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  • 臺北市政府 99.09.24. 府訴字第09970105000號訴願決定書 訴  願  人 游○○
    原 處 分 機 關 臺北市政府地政處
    訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國99年 7月
    5 日99年度經懲字第5 號懲戒決定書，提起訴願，本府決定如下：
      主文
    訴願駁回。
      事實
    一、訴願人為○○股份有限公司（下稱○○公司）所屬經紀人，案外人宋
      ○○前於民國 （下同）98年 7月31日委託○○公司代為銷售本市文
      山區秀明路○○段○○號○○樓之房地及 3個車位，並簽訂不動產專
      任委託銷售契約書。嗣因宋○○與○○公司就委託銷售金額發生爭議
      ，乃於 99年 1月26日向本府消費者服務中心提出消費爭議申訴，經
      本府法規委員會以99年 1月29日北市法保字第 09930287110號函移請
      原處分機關依消費者保護法等規定處理。經原處分機關以99年 2月 2
      日北市地權字第 09930269610號函通知○○公司於文到15日內就申訴
      事項妥適處理，並將處理結果函復原處分機關。
    二、案經○○公司於 99年2月24日函復原處分機關說明本案之處理過程並
      檢附不動產專任委託銷售契約書及不動產說明書等影本。嗣經原處分
      機關查認上開不動產說明書並未經委託人宋○○簽章，該案不動產經
      紀人（即訴願人）涉有違反不動產經紀業管理條例第23條規定情事，
      原處分機關乃以 99年3月3日北市地權字第09930269601號函通知訴願
      人於文到 20日內以書面提出答辯；經訴願人以99年3月11日陳述意見
      書表示略以，訴願人自宋君委託出售之初，即已製作不動產說明書，
      且亦多次請宋君簽章，然宋君表示因公事繁忙，且大家都很熟識，彼
      此也很信任，應該不用再簽認不動產說明書，並一再強調快一點找到
      買主，是訴願人乃未敢再要求宋君簽認不動產說明書；嗣訴願人通知
      宋君已尋得買方陳○○同意購買時，宋君藉詞推託其配偶不同意出售
      而拒絕簽訂買賣契約，亦未就不動產說明書提出質疑，本消費爭議進
      入司法程序後，宋君始全盤否認係其向訴願人表示不用再簽認不動產
      說明書乙事，訴願人當時未堅持要求宋君簽認不動產說明書，誠屬違
      誤等語。案經提原處分機關不動產經紀人員獎懲委員會 99年6月23日
      第15次會議（下稱獎懲會）審議，決議以訴願人書面陳述書及親自到
      場均承認確實未將不動產說明書交由委託人簽章，業已違反不動產經
      紀業管理條例第23條規定，依同條例第31條規定，應予申誡；原處分
      機關爰依上開決議意旨，以 99年7月5日99年度經懲字第5號懲戒決定
      書處訴願人申誡1次。該決定書於99年7月7日送達，訴願人不服，於9
      9年7月23日向本府提起訴願，並據原處分機檢卷答辯。
      理由
    一、按不動產經紀業管理條例第 1條規定：「為管理不動產經紀業（以下
      簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產
      交易市場健全發展，特制定本條例。」第 3條規定：「本條例所稱主
      管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市
      ）為縣（市）政府。」第4條第7款規定：「本條例用辭定義如下....
      ..七、經紀人員：指經紀人或經紀營業員......。」第23條規定：「
      經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相
      對人解說。前項說明書提供解說前，應經委託人簽章。」第 31條第1
      項第 1款規定：「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、
      違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者
      ，應予申誡。」第33條規定：「經紀人員有第三十一條第一項各款情
      事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提
      出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。直轄市或縣（市
      ）主管機關對於經紀人員懲戒事項，應設置獎懲委員會處理之......
      。」
    二、本件訴願理由略以：
    （一）不動產經紀業管理條例第23條之立法目的，係在保護買方而非賣方
       ，且處罰之時點係以「簽訂買賣契約書時」有無製作不動產說明書
       向買方解說為其判斷時點；原處分未詳加探究，徒以訴願人未製作
       不動產說明書，遽認定訴願人已違反該規定，實有違法，應予撤銷
       。
    （二）訴願人所製作之不動產說明書雖未經賣方宋○○簽章，然此一簽章
       部分之欠缺，訴願人至遲本得於雙方簽約完成前補正，俾供買方了
       解後交付；本件既因賣方反悔不願出賣，更難期賣方能出面與買方
       簽訂買賣契約，於此情形，訴願人自無再要求賣方於不動產說明書
       上簽章之必要，原處分竟仍認訴願人所製作之不動產說明書，仍應
       經賣方簽章，實與前揭立法目的有違，應予撤銷。
    三、查本件訴願人所製作之不動產說明書於提供與委託人交易之相對人解
      說前，並未經委託人宋○○簽章，即逕向與委託人交易之相對人陳○
      ○解說之違規事實，有不動產專任委託銷售契約書、不動產說明書、
      ○○公司99年2月24日回復函及訴願人99年3月11日陳述意見書等影本
      附卷可稽。是訴願人之違規事實足堪認定，原處分自屬有據。
    四、至於訴願人主張不動產經紀業管理條例第23條處罰之時點，係以「簽
      訂買賣契約書時」有無製作不動產說明書向買方解說為其判斷時點，
      且其所製作之不動產說明書雖未經賣方簽章，惟其至遲本得於雙方簽
      約完成前補正；然因賣方反悔不願出賣，更難期賣方能出面與買方簽
      訂買賣契約，自無再要求賣方於不動產說明書簽章之必要等節。按不
      動產說明書之調查、製作、解說及交付，乃為落實「建立不動產交易
      秩序，保障交易者權益」之目的，經紀業者於接受委託人委託後，應
      即依規定針對受託之不動產相關重要事項進行調查及製作不動產說明
      書，並指派經紀人簽章且經委託人簽章確認相關內容後，經紀人員始
      能據以銷售並於執行業務過程中，善盡解說之責，是同條例第23條乃
      明定不動產說明書提供解說前，應經委託人簽章。經查本件訴願人所
      製作之不動產說明書於提供與委託人交易之相對人解說前，並未經委
      託人宋德震簽章，即由訴願人逕向與委託人交易之相對人陳○○解說
      之違規事實，業如前述，則原處分機關依獎懲會 99年6月23日第15次
      會議決議意旨，以訴願人違反不動產經紀業管理條例第23條規定，並
      依同條例第 31條規定，以99年度經懲字第5號懲戒決定書處訴願人申
      誡 1次，並無違誤，訴願主張，不足採據。從而，本件原處分機關所
      為處分，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
    五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文
      。
                   訴願審議委員會主任委員 蔡 立 文
                         副主任委員 王 曼 萍
                            委員 劉 宗 德
                            委員 陳 石 獅
                            委員 紀 聰 吉
                            委員 戴 東 麗
                            委員 林 勤 綱
                            委員 柯 格 鐘
                            委員 葉 建 廷
                            委員 范 文 清
                            委員 施 文 真
    中華民國    99    年    9   月     24    日
                            市長 郝 龍 斌
                   訴願審議委員會主任委員 蔡立文決行
    如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
    政法院提起行政訴訟，並抄副本送本府。
    （臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）
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