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臺北市政府 100.03.08. 府訴字第10009019900號訴願決定書
訴 願 人 蘇○○
原 處 分 機 關 臺北市政府地政處
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國99年11月12日北巿地權字第
09930810301 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
民眾向原處分機關檢舉○○有限公司未取得許可經營不動產經紀業前，其員工即訴願人接受
民眾委託代理法院拍賣不動產投標業務，民眾並檢具印有「○○有限公司 ......蘇○○ .
.....Tel：xxxxx...Fax ：xxxxx.....」「法拍屋......電梯華廈......民生東路一段○○
號○○樓......10.3坪 ......201萬......速撥專業法拍團隊......」等資料之名片、物件
廣告單及協助標購法院不動產委託書等供原處分機關查處。原處分機關乃於民國 （下同）
99年 3月30日分別函請檢舉人、○○有限公司及訴願人以書面提出說明以釐清案情，並於99
年 9月17日函請臺灣臺北地方法院提供97年度執字第26256 號強制執行事件拍定人投標書，
嗣經原處分機關審認訴願人非經紀業而以個人名義與民眾簽訂「協助標購法院不動產委託書
」，代理標購法院拍賣不動產，違反不動產經紀業管理條例第 5條及第 7條規定，乃依同條
例第32條第 1項規定，以99年11月12日北市地權字第 09930810300號函檢送同日同字第 099
30810301號裁處書命訴願人立即禁止營業，並處新臺幣（下同）10萬元罰鍰。該函及裁處書
於 99年11月16日送達，訴願人不服，於99年12月 9日向本府提起訴願，並據原處分機關檢
卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直
轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」第 4條規定：「本條例用辭
定義如下：一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、
預售屋及其可移轉之權利。......四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之
公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務......
。」第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商
業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。
」第 7條第 1項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入
登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由
主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。」第
32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處
公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。」
內政部 89年12月26日台內中地字第8980474號書函釋：「......法院拍賣不動產所為之
投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代
理業務，即與本條例所稱『仲介業務』無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之
經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受
本條例之規範......。」
90年5月10日台內中地字第9007350號函釋：「......民法所定之居間有二種情形，一為
報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於
他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙
方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而
僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675
號判例參照）。二、揆諸本條例對於經紀業從事『居間』業務之性質，縱無明文規定其
屬『報告居間』抑或『媒介居間』，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者均得
請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權益等問題。復依本條例第 2條規定
，經紀業之管理，依本條例之規定；本條例未規定者，適用
其他有關法律之規定。據此，本條例第 4條第 5款所稱『居間』業務，當包括民法所定
之『報告居間』及『媒介居間』」。
90年12月13日台內中地字第9084068號書函釋：「......法院拍賣不
動產所為之投標，屬買賣之法律行為......其以代理投標為業務者，性質上自為從事不
動產買賣之代理業務，而其執行業務過程當受不動產經紀業管理條例之規範......。」
臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表......」附表：（節略）
┌──┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│類別│違反事件 │法條依據（不│法定罰鍰額度│統一裁罰基準│
│ │ │動產經紀業管│（新臺幣 │（新臺幣：元│
│ │ │理條例） │：元）或其他│） │
│ │ │ │處罰 │ │
├──┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│丙 │非經紀業而經│第32條 │應禁止其營業│一、公司負責│
│ │營仲介或代銷│ │，並處公司負│人、商號負責│
│ │業務者。 │ │責人、商號負│人或行為人違│
│ │ │ │責人或行為人│反上開規定第│
│ │ │ │10萬元以上 │1次被查獲者 │
│ │ │ │30萬元以下罰│處10萬元並立│
│ │ │ │鍰。 │即禁止其營業│
│ │ │ │...... │； │
│ │ │ │ │......。 │
└──┴──────┴──────┴──────┴──────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）任何人均可自法院公告、網站及法拍資訊等得知拍賣訊息，原處分機關認定民眾依訴
願人之廣告宣傳單得知法拍物件訊息，與事實不符。
（二）訴願人與民眾簽訂的是協助標購契約，拍定時民眾本人親自到場，訴願人僅從旁輔助
，並無代理民眾投標，自無違反不動產經紀業管理條例之規定。
（三）臺灣臺北地方法院 99年度簡上字第290號民事判決亦認定訴願人係以個人為民眾為委
託事務，而非以代理投標為業務者。縱有不動產經紀業管理條例第17條及內政部89年
12月26日台內中地字第8980474 號書函釋等規定，然前揭規定係為規範不動產經紀業
者所為，此與訴願人個人受委任之情形大相逕庭，自無適用之餘地。是訴願人非經營
經紀業者，自無不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定之適用。
三、本件原處分機關審認訴願人非經紀業而以個人名義與民眾簽訂「協助標購法院不動產委
託書」，代理標購法院拍賣不動產，違反不動產經紀業管理條例第5條及第7條規定，乃
依同條例第32條第1項規定，以99年11月12日北市地權字第09930810301號裁處書命訴願
人立即禁止營業，並處10萬元罰鍰。有民眾檢舉之協助標購法院不動產委託書、訴願人
名片、法拍屋廣告物件、臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 99年3月29日言詞辯論筆錄及該
院97年度執洪字第26256號強制執行投標書等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
四、至訴願人主張任何人均可自法院公告、網站及法拍資訊等得知拍賣訊息，原處分機關認
定民眾依訴願人之廣告宣傳單得知法拍物件訊息，與事實不符。惟依臺灣臺北地方法院
臺北簡易庭 99年3月29日言詞辯論筆錄記載，訴願人自承 98年8月23日與民眾簽約，民
眾是看到訴願人之廣告宣傳單才找訴願人，與民眾 99年4月12日函復原處分機關所述情
形一致；是訴願人就此主張，不足採據。又訴願人既已使用廣告宣傳單向不特定人招攬
，並報告該法拍資訊，則訴願人所為亦該當內政部90年5月10日台內中地字第9007350號
函釋所稱之「報告居間」，而為不動產經紀業管理條例第4條第5款所稱之仲介業務。至
訴願人主張其與民眾簽訂的是協助標購契約，拍定時民眾本人親自到場，訴願人僅從旁
輔助，並無代理民眾投標乙節；查臺灣臺北地方法院97年度執洪字第 26256號強制執行
投標書，代理人欄載明訴願人之身分證統一編號、連絡電話、出生年月日及「委任人即
投標人茲委任蘇○○（即訴願人）先生（女士）為代理人，並有民事訴訟法第七十條第
一項但書及第二項規定之特別代理權」等文字，並有訴願人之簽名蓋章確認。又就法院
拍賣不動產以代理投標為業務者，前經內政部89年12月26日台內中地字第8980474號及9
0年12月13日台內中地字第9084068號書函釋示，性質上為從事不動產買賣之代理業務，
即與不動產經紀業管理條例所稱「仲介業務」無異；故以代理投標為業務者應為該條例
規定之經紀業，並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受該條例之規範
。準此，訴願人既以代理投標為業務，自應受不動產經紀業管理條例之規範；是訴願人
主張其所執行之上開業務僅係輔助投標而非仲介業，容有誤解。另訴願人雖援引臺灣臺
北地方法院99年度簡上字第 290號民事判決而為主張，惟該判決係就雙方當事人因給付
報酬事件所為之民事判決，亦無拘束本件訴願決定之效力；是訴願人據以主張，尚難對
其為有利之認定。從而，原處分機關依前揭規定，命訴願人禁止營業及處法定最低額10
萬元罰鍰，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 蔡 立 文
副主任委員 王 曼 萍
委員 劉 宗 德
委員 陳 石 獅
委員 紀 聰 吉
委員 戴 東 麗
委員 柯 格 鐘
委員 葉 建 廷
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 覃 正 祥
中華民國 100 年 3 月 8 日
市長 郝龍斌公假
副市長 陳威仁代行訴願審議委員會主任委員 蔡立文決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）
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