訴願決定書

臺北市政府 104.12.28. 府訴一字第10409169400號訴願決定書訴願人 ○○○
訴願代理人 ○○○律師
訴願代理人 ○○○律師
訴願代理人 ○○○律師
原處分機關臺北市稅捐稽徵處
訴願人因104年房屋稅事件，不服原處分機關民國104年8月28日北市稽法甲字第1043073460R
號復查決定，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人所有本市信義區○○路○○號○○樓及○○號○○樓等2戶房屋（下稱系爭2戶房
屋），坐落基地所興建之4棟地上13層、地下2層共63戶之建築物，領有本府工務局【建
築管理業務自民國（下同）95年8月1日起移撥本府都市發展局】核發之 92年10月9日92
使字第xxxx號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼筋混凝土（RC造）。前經原處分機
關所屬信義分處（下稱信義分處）及原處分機關分別於100年4月6日及101年 7月10日派
員至該等建築物所在之○○社區現場進行勘查，審認系爭 2戶房屋所在建築物符合行為
時臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 15點所定之高級住宅在案。嗣信義
分處審認系爭 2戶房屋總面積皆達80坪以上，房地總價皆在新臺幣（下同）8,000 萬元
以上，且系爭 2戶房屋所在建築物符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（
下稱評定作業要點）第15點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅8項特徵，乃核定
系爭2戶房屋為高級住宅，自103年7月1日起按系爭房屋坐落地點之街路等級調整率加成
核計房屋構造標準單價，核定系爭2戶房屋之房屋現值。嗣104年房屋稅開徵，乃對系爭
2戶房屋分別掣單課徵104年度房屋稅各9萬8,256元。訴願人不服，申請復查。
二、經原處分機關重新審認系爭 2戶房屋中，○○號○○樓房屋（下稱系爭○○號○○樓房
屋）房地總價未達8,000萬元，乃以104年8月10日北市稽信義乙字第10447186400號函通
知訴願人，系爭 ○○號○○樓房屋自103年7月起取消認定為高級住宅，更正稅額為3萬
704元，並辦理退稅。嗣原處分機關以104年8月28日北市稽法甲字第1043073460R號復查
決定：「本市信義區○○路○○號○○樓房屋復查不受理；其餘復查駁回。」該復查決
定書於104年9月1日送達，訴願人仍表不服，於104年 9月30日經由原處分機關向本府提
起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按房屋稅條例第 2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建
築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房
屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第 3條規定：「房屋稅，以
附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第 4條
第 1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第 5條規定：「房屋稅依房屋現值
，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現
值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得
超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率......。」第
9條規定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織
不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加
，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。」第10條第 1項規定：「主
管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」第11條規定：「房
屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府
公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及
折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不
同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定
一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」
不動產評價委員會組織規程第 1條規定：「本規程依房屋稅條例第九條、契稅條例第十
三條之規定訂定之。」第 2條規定：「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動
產評價委員會（以下簡稱本會）。」第 4條規定：「本會開會分常會、臨時會二種，常
會每三年一次，其日期由主任委員決定之，臨時會以主任委員、副主任委員認有必要或
委員五人聯署，請經主任委員認可時召集之。」第 6條規定：「本會議事範圍如下：一
、關於未實施都市平均地權地區各種地目等則之土地標準價格評議事項。二、關於房屋
標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及
折舊標準之評議事項。」第 7條規定：「前條有關評定不動產之土地、房屋標準單價及
房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，
作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」
臺北市房屋稅徵收自治條例第 4條第1項第1款規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列
稅率課徵之：一、住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點
二。（二）持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四
；持有三戶以上者，每戶均為百分之三點六。（三）公有房屋供住家使用者，除法規另
有規定外，一律按百分之一點五計課。」第 8條規定：「房屋稅條例第十一條所稱之房
屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、
折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺
北市政府......公告之，並送臺北市議會備查。」
臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 1點規定：「為簡化房屋標準價格之評
定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第 2點規定：「房屋現值之核計，以『房
屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準
據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第
4 點第1項、第2項規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構
造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）
所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦
理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房
屋，以現場勘定調查之資料為準。」「前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層
之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」第 5點規定
：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之
資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：......（
四）10層樓以上之房屋......。」第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用
途為住宅，經按戶認定房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以
上或每坪單價 100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（
一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶
戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單
價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。第一項之價格，依市場行情定之；
如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。第一項認定標準
，除已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 103年7月1日起實施。」第23點規定：「
本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」
臺北市政府103年 2月11日府財稅字第10330000500號公告：「主旨：公告重行評定臺北
市房屋標準價格有關事項。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員
會103年1月22日常會決議。公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要
點如下：（一）修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點......（三）修訂臺
北市房屋街路等級調整率評定表及其說明......（八）臺北市35層以下房屋構造標準單
價表（103年7月起適用）......（十一）修訂臺北市房屋街路等級調整率表如附表....
..三、修訂後之『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』......『臺北市房屋
街路等級調整率評定表及其說明』......自 103年7月1日起實施。」
附表
臺北市房屋街路等級調整率表（節錄）
┌──────┬───────┬──────┬──────┐
│行政區域 │街路名稱 │起迄點 │調整率（％）│
├──────┼───────┼──────┼──────┤
│信義區 │○○路 │全部 │220 │
└──────┴───────┴──────┴──────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）評定作業要點第15點關於高級住宅認定標準之規定，已涉及房屋稅稅基之計算，已逾
房屋稅條例第11條第1項第1款授權範圍，應屬違憲無效，原處分亦違法，應予撤銷。
（二）系爭 2戶房屋所在建築物為地上權住宅，地上權設定存續期間為50年，迄今已逾15年
，其價值已減損約 30%，且其剩餘價值將隨時間經過而遞減。訴願人曾委請○○事務
所就門牌○○路○○號○○樓房屋進行鑑價，評估該屋總價7,999萬2,374元，每坪單
價僅72萬6,137元。系爭2戶房屋依前開計算，總價均未逾8,000萬元或每坪單價100萬
元之標準，不適用高級住宅規定。
（三）依修正後評定作業要點第15點規定，稅捐稽徵機關應按戶認定房地總價及每坪單價，
而非系爭房屋所在建築物全數認定為高級住宅。
三、關於系爭○○號○○樓房屋部分：
依建物標示部記載，系爭○○號○○樓房屋房屋總面積（含主建物、陽台、公共設施及
停車場面積）約為349.46平方公尺（約105.71坪）。原處分機關依臺北市政府地政局10
4年7月2日北市地價字第10431907600號函提供同一社區之實價登錄交易明細資料表所載
，該社區自102年11月至103年9月間有4筆實價登錄買賣交易案件，成交紀錄金額之總價
分別為 9,900萬元（面積144.97坪）、1億1,800萬元（面積165.78坪）、1億1,619萬元
（面積144.79坪）及 8,800萬元（面積131.94坪），每坪單價分別為68.29萬元、71.18
萬元、80.25萬元、66.7萬元。原處分機關乃按平均每坪交易單價71.69萬元計算，認定
系爭○○號○○樓房屋房地總價未達8,000萬元，乃以104年 8月10日北市稽信義乙字第
10447186400號函通知訴願人，系爭○○號○○樓房屋自103年 7月起取消認定為高級住
宅，更正稅額為3萬704元，並辦理退稅。原核定稅額既予更正，復查標的已不復存在，
是原處分機關復查決定予以不受理，並無不合，應予維持。
四、關於○○號○○樓房屋（下稱系爭○○號○○樓房屋）部分：
按自 103年7月1日起，本市房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定
房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價 100萬元
（不含車位價）以上者，經參酌具有獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層
戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等 8項特徵，為高級住宅，其房屋構造標準單價
按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。上開價格，依市場行情定之；如查無
市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。為評定作業要點第15點
所明定。查訴願人所有系爭37號 2樓房屋領有92使字第xxxx號使用執照，依該使用執照
記載其興建之構造種類為鋼骨RC造（即鋼筋混凝土以上構造等級）之 4棟地上13層、地
下 2層共63戶之建築物。復依建物標示部記載，系爭○○號○○樓房屋總面積（含主建
物、陽台、公共設施及停車場面積）約為484.89平方公尺（約146.68坪），大於80坪。
另依臺北市政府地政局104年7月2日北市地價字第10431907600號函提供同一社區自 101
年8月1日起施行實價登錄交易明細資料表，雖查無系爭○○號○○樓房屋之實際交易價
格，惟同一社區之3戶房屋於102年至 103年之成交紀錄金額之總價分別為9,900萬元、1
億1,619萬元及8,800萬元，均已逾8,000萬元以上。復經信義分處及原處分機關於100年
4月6日及101年7月10日派員至現場進行勘查，參酌高級住宅 8項特徵逐項進行評估結果
，共符合 8項特徵，分別為（一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（二）外觀
豪華：建築設計華麗，具設計風格，採用高級建材，外牆貼用天然石材、花崗石等，具
有特殊設施：即豪華門廳、接待室、庭園造景等。（三）地段絕佳：位居鬧中取靜之幽
僻巷內，鄰近○○國中、○○國小等學區及○○商圈等。（四）景觀甚好：視野開闊，
採光良好，基地規劃良善。（五）每層戶少： 1層1至2戶。（六）戶戶車位：使用執照
登記汽車車位數大於或等於戶數（63戶，法定及自設停車位共計有 141個）。（七）保
全嚴密：設有24時保全人員、設有圍牆之封閉式建築。（八）管理周全：外來訪客與洽
公人員須登記。有建物標示部、92使字第xxxx號使用執照、信義分處高級住宅處理意見
表、原處分機關101年7月10日復查委員會高級住宅審查小組現場勘查紀錄表、採證照片
4幀及臺北市政府地政局 104年7月2日北市地價字第10431907600號函檢送實價登錄交易
明細資料表等影本附卷可稽。是原處分機關依上開評估結果，審認系爭○○號○○樓房
屋符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定，乃依上開規定按系爭○○號○○樓
房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計其房屋構造標準單價，各核定系爭房屋之房屋
現值，並據以課徵 104年房屋稅稅額，自屬有據。
五、至訴願人主張評定作業要點第15點關於高級住宅認定標準之規定，已涉及房屋稅稅基之
計算，已逾房屋稅條例第11條第1項第1款授權範圍，應屬違憲無效，原處分亦違法云云
。按房屋稅條例第11條第 1項規定，房屋標準價格由不動產評價委員會依據下列事項，
分別評定，並由直轄市政府公告之：1.各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；2.各
類房屋之耐用年數及折舊標準；3.按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概
況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。又房屋為鋼筋混凝
土以上構造等級，經按戶認定符合評定作業要點第15點第 1項規定之認定標準者，認定
為高級住宅。經認定為高級住宅者，其房屋構造單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調
整率加成核計之規定。考其立法意旨，係為充分反映高價房屋應有之房屋評價，促進房
屋稅合理負擔，以符合量能課稅原則所為之規定。該等認定標準係依房屋建材及其他影
響房屋交易之價格因素等，區分及限制高級住宅之適用範圍，定其標準價格核計房屋現
值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定意旨，無違法律保留原則及租
稅法定主義。亦有最高行政法院 104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資參照。
訴願主張，容有誤解。
六、另訴願人復主張依修正後評定作業要點第15點規定，稅捐稽徵機關應按戶認定房地總價
及每坪單價，而非系爭2戶房屋所在建築物全數認定為高級住宅，且系爭2戶房屋所在建
築物為地上權住宅，設定存續50年，迄今已經過 15年，價值已減損約30%，系爭房屋總
價未逾8,000萬元或每坪單價100萬元之標準，非屬高級住宅等語。按房屋為鋼筋混凝土
以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登
記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，得酌參所訂之8項特徵
，認定為高級住宅。前開價格，依市場行情定之；如查無市場行情者，得參考相同路段
或臨近區域之高級住宅市場行情。為評定要點第15點第1項、第3項所明定。查系爭37號
2樓房屋總面積約為 484.89平方公尺（約146.68坪）已達80坪以上。復依臺北市政府地
政局104年7月2日北市地價字第10431907600號函提供之實價登錄交易明細資料表所載，
同一社區同為設定地上權且房地面積相近之 3戶房屋（建物總面積分別為144.97坪、14
4.79坪及131.94坪），於102年11月至103年9月間之成交紀錄金額總價分別為9,900萬元
、1億1,619萬元及8,800萬元，平均每坪單價為71萬9,000元。以該平均每坪單價核算，
系爭房屋總價已在8,000萬元以上，並無訴願人所稱價值減損至8,000萬元以下之情形。
又信義分處及原處分機關分別於 100年4月6日及101年7月10日派員至該等建築物所在之
○○社區現場進行勘查，參酌高級住宅8項特徵逐項進行評估結果，共符合8項特徵。原
處分機關審認系爭房屋符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規定，自 103年7月1
日起按系爭37號 2樓房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計房屋構造標準單價，核定
系爭○○號○○樓房屋之房屋現值，並據以課徵 104年房屋稅稅額，並無違誤。訴願主
張，不足採據。從而，原處分機關所為復查決定，揆諸前揭規定，並無不合，應予維持
。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲（公出）
委員王曼萍（代理）
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員傅玲靜
委員吳秦雯
不同意見書
本案之多數委員決議認為，依據現行臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評
定作業要點）第15點規定，系爭房屋被原處分機關審認該當於高級住宅並無違誤，因而駁回
訴願人之訴願。
然而，本人認為，訴願人已主張系爭房屋為地上權住宅，亦即房屋所有權人並無土地所有權
，系爭房屋之價值於地上權期限屆至時，將被認定為零，則對於此類地上權住宅之房屋現值
評定，是否能與擁有土地所有權之房屋適用相同標準已有疑義。亦即，評定作業要點係依據
房屋稅條例第11條授權而來，該條第1項第2款明定：「各類房屋之耐用年數及折舊標準。」
但相同材質之房屋，附隨土地所有權之有無是否在折舊認定有適用不同標準之可能性？評定
作業要點並未就此點為差別待遇，是否妥適，容有檢討空間。再則，評定作業要點第15點認
定高級住宅，係以「房地總價在 8,000萬元以上」為其標準，是否有違房屋稅條例第11條第
1項第3款明定之「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同
地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」「減除地價」訂定標準之母法規範，由評
定作業要點，以及臺北市房屋街路等級調整率表，均未能知悉臺北市政府調整系爭房屋坐落
街路之○○路之全部為220%時，是否考量系爭房屋與其他同路段之房屋在地價部分之差異，
一律認定為220%，似有裁量怠惰之嫌。另外，就制度目的而言，目前地上權房屋之建造，係
公有土地管理措施之變更而來，儘管標得地上權之得標人，對於地上權之使用有其私法自治
空間，但若將該土地建造為提供私人住宅使用，因為有變更以往「有土斯有財」之傳統思維
，對於抑制不動產交易價格飆漲，達成住宅正義容有一定助益；在此概念下，是否有可能考
量評定作業要點第 13點規定「獎勵投資興建之6層樓以上之國民住宅或政府直接興建之 6層
樓以上之國民住宅，按同構造住宅類之房屋標準單價逐層遞減2%，以遞減至 30%為限。」之
意旨，對於地上權房屋之房屋價格認定進行調整，於立法政策上或有空間。
最後附帶一提，評定作業要點第15點規定於最近一次修正時，修改為「按戶認定」，然依據
原處分機關提供之同一社區之 3戶房屋於102年至103年之成交紀錄顯示，每一戶房屋成交之
單坪價格從80萬元到67萬元不等，不但可知該社區每一戶房屋之價格落差甚大，甚至每一時
間點交易之價格亦有落差，則原處分機關如何在本案中對系爭房屋認定總價在 8,000萬元以
上，實不明確，亦有裁量怠惰之嫌。基於上述理由，爰提出不同意見書。
委員吳秦雯
中華民國 104 年 12 月 28 日
市長柯文哲
法務局局長楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院行政訴訟庭
提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號）

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