訴願決定書

臺北市政府 105.12.29. 府訴一字第10509197600號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○會計師
原處分機關臺北市稅捐稽徵處
訴願人因 105年房屋稅事件，不服原處分機關民國105年 8月10日北市稽法甲字第105304442
01號復查決定，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人所有本市松山區○○○路○○段○○號○○樓等6戶房屋（如附表，下稱系爭6戶
房屋），坐落基地所興建之地上 22層、地下6層22戶之建築物，領有本府都市發展局民
國（下同） 103年9月17日核發之103使字第xxxx號使用執照（載明本案係都市更新案件
），該等建築物之構造種類為鋼骨造，用途為集合住宅。經原處分機關所屬松山分處（
下稱松山分處）於103年11月 5日派員至現場進行勘查，審認系爭6戶房屋總面積均為80
坪以上，房地總價均達新臺幣（下同） 8,000萬元以上，且所在建築物符合臺北市房屋
標準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）第 15點（自103年7月1日起實
施）所定之高級住宅 8項特徵。原處分機關乃依上開規定，核定系爭 6戶房屋為高級住
宅，並依本府 103年2月11日府財稅字第10330000500號公告之「臺北市35層以下房屋構
造標準單價表（103年7月起適用）」、「臺北市房屋街路等級調整率評定表」及「臺北
市房屋街路等級調整率表」等，按房屋坐落地點之街路等級調整率（270%）加成核計系
爭6戶房屋之房屋構造標準單價，核定房屋現值。復因系爭6戶房屋符合都市更新條例第
46條第 2款規定，自103年10月至105年9月期間減半徵收房屋稅2年。
二、嗣105年房屋稅開徵，原處分機關乃續核定系爭6戶房屋為高級住宅，並依房屋稅條例第
5條第 1項及臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項及都市更新條例第46條第2款等規定
，按實際使用情形，課徵系爭 6戶房屋105年房屋稅計744萬8,082元【其中77號6樓房屋
部分，104年7月至105年 3月按非自住之其他住家用房屋在3戶以上稅率3.6%減半課徵；
105年4月至6月按營業用稅率3%減半課徵；其餘5戶房屋皆按非自住之其他住家用房屋在
3戶以上稅率3.6%減半課徵】。訴願人不服，申請復查，經原處分機關以 105年8月10
日北市稽法甲字第10530444201號復查決定：「復查駁回。」該復查決定書於105年8月1
2日送達，訴願人不服，於 105年9月8日經由原處分機關向本府提起訴願，10月13日補
充訴願理由及資料，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按房屋稅條例第 2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、房屋，指固定於土地上之建
築物，供營業、工作或住宅用者。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房
屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第 3條規定：「房屋稅，以
附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第 4條
第1項前段規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條規定：「房屋稅依房屋現值，
按下列稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值
百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超
過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。二、非住家用
房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百
分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現
值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五......前項第一款供自住及公益出租人出
租使用之認定標準，由財政部定之。」第 6條規定：「直轄市及縣（市）政府得視地方
實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，
報請或層轉財政部備案。」第 9條規定：「各直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管
人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會。不動產評價委員會應由當地民意機關
及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之
。」第10條第 1項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房
屋現值。」第11條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定
，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級
。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房
屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房
屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」
第24條規定：「房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財
政部備案。」
都市更新條例第 46條第2款規定：「更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐
：......二、更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年。」
不動產評價委員會組織規程第 1條規定：「本規程依房屋稅條例第九條、契稅條例第十
三條之規定訂定之。」第 2條規定：「直轄市或縣（市）政府均應依照本規程組織不動
產評價委員會（以下簡稱本會）。」第 4條規定：「本會開會分常會、臨時會二種，常
會每三年一次，其日期由主任委員決定之，臨時會以主任委員、副主任委員認有必要或
委員五人聯署，請經主任委員認可時召集之。」第 6條規定：「本會議事範圍如下：一
、關於未實施都市平均地權地區各種地目等則之土地標準價格評議事項。二、關於房屋
標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及
折舊標準之評議事項。」第 7條規定：「前條有關評定不動產之土地、房屋標準單價及
房屋之位置所在段落等級等，應先由直轄市、縣（市）地方稅稽徵機關派員實地調查，
作成報告，經本會召集會議評定後，送由直轄市、縣（市）政府公告。」
臺北市房屋稅徵收自治條例第 4條規定：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之
：一、住家用房屋：（一）供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二。（二）
持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每戶均為百分之二點四；持有三戶
以上者，每戶均為百分之三點六。（三）公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，
一律按百分之一點五計課。二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事
務所使用者，百分之三。供人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二....
..。」第 8條規定：「房屋稅條例第十一條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第
一項第一款至第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查
擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告
之，並送臺北市議會備查。」
臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 1點規定：「為簡化房屋標準價格之評
定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」第 2點規定：「房屋現值之核計，以『房
屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋街路等級調整率評定表』為準
據。『房屋構造標準單價表』之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第
4點第 1項、第2項規定：「適用『房屋構造標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構
造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）
所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦
理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房
屋，以現場勘定調查之資料為準。」「前項房屋總層數之計算，不包括地下室或地下層
之層數；同一使用執照記載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」第 5點規定
：「下列房屋除依據使用執照（未領使用執照者依建造執照）或建物測量成果圖所載之
資料為準外，得派員至現場勘查後，依本要點之規定，增減其房屋標準單價：......（
四）10層樓以上之房屋......。」第15點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用
途為住宅，經按戶認定房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以
上或每坪單價 100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（
一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶
戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全。依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單
價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。第一項之價格，依市場行情定之；
如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。第一項認定標準
，除已依第十四點規定加成課徵之房屋外，自 103年7月1日起實施。」第23點規定：「
本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」
臺北市政府 103年2月11日府財稅字第10330000500號公告：「主旨：公告重行評定臺北
市房屋標準價格有關事項。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價委員
會103年1月22日常會決議。公告事項：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要
點如下：（一）修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點......（三）修訂臺
北市房屋街路等級調整率評定表及其說明，如附件 3......（八）臺北市35層以下房屋
構造標準單價表（103年7月起適用）......（十一）修訂臺北市房屋街路等級調整率表
，如附表7......二、增訂之臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年 7月起適用）
......適用於103年7月 1日（含）以後建築完成之房屋。三、修訂後之『臺北市房屋標
準價格及房屋現值評定作業要點』......『臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明
』 ......自103年7月1日起實施。」
附表 7 臺北市房屋街路等級調整率表（節錄）
┌──────┬───────┬─────────┬──────┐
│行政區域 │街路名稱 │ 起迄點 │調整率（％）│
├──────┼───────┼────┬────┼──────┤
│松山區 │○○○路 │○○路 │○○大道│270 │
└──────┴───────┴────┴────┴──────┘
二、本件訴願及補充理由略以：
（一）原處分機關計算房屋課稅現值之計算多乘了（1＋路段率）（按：即就路段率加成核
計），涉及稅基計算之租稅構成要件，應以法律或法律明確授權之命令定之，方屬適
法。惟原核定援引之房屋現值評定作業要點第15點，未見原處分機關闡明有何法律明
確授權之依據，顯已違反租稅法律主義。
（二）本件除未依房屋稅條例第11條之立法意旨以房屋之重置成本為評價，亦未就減除地價
部分為之，係屬違法核課。
（三）本件就法人持有之房屋，按3.6%「囤房稅」稅率課徵房屋稅，顯已違反房屋稅條例第
5 條之修法目的。請依臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第3目之規定，准
按1.5%計課。
三、按自 103年7月1日起，本市房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定
房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達 80坪以上或每坪單價100萬元
（不含車位價）以上者，經參酌具有獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層
戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等 8項特徵，為高級住宅，其房屋構造標準單價
按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。上開價格，依市場行情定之；如查無
市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情；為評定作業要點第15點
所明定。查訴願人所有位於都更地區之系爭6戶房屋，領有103使字第xxxx號使用執照（
係都市更新案件），依該使用執照記載其興建之構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上
構造等級）之地上 22層、地下6層共22戶之建築物。復依地籍登記資料記載，系爭 6戶
房屋總面積（含主建物、陽台、公共設施及停車場面積），各約為622.64平方公尺（約
188.35坪）至2,063.63平方公尺（約624.25坪），均大於80坪。另依原處分機關高級住
宅及實價登錄查詢系統查詢結果，同一使用執照之他戶房屋，於 101年9月、10月及104
年 12月有9筆成交紀錄，交易總價為2億7,405萬元至3億4,235萬元，經核算平均每坪交
易單價約為 151.31萬元，以該交易單價核算，系爭 6戶房屋房地總價均已逾8,000萬元
。復經松山分處於 103年11月5日派員至現場進行勘查，參酌高級住宅8項特徵逐項進行
評估結果，共符合 8項特徵，分別為（一）獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。（
二）外觀豪華：建築設計華麗，具設計風格；採用高級建材；具有特殊設施，豪華門廳
及庭院造景等。（三）地段絕佳：位處○○○○、○○○路○○段交叉口，交通便利；
鄰近○○商圈，生活機能極為發達。（四）景觀甚好：鄰近○○公園、林蔭大道，有特
殊造景、花園、水池等，基地規劃良善。（五）每層戶少：1層1戶（戶數單純，隱密性
高）。（六）戶戶車位：使用執照登記車位數大於或等於戶數（汽車車位81個，車位數
大於戶數22戶）。（七）保全嚴密：設有24小時保全人員及監視系統。（八）管理周全
：有物業管理公司進駐管理，外來訪客及洽公人員須登記。有地籍資料查詢、 103使字
第xxxx號使用執照存根、松山分處新建房屋設籍乙種查簽表、高級住宅處理意見表、採
證照片及原處分機關高級住宅及實價登錄查詢系統查詢畫面等影本附卷可稽。是原處分
機關依上開評估結果，審認系爭 6戶房屋符合評定作業要點第15點認定為高級住宅之規
定，乃依上開規定按系爭 6戶房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計其房屋構造標準
單價，計算房屋現值，並據以課徵105年房屋稅，自屬有據。
四、次按持有本市非自住之其他供住家用房屋在 3戶以上者，每戶之房屋稅，依各戶房屋現
值之3.6%稅率課徵；非住家用房屋供營業使用者，按3%稅率課徵；更新地區內之建築物
，更新後房屋稅減半徵收 2年；分別為房屋稅條例第5條第1項第1款、臺北市房屋稅徵
收自治條例第 4條第 1項第1款第2目、第2款及都市更新條例第46條第2款所明定。查訴
願人所有系爭 6戶房屋，其中77號6樓房屋部分（訴願人權利範圍1/2）自105年4月變更
為營業使用，是原處分機關核定77號6樓房屋，自104年7月至 105年3月，按非自住之其
他住家用房屋在3戶以上稅率3.6%減半課徵，105年4月至6月改按營業用稅率3%減半課徵
；其餘 5戶房屋皆按非自住之其他住家用房屋在 3戶以上稅率3.6%減半課徵房屋稅，亦
無違誤。
五、至訴願人主張原處分機關援引之房屋現值評定作業要點第15點規定，以路段率加成核計
，惟未見闡明有何法律明確授權之依據，顯已違反租稅法律主義云云。按房屋稅條例第
11條第1項規定，房屋標準價格由不動產評價委員會依據下列事項，分別評定，並由直
轄市政府公告之：1.各種建造材料所建房屋，區分種類及等級；2.各類房屋之耐用年數
及折舊標準；3.按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不
同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。次按評定作業要點第15點第1項、第2
項規定，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，經按戶認定符合第 1項規定之認定標準者，
為高級住宅；經認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等
級調整率（即路段率）加成核計。考其立法意旨，係考量高級住宅價值與其所處路段有
緊密關聯性，依路段率加成核計房屋構造標準單價，據以核計房屋現值，可反映高價房
屋應有之評價，促進房屋稅合理負擔，如不逾市場交易價格，即符合房屋稅條例第11條
第 1項規定之意旨；亦有最高行政法院 104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資
參照。訴願主張，容有誤解。
六、又訴願人主張房屋街路調整率之調整亦違反房屋稅條例第11條「減除地價」之規定，造
成重複課稅云云。按依房屋稅條例第11條第1項第3款規定，評定房屋標準價格由不動產
評價委員會依據房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同
地段之房屋買賣價格減除地價部分訂出標準等事項，作出評定，有如前述。是不動產評
價委員會評定之「房屋構造標準單價表」及「房屋街路等級調整率評定表」，業已依房
屋稅條例第11條第1項第3款規定，按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概
況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂出標準，尚無重複課稅或應
減除地價之問題。訴願主張，不足採據。
七、又訴願人主張本件按 3.6%稅率課徵房屋稅，顯已違反房屋稅條例第5條之修法目的，應
依臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第3目之規定，按1.5%稅率核課一節。按
持有本市非自住之其他供住家用房屋在 3戶以上者，每戶之房屋稅，依各戶房屋現值之
3.6%稅率課徵；供營業使用之非住家用房屋按3%稅率課徵；更新地區內之建築物，更新
後房屋稅減半徵收2年；分別為房屋稅條例第5條第1項第1款、臺北市房屋稅徵收自治條
例第 4條第1項第1款第2目、第2款及都市更新條例第 46條第2款所明定。經查訴願人所
有系爭6戶房屋，其中77號6樓房屋經訴願人依規定申報於105年4月14日起變更為營業使
用，並經原處分機關以 105年5月20日北市稽松山甲字第10547957700號函核定，自 105
年4月起按營業用稅率減半課徵在案。原處分機關乃依系爭6戶房屋實際使用情形，分別
核定按非自住之其他供住家用房屋稅率 3.6%及營業用稅率3%減半課徵105年房屋稅，並
無違誤。復查系爭 6戶房屋並非公有房屋，自無法適用1.5%稅率。訴願主張，不足採據
。從而，原處分機關所為復查決定，揆諸前揭規定，並無不合，應予維持。
八、另訴願人請求調查臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點有無報財政部備案部分
，有財政部 103年3月26日臺財稅字第10300530580號同意備案函影本在卷可稽；另請求
調查一般房屋買賣價格資料部分，因與本案無涉，經核並無必要，併予指明。
九、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
附表
┌──┬──────────┬──────┬─────┬────┬──────┐
│編號│房屋門牌:本市松山區 │總面積(單位 │總面積 │權利範圍│105年房屋稅 │
│ │○○○路○○段○○號│：平方公尺) │(單位：坪)│ │額(單位：元)│
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 1 │○○樓 │622.64 │188.35 │全部 │1,338,731 │
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 2 │○○樓 │2,063.63 │624.25 │1/2 │754,427 │
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 3 │○○樓 │622.64 │188.35 │全部 │1,338,731 │
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 4 │○○樓 │622.64 │188.35 │全部 │1,338,731 │
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 5 │○○樓 │759.15 │229.64 │全部 │1,338,731 │
├──┼──────────┼──────┼─────┼────┼──────┤
│ 6 │○○樓 │798.59 │241.57 │全部 │1,338,731 │
├──┴──────────┴──────┴─────┴────┼──────┤
│合計稅額 │7,448,082 │
└───────────────────────────────┴──────┘
訴願審議委員會主任委員袁秀慧（公出）
委員張慕貞（代理）
委員柯格鐘
委員王韻茹
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員陳愛娥
中華民國 105 年 12 月 29 日
市長柯文哲
法務局局長袁秀慧決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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