部
『簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點』第 4項規定，稽徵機關適用『房屋標準
單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途、總層數及面積等，應依建築管理機關
核發之使用執照所載之資料為準。貴市××號 5層樓房屋，其使用執照所載用途： 1層
為工廠、辦公室； 2、 3層為工廠； 4層為員工餐廳； 5層為員工宿舍。關於辦公室部
分，應依『用途分類表』第3 類適用標準單價核計房屋現值。員工餐廳及員工宿舍部分
，其用途性質與『用途分類表』第 3類之住宅相似，准按第 3類適用標準單價核計房屋
現值。」
二、本件訴願理由略以：
（一）本件訴願人所有系爭房屋，雖有部分於92年 7月 1日至93年 2月17日供○○有限公司
登記營業使用，惟於93年 2月18日起該公司業已停業，該部分房屋因相關返還租賃物
訴訟尚未終結，訴願人雖未依規定申報變更使用情形為空置，然自93年 2月18日至93
年 6月30日期間，該部分房屋應改按以非住家非營業用稅率課徵。
（二）系爭房屋地下 4樓部分區域原屬超級市場之區域，已與原承租人○○股份有限公司協
議至94年 8月31日止終止租約，且該區域已於同年 7月31日起停止營業，緣該區域實
際面積 183坪，自同年 9月 1日起至同年10月進行設計與改裝工程，迄同年10月始正
式對外營業。系爭房屋10樓自93年 3月間起已部分空置，未曾營業，是原處分機關猶
依一般營業用稅率課徵，實有不合。又地下 3樓及地下 4樓部分區域作停車場使用，
原處分機關逕依營業用稅率核課，顯然違法。
（三）本件訴願人所建系爭房屋，依使用執照記載，建物高度 59.85公尺，新建鋼骨造。訴
願人申報房屋現值時，原處分機關依據行為時「臺北市房屋構造標準單價評定表」及
財政部所訂「簡化評定標準價格及房屋現值作業之參考原則」核計建物之超高單價，
惟該評定表並未就每層標準樓高定出評定標準，則每層高度如何分別依超高或偏低單
價核計，訴願人實無從審究其計價標準是否客觀，賦稅是否合於公平原則。上開參考
原則為行政規則，顯與法律牴觸，應屬無效。依房屋稅條例第 7條規定，原處分機關
不應以房屋構造標準單價及使用執照所載之工程造價來核計房屋現值。
（四）本件系爭房屋係屬鋼骨造，於90年11月建造完成。原處分機關於建立房屋稅籍時，未
依據「臺北市一般房屋構造標準單價標準表」評定房屋課稅現值，亦未按「臺北市耐
用年數及折舊標準表」，依鋼骨造房屋之最高折舊年數為60年，每年折舊百分之一之
規定，逐年提列折舊。又原處分機關亦未依上開規定派員至現場勘查，其未踐行正當
行政程序，自有違誤。
（五）查原處分機關就系爭房屋從第 3類之辦公室、店舖、診所、禮堂、開放空間等，誤歸
類為第 2類之百貨公司、餐廳等，蓋訴願人之房屋係屬購物中心，則各專賣店之性質
為店舖，並非百貨公司。再按文化會館、表演館、員工休息更衣室及育嬰室等，非以
營利為目的，應按非住家非營業用稅率課徵。
（六）財政部74年12月14日臺財稅字第 26271號函釋：「房屋共同使用之電梯及公共設施之
房屋稅，准按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵」，本件訴願人所有系爭房屋主
建物之公共設施面積與該營業用房屋毫不相干，蓋房屋之公共設施部分非係增加該房
屋使用價值之建築，從而，財政部前開函釋以房屋共同使用之電梯及公共設施之房屋
稅，按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵，與房屋稅條例規定相違背，原處分機
關援引為課徵本件系爭房屋稅之依據，實有未合。又本件系爭房屋稅之建物登記謄本
登記僅載明主建物面積，未有公共設施持分之登記，應無分攤公共設施面積問題，原
處分機關自應將公共設施持分面積剔除，不應計入該面積核算房屋稅。
（七）依房屋稅條例第15條第 2項第 4款規定，受重大災害，毀損面積占整棟面積三成以上
不及五成之房屋，其房屋稅應減半徵收。經查訴願人於課稅年度內屢受水災與震災等
所苦，復曾遭人縱火，致系爭房屋有腐化、剝落等情形，惟訴願人一時不察，漏未於
事實發生之日起30日內申報原處分機關調查核定，致已逾期申報，則依同條第3 項末
段規定，尚可自申報日當月份起減免房屋稅。訴願人雖自行修復，惟確曾屬受有重大
災害，應可適用減半徵收房屋稅之規定。
（八）原處分機關依「臺北市房屋街路等級調整率評定表」規定，按本市○○路地段率核課
本件系爭房屋之房屋稅，惟上開評定表並未考量面臨市民大道引道部分之八德路房屋
所處橋段，平面交通受臺鐵松山機場阻隔難有商業活動等情，未將該路段房屋與市民
大道為相同處理，有違房屋稅條例第11條之規定。
（九）臺北市獎勵民間投資自治條例第 5條及臺北市獎勵民間投資實施辦法第 5條規定，投
資人購置或新建供投資案直接使用且坐落於本市之不動產，其年度房屋稅及地價稅應
繳納稅額得向市政府申請前 2年全額補貼，後 3年補貼百分之五十。訴願人係東南亞
第一大購物中心，刻正提出94年度房屋稅之全額補助，原處分機關應協同該審查委員
會重行檢討訴願人94年度房屋稅之核定。
三、卷查訴願人所有本市松山區○○路○○段○○號○○樓、○○樓、○○樓、地下○○樓
、地下○○樓、地下○○樓及地下○○樓等 7戶房屋之房屋評定現值，原處分機關松山
分處係依首揭房屋稅條例第10條及臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 2點
規定，按臺北市不動產評價委員會評定之「臺北市房屋構造標準單價表」、「臺北市房
屋折舊率及耐用年數表」及「臺北市房屋街路等級調整率評定表」所載評定方法予以核
定上開房屋現值，再依訴願人申報之房屋使用現況分別適用之稅率（營業用稅率及非住
家非營業用稅率）核算其應課徵之94年房屋稅共計47,973,922元，此有原處分機關檢送
系爭房屋之房屋稅主檔現值查詢及徵銷查詢等資料附卷可稽。是以原處分機關松山分處
所為系爭房屋房屋稅之核課，洵屬有據。
四、至訴願人主張原處分機關未派員至現場勘查系爭房屋，對於樓層超高、折舊之計算有誤
，及房屋街路等級調整率應與市民大道為相同處理云云，經查原處分機關業依臺北市房
屋標準價格及房屋現值評定作業要點第8點規定，按房屋樓層之高度在4公尺以上者，其
超出部分，以每10公分為 1單位，增加標準單價百分之一‧二五，未達10公分者不計；
房屋樓層高度超過12公尺，其挑高空間無法使用，或僅係供採光、景觀考量者，高度以
12公尺計算。訴願人雖主張樓層超高之計算不客觀云云，惟既未舉證以實其說，其空言
主張，不足採憑；且原處分機關業依臺北市房屋折舊率及耐用年數表及臺北市房屋街路
等級調整率評定表之規定，核算系爭房屋之折舊率及其房屋坐落地段率評定房屋現值，
訴願人主張原處分機關未予折舊，實有誤會；訴願人另主張應適用市民大道之地段率，
於法無據，尚難採據。再按首揭評定作業要點第 4點第 1項、第 5點規定，適用「房屋
構造標準單價表」核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，原則係依建築管
理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準，對於百貨公司
及大型商場「得」派員至現場勘查。職是，原處分機關核算系爭房屋之房屋現值時，逕
依使用執照所載之資料（包括各層樓用途別）為準，未派員至現場勘查，於法並無不合
，訴願人主張原處分機關未踐行行政程序，用途別之評定有誤云云，應屬誤解，自不足
採。
五、又訴願人主張系爭房屋部分使用情形有變更為空置、停車場、文化會館、表演館、員工
休息更衣室及育嬰室等，非以營利為目的，應按非住家非營業用稅率課徵乙節，依首揭
房屋稅條例第 7條規定，房屋使用情形如有變更，應由納稅義務人於30日內向當地主管
稽徵機關申報變更後之使用情形。查訴願人前於93年 6月24日對於本件系爭房屋93年之
房屋稅申請復查時，業已主張其原供新洋餐飲有限公司登記營業使用之房屋，該公司自
93年 2月18日起業已停業，惟經原處分機關分別以93年 8月16日北市稽法乙字第 09361
927910號函及93年 9月17日北市稽法乙字第 09362599300號函請訴願人詳細說明其主張
與原核定房屋現值表之樓層及那一部分（按門牌號、層次、卡序別）變更使用狀況？那
些設備已不存在？從何時開始變動並提供具體事證供核，惟訴願人迄未提供具體事證，
尚難據以審核，且訴願主張之93年 2月18日至93年 6月30日期間，並非本件94年房屋稅
所屬課徵期間（94年房屋稅課徵日期自93年 7月 1日至94年 6月30日止）；再按訴願人
於94年 9月間始向原處分機關松山分處申請系爭房屋 4樓、 5樓及11樓有關購物中心內
之文化會館、表演館、員工休息更衣室及育嬰室之變更使用，並經分處以94年 9月15日
北市稽松山乙字第 09461100000號函復，系爭房屋 5樓之育嬰室面積95.9平方公尺，准
自94年 7月起按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，其餘仍按營業用稅率課徵房屋稅。
六、復按房屋供共同使用之公共設施，其房屋稅係按該主建物之用途所適用之稅率分攤課徵
。主建物有兩種以上不同用途者，分別按其用途之實際面積比例計算，依所適用之稅率
課徵，此為財政部74年12月14日臺財稅第 26271號函釋意旨。訴願人主張不須分攤公共
設施之房屋稅云云，於法不合，自難採憑。又訴願人主張系爭房屋係於90年間興建完工
，理應參照不動產評價委員會評定之標準核計系爭房屋現值乙節，經查原處分機關松山
分處依房屋稅條例第10條規定，參照本府94年2 月14日府財稅字第 09406256500號公告
略以：「……重行評定之『臺北市房屋構造標準單價表』、『臺北市房屋折舊率及耐用
年數表』、『臺北市房屋街路等級調整率評定表』……房屋稅自93年 7月 1日起實施…
…」之意旨，自94年 5月起依不動產評價委員會94年之評定標準核課94年房屋稅，自屬
有據。
七、再查訴願人主張系爭房屋在課稅年度受重大災害，雖未於事實發生之日起30日申報，房
屋稅亦應減半徵收乙節，經查訴願人主張系爭房屋受重大災害之申報日（即復查申請日
94年 9月14日）已逾94年房屋稅所屬期間（94年房屋稅開徵日期自94年 5月 1日至94年
5月31日止），尚不影響系爭94年房屋稅之核課。又訴願人所有之房屋倘若受重大災害
時，應儘速檢附其受重大災害毀損之具體事證逕向原處分機關松山分處申請自申請日起
減免房屋稅，始為正辦。
八、末按訴願人主張依臺北市獎勵民間投資自治條例第 5條及臺北市獎勵民間投資實施辦法
第 5條規定，其年度房屋稅及地價稅應繳納稅額得向市政府申請補貼，刻正提出94年度
房屋稅之全額補助，原處分機關應協同該審查委員會重行檢討其94年度房屋稅之核定乙
節，惟查本市獎勵民間投資係以補貼地價稅及房屋稅之方式為之，並非以減免房屋稅方
式為之，訴願人既為系爭房屋之所有權人，依法即負有繳納房屋稅之義務，訴願人尚難
以此為由要求減免房屋稅。是訴願人之主張，自不足採。從而，原處分機關松山分處依
法核課訴願人系爭房屋94年房屋稅，原處分機關復查決定駁回復查之申請，揆諸首揭規
定及財政部函釋意旨，並無不合，原處分應予維持。
九、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第 1項之規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 張明珠
副主任委員 王曼萍
委員 陳 敏
委員 曾巨威
委員 曾忠己
委員 陳淑芳
委員 林世華
委員 陳立夫
委員 陳媛英
中 華 民 國 95 年 2 月 23 日市長 馬英九
訴願審議委員會主任委員 張明珠 決行
如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起2 個月內，向臺北高
等行政法院提起行政訴訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3 段1 巷1 號）
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