訴願決定書

臺北市政府 105.12.05. 府訴一字第10509176700號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
原處分機關臺北市稅捐稽徵處
訴願人因 105年房屋稅事件，不服原處分機關民國105年 8月10日北市稽法甲字第105304412
00號復查決定，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人所有本市南港區○○○路○○巷○○號○○樓房屋（下稱系爭房屋），坐落基地所興
建之1幢1棟地上21層、地下3層共136戶之建築物，領有本府都市發展局民國（下同）103年1
2月4日核發之 103使字第xxxx號使用執照，該等建築物之構造種類為鋼骨RC造（即鋼筋混凝
土以上構造等級），用途為集合住宅。原處分機關所屬南港分處（以下稱南港分處）於 105
年 3月間辦理本市高級住宅清查作業，審認系爭房屋符合臺北市房屋標準價格及房屋現值評
定作業要點（下稱評定作業要點）第 15點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅，原處
分機關乃依上開規定，核定系爭房屋為高級住宅，並依本府 103年2月11日府財稅字第10330
000500號公告之「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）」、「臺北市房
屋街路等級調整率評定表」及「臺北市房屋街路等級調整率表」等，以105年3月28日北市稽
南港乙字第10549623800號函，核定自104年7月起按房屋坐落地點之街路等級調整率（140％
）加成核計系爭房屋之房屋構造標準單價，並核定房屋現值為新臺幣（下同）2,698萬5,600
元。訴願人不服，申請更正，經原處分機關以105年5月5日北市稽南港乙字第10549718600號
函復訴願人仍維持原核定。嗣 105年房屋稅開徵，原處分機關乃按非自住之其他住家用房屋
稅率3.6％，核定系爭房屋之房屋稅計87萬1,821元。訴願人不服，申請復查，經原處分機關
以105年8月10日北市稽法甲字第10530441200號復查決定：「復查駁回。」該復查決定書於1
05年8月12日送達，訴願人不服，於105年 9月10日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答
辯。
理由
一、按房屋稅條例第 2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建
築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房
屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第 3條規定：「房屋稅，以
附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第 4條
第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條規定：「房屋稅依房屋現值，
按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值
百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超
過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。......前項第
一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」第 6條規定：「直轄
市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率
，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」第 9條規定：「各直轄市、縣（
市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評
價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二
。其組織規程由財政部定之。」第10條第 1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價
委員會評定之標準，核計房屋現值。」第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委
員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料
所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街
道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地
價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以
折舊，按年遞減其價格。」第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政
府依本條例分別擬訂，報財政部備案。」
不動產評價委員會組織規程第 1條規定：「本規程依房屋稅條例第九條、契稅條例第十
三條之規定訂定之。」第 2條規定：「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動
產評價委員會（以下簡稱本會）。」第 4條規定：「本會開會分常會、臨時會二種，常
會每三年一次，其日期由主任委員決定之，臨時會以主任委員、副主任委員認有必要或
委員五人聯署，請經主任委員認可時召集之。」第 6條規定：「本會議事範圍如下：一
、關於未實施都市平均地權地區各種地目等則之土地標準價格評議事項。二、關於房屋
標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及
折舊標準之評議事項。」第 7條規定：「前條有關評定不動產之土地、房屋標準單價及
房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，
作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」
臺北市房屋稅徵收自治條例第 4條規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之
：一、住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）
持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有三戶
以上者，每戶均為百分之三點六。 ......。」第8條規定：「房屋稅條例第十一條所稱
之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年
數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，
由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議會備查。」
臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 1點規定：「為簡化房屋標準價格之評
定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第 2點規定：「房屋現值之核計，以『房
屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準
據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第
4 點第1項、第2項規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構
造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）
所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦
理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房
屋，以現場勘定調查之資料為準。」「前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層
之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」第 5點規定
：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之
資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：......（
四）10層樓以上之房屋......。」第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用
途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000 萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以
上或每坪單價 100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（
一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶
戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單
價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。第一項之價格，依市場行情定之；
如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。第一項認定標準
，除已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 103年7月1日起實施。」第23點規定：「
本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」
臺北市政府 103年2月11日府財稅字第10330000500號公告：「主旨：公告重行評定臺北
市房屋標準價格有關事項。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員
會103年1月22日常會決議。公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要
點如下：（一）修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點......（三）修訂臺
北市房屋街路等級調整率評定表及其說明，如附件 3......（八）臺北市35層以下房屋
構造標準單價表（103年7月起適用）......（十一）修訂臺北市房屋街路等級調整率表
，如附表7......二、增訂之臺北市35層以下房屋構造標準單價表（ 103年7月起適用）
......適用於 103年7月1日（含）以後建築完成之房屋。三、修訂後之『臺北市房屋標
準價格及房屋現值評定作業要點』......『臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明
』......自103年7月1日起實施。」
附件3
臺北市房屋街路等級調整率評定表（節錄）
┌──────┬──┬──┬──┬──┬──┐
│等級 │25 │26 │27 │28 │27 │
├──────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│調整率（%） │160 │150 │140 │130 │120 │
└──────┴──┴──┴──┴──┴──┘
說明： ......三、巷內房屋照街路等級調整率在160%以上者減2級......。
附表7
臺北市房屋街路等級調整率表（節錄）
┌──────┬───────┬──────┬──────┐
│行政區域 │街路名稱 │起迄點 │調整率（％）│
├──────┼───────┼──────┼──────┤
│南港區 │○○○路 │全部 │160 │
└──────┴───────┴──────┴──────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）系爭房屋係 103年12月4日取得使用執照，103年12月31日核定房屋現值，當時未認定
為高級住宅。一般而言房屋評定現值因屋齡增加而遞減，何以 105年認定房屋現值增
加為 2,698萬5,600元，有違經驗法則。又系爭房屋所在建物17樓以上設計為2戶合併
為 1戶，坪數大於目前法規規定 80坪，總價也因此超過8,000萬元，相對17樓以下單
一所有權人購置 2戶以上，未認定為高級住宅，實有變相要求人數眾多大家庭為免除
稅金，而要分地居住，似不符現實社會狀況。
（二）系爭房屋依103年公告調高房屋構造標準單價，房屋評定現值較103年前竣工之建物高
出 1.4倍，已影響訴願人租稅負擔，不符合量能課稅及租稅公平原則。
三、按自 103年7月1日起，本市房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定
房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達 80坪以上或每坪單價100萬元
（不含車位價）以上者，經參酌具有獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層
戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等 8項特徵，為高級住宅，其房屋構造標準單價
按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計；上開價格，依市場行情定之；如查無
市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情；為評定作業要點第15點
所明定。查訴願人所有系爭房屋領有 103使字第xxxx號使用執照，依該使用執照記載其
興建之構造種類為鋼骨 RC造（即鋼筋混凝土以上構造等級）之1幢1棟地上21層、地下3
層共 136戶之建築物。復依地籍登記資料記載，系爭房屋總面積（含主建物、陽臺、公
共設施及停車場面積）約為627.89平方公尺（約189.94坪），大於80坪。經南港分處於
105年3月25日派員至現場進行勘查，並經原處分機關參酌高級住宅 8項特徵逐項進行評
估結果，共符合 8項特徵，分別為（一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（二
）外觀豪華：外觀為頂級亮面花崗石材配合奈米外掛磚，具設計風格；並設有挑高氣派
門廳及空中花園等。（三）地段絕佳：位處○○園區，鄰近捷運○○線○○園區站及○
○站，交通便利。（四）景觀甚好：大量綠化景觀庭園設計配合水景。（五）每層戶少
：每層2至4戶。（六）戶戶車位：使用執照登記車位數大於或等於戶數（汽車停車位31
2個，機車停車位330個，車位數大於戶數 136戶）。（七）保全嚴密：設有24小時保全
，設有圍牆之封閉式建築，採智慧型門禁系統。（八）管理週全：有物業管理公司進駐
管理。原處分機關另依內政部不動產交易實價查詢服務網及原處分機關高級住宅及實價
登錄查詢系統查詢結果，雖查無系爭房屋之實際交易價格，惟查得系爭房屋所在「○○
」社區之他戶房屋，於100年 2月至104年12月期間有60筆包括預售屋之成交紀錄，建物
移轉面積分別為90.46坪至204.35坪，交易總價分別為6,492萬元至1億8,000萬元，經核
算平均每坪交易單價約 80萬3,078元，以該交易單價核算，系爭房屋房地總價已逾 8,0
00萬元以上。且其中與系爭房屋面積相同之3間房屋，於104年間之交易總價分別為 1億
5,580萬元至1億6,055萬元，均逾8,000萬元。有地籍資料查詢、 103使字第xxxx號使用
執照存根、南港分處新建房屋設籍乙種查簽表、高級住宅處理意見表、採證照片、內政
部不動產交易實價查詢服務網及原處分機關高級住宅及實價登錄查詢系統查詢結果等影
本附卷可稽。是原處分機關依上開評估結果，審認系爭房屋符合評定作業要點第15點認
定為高級住宅之規定，乃依上開規定按系爭房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計其
房屋構造標準單價，核定系爭房屋之房屋現值，並據以課徵 105年房屋稅，自屬有據。
四、至訴願人主張系爭房屋於 103年12月31日核定房屋現值當時未認定為高級住宅，房屋評
定現值因屋齡增加而遞減， 105年房屋現值增加為2,698萬5,600元，有違經驗法則等語
。按房屋稅條例第 11條第1項規定，房屋標準價格由不動產評價委員會依據下列事項，
分別評定，並由直轄市政府公告之：1.各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；2.各
類房屋之耐用年數及折舊標準；3.按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概
況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。又房屋為鋼筋混凝
土以上構造等級，經按戶認定符合評定作業要點第 15點第1項規定之認定標準者，認定
為高級住宅。經認定為高級住宅者，其房屋構造單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調
整率加成核計之規定。考其立法意旨，係為充分反映高價房屋應有之房屋評價，促進房
屋稅合理負擔，以符合量能課稅原則所為之規定。該等認定標準係依房屋建材及其他影
響房屋交易之價格因素等，區分及限制高級住宅之適用範圍，定其標準價格核計房屋現
值，如不逾市場交易價格，即符合前揭房屋稅條例之規定意旨，無違法律保留原則及租
稅法定主義；有最高行政法院 104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資參照。查
原處分機關於 103年12月間核定房屋現值時，因該社區預售屋價格並未揭露，乃未按高
級住宅加成核計系爭房屋現值，惟於105年3月辦理高級住宅清查作業時，已查得系爭房
屋所在社區之他戶房屋有 60筆交易紀錄，並依房屋平均每坪交易單價約80萬3,078元核
算，系爭房屋房地總價已逾8,000萬元以上，且其中與系爭房屋面積相同之3間房屋，於
104年間之交易總價分別為1億5,580萬元至 1億6,055萬元，均逾8,000萬元；是原處分
機關核定系爭房屋符合高級住宅，並無違誤。訴願主張，容有誤解。
五、另訴願人復主張系爭房屋所在建物17樓以上2戶合併為1戶，坪數大於80坪，總價也超過
8,000萬元，相對17樓以下單一所有權人購置2戶以上，未認定為高級住宅一節。按房屋
現值評定作業要點第15點規定，係「按戶」審認是否符合高級住宅，並未將同一所有權
人持有房屋戶數列入認定標準。本件系爭房屋之房地總價及總面積均符合上開高級住宅
認定標準，原處分機關核定按其房屋坐落地點之路段率加成核計房屋構造標準單價，據
以核定房屋現值及課徵 105年房屋稅，並無違誤。訴願主張，不足採據。
六、至訴願人主張系爭房屋調高房屋構造標準單價，房屋評定現值較 103年前竣工之建物高
出 1.4倍，不符合量能課稅及租稅公平原則云云。按直轄市應選派有關主管人員及建築
技術專門人員組織不動產評價委員會；不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民
團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二；其議事範圍包括關於房屋標準單價、
房屋位置所在之段落等級、各類房屋之耐用年數及折舊標準等之評議事項；不動產評價
委員會應按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級，房屋所處街道村里之商業交通情
形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分等事項，訂定
房屋標準價格；稽徵機關應依不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值，為前揭房
屋稅條例第 9條、第10條及第11條、不動產評價委員會組織規程第 6條所明定。本府爰
依前揭規定及不動產評價委員會組織規程設置臺北市不動產評價委員會，評定本市房屋
標準價格有關事項。該委員會於 103年1月22日召開103年常會，決議修訂評定作業要點
第15點高級住宅合理加價課徵房屋稅，重行評定「臺北市35層以下房屋構造標準單價表
」、「臺北市房屋街路等級調整率評定表」及「臺北市房屋街路等級調整率表」，並增
訂「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（ 103年7月起適用）」適用於103年7月1日以
後建築完成之房屋，修訂後之評定作業要點第15點自103年7月1日起實施，並經本府以1
03年2月11日府財稅字第10330000500號公告在案，其適法性並無疑義。系爭房屋既領有
本府都市發展局核發之 103年12月4日103使字第xxxx號使用執照，自應適用上開增訂之
臺北市35層以下房屋構造標準單價表，並無違反量能課稅及租稅公平原則。訴願主張，
不足採據。從而，原處分機關所為復查決定，揆諸前揭規定，並無不合，應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧（請假）
委員王曼萍（代理）
委員柯格鐘
委員范文清
委員王韻茹
委員陳愛娥
委員劉建宏
中華民國 105 年 12 月 5 日
市長柯文哲
法務局局長袁秀慧決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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