臺北市政府 99.04.14. 府訴字第09970039600號訴願決定書 | 訴願決定書-友善列印

臺北市政府 99.04.14. 府訴字第09970039600號訴願決定書訴願人張○○
原處分機關臺北市政府地政處
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國98年10月
28日北市地權字第09832930400號函，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人為○○有限公司（下稱○○公司）負責人，案外人江○○於民
國（下同）97年間委託○○公司銷售靈骨塔位，其後並向該公司購買
○○（靈骨塔）神主牌位 1個，嗣因請求退款未果產生消費爭議，於
98年8月28日向本府消費者服務中心提出消費爭議申訴，經本府法規
委員會以98年8月31日北市法保字第09835908410號函移請臺北市殯葬
管理處（下稱殯葬處）依消費者保護法第30條及第31條規定處理。經
殯葬處於 98年9月23日邀集江君及得寶公司雙方說明後，確認雙方已
達成和解，得寶公司同意將繼續代為處理銷售事宜，殯葬處即製作消
費爭議處理紀錄表，並以98年10月1日北市宇殯字第09830696700號函
通知本府法規委員會，副知原處分機關在案。
二、嗣原處分機關依前揭殯葬處98年10月1日北市宇殯字第09830696700號
函及得寶公司網站資料顯示，認為該公司涉有未經申請許可即從事塔
位代理銷售業務行為，違反不動產經紀業管理條例規定，乃以98年10
月7日北市地三字第09832787300號函，通知得寶公司負責人即訴願人
於文到15日內以書面向原處分機關說明。
三、嗣得寶公司以98年10月19日（98）得生字第00000112號函向原處分機
關說明，該公司營業項目有仲介服務業及不動產買賣業，但不知從事
納骨塔位仲介需取得不動產經紀業之登記，為該公司疏忽，已儘速依
法辦理登記並加入同業公會。案經原處分機關審認得寶公司違反不動
產經紀業管理條例第5條第1項及第7條第1項規定，爰依同條例第32條
第1項規定，以98年10月28日北市地權字第09832930400號函，處該公
司負責人即訴願人新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並命立即禁止營業。
該函於98年10月30日送達，訴願人不服，於98年11月25日向本府提起
訴願，99年 1月18日補充訴願理由，1月20日及1月21日補正訴願程式
，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：在中
央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）
政府。」第4條第1款、第4款及第5款規定：「本條例用辭定義如下：
一、不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指
成屋、預售屋及其可移轉之權利......四、經紀業︰指依本條例規定
經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買
賣、互易、租賃之居間或代理業務。」第5條第1項規定：「經營經紀
業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營
國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限
。」第7條第1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或
商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月
內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可......。」
第32條第 1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關
應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元
以上三十萬元以下罰鍰。」
內政部92年11月28日內授中辦地字第0920084970號函釋：「......一
、......復查不動產經紀業管理條例第4條第1款所稱不動產，指土地
、土地定著物或房屋及其可移轉之權利......據此，納骨堂（塔）建
築物本身為不動產經紀業管理條例所稱之不動產，殆無疑義......三
、......納骨堂（塔）位使用權之買賣，由殯葬設施經營業者自行銷
售所經營之納骨堂（塔）位者，應屬殯葬管理條例規範之範疇；其如
係委由他人銷售者，則該納骨堂（塔）位使用權買賣居間或代理銷售
之業者，應以不動產經紀業為限，並應受不動產經紀業管理條例之規
範。」
臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準
第 2點規定：「本處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：」
附表（節錄）
┌────────┬─────────────────────┐
│類別 │丙 │
├────────┼─────────────────────┤
│違規事件 │非經紀業而經營仲介或代銷業務者。 │
├────────┼─────────────────────┤
│法條依據 │第32條 │
│（不動產經紀業管│ │
│理條例） │ │
├────────┼─────────────────────┤
│法定罰鍰額度 │應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或│
│（新臺幣：元）或│行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │
│其他處罰 │ │
├────────┼─────────────────────┤
│統一裁罰基準（新│一、公司負責人、商號負責人或行為人違反上開│
│臺幣：元） │規定第1次被查獲者，處10萬元並立即禁止其營 │
│ │……。 │
└────────┴─────────────────────┘
二、本件訴願及補充理由略謂：納骨塔位買賣屬於公司資產買賣，非代理
業務、租賃等業務。公司營業項目有仲介服務業及不動產買賣業，惟
不知從事納骨塔位買賣需取得不動產經紀業之登記。政府97年實施將
陰宅納入房屋管理，訴願人公司成立在前，無法得知法條變更修正之
訊息。
三、查○○公司未經申請主管機關許可，即從事靈骨塔位代理銷售業務之
事實，有 98年10月2日內政部不動產服務業管理系統查詢畫面、得寶
公司網站畫面及殯葬處98年10月1日北市宇殯字第09830696700號函及
所附消費爭議處理紀錄表等影本附卷可稽，是原處分機關依不動產經
紀業管理條例第 32條第1項規定處該公司負責人即訴願人罰鍰，自屬
有據。
四、至訴願人主張納骨塔位買賣屬於公司資產買賣，非代理業務、租賃等
業務及不知從事納骨塔位買賣需取得不動產經紀業之登記云云。按不
動產經紀業管理條例係於88年2月3日公布施行，該條例第4條第1款規
定，不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成
屋、預售屋及其可移轉之權利。又依內政部92年11月28日內授中辦地
字第0920084970號函釋，納骨塔位係屬不動產，而納骨塔位使用權買
賣居間或代理銷售之業者，應以不動產經紀業為限，則訴願人主張政
府將陰宅納入房屋管理是97年實施，係屬誤解。次查○○公司係於94
年間設立，既未取得主管機關許可，卻於97年間受江君委託銷售靈骨
塔位，且經原處分機關查認得寶公司網站載有「......寶塔整合行銷
......集合臺灣北、中、南知名及合法塔位，以合理優惠價格供給公
司會員及客戶......服務項目寶塔目的（墓地）買賣......」等資
訊，有 98年9月8日消費爭議申訴資料表、殯葬處98年9月23日消費爭
議處理紀錄表及○○公司網站畫面列印附卷可稽，堪認○○公司有從
事靈骨塔位代理銷售業務之行為；又不動產經紀業管理條例第5條第1
項業已明定，經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公
司或商業登記，則訴願人為得寶公司之負責人，既從事不動產代銷業
務，自應遵循相關法令規範，自難以不知從事納骨塔位買賣需取得不
動產經紀業之登記而解免其違規責任。是訴願人執此主張，尚難採作
對其有利之認定。從而，原處分機關以○○公司違反不動產經紀業管
理條例第 5條第1項及第7條第1項規定，依同條例第32條第1項及統一
裁罰基準規定，處得寶公司負責人即訴願人法定最低額10萬元罰鍰，
並命令立即禁止營業，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文
。
訴願審議委員會代理主任委員王曼萍
委員劉宗德
委員陳石獅
委員陳媛英
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
中華民國 99 年 4 月 14 日
市長郝龍斌
訴願審議委員會代理主任委員王曼萍決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高
等行政法院提起行政訴訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）

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