訴願決定書

臺北市政府 104.01.08. 府訴二字第10409002800號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國103年9月25日北市地權字第
10332961500 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人為不動產經紀業者，經新北市政府地政局查得訴願人於其公司網站刊登之售屋廣告「
○○（物件編號：xxxxxB，新北市中和區○○路○○號○○樓）、○○（物件編號：xxxxxC
，新北市中和區○○路○○號○○樓）、○○（物件編號：xxxxxG，新北市中和區○○路○
○號○○樓）」（下稱系爭建物）內容不實，該等廣告內記載所銷售之房屋類型其中物件編
號：xxxxxB及xxxxxC載為「大樓、住宅、成屋」，物件編號：xxxxxG則載為「大樓、辦公、
住宅、成屋」，惟依該等建物使用執照（100中使字第xxxxx號）所載土地使用分區為捷運系
統用地，用途為一般事務所。嗣新北市政府地政局以民國（下同）103年 7月1日北地價字第
1031202912號函通知訴願人於文到15日內以書面陳述意見，案經訴願人以103年7月21日函陳
述意見後，因訴願人之營業地址在本市，該局乃以103年7月28日北市地價字第1031378629號
函移請原處分機關處理。嗣原處分機關以103年 8月1日北市地權字第 10332364500號函請新
北市政府工務局查明系爭建物得否作住宅使用，經新北市政府工務局以103年8月25日北工使
字第1031551926號函覆略以，旨揭建物領有100中使字第xxx號使用執照，依執照登載所示，
使用分區為「捷運系統用地」，原核准用途為「一般事務所（G類2組）」；是以，若供作「
住宅（H類2組）」使用，係屬不同類不同組，依建築法第73條第 2項規定應辦理變更使用執
照。原處分機關乃再以103年 8月29日北市地權字第10332718800號函通知訴願人就新北市政
府工務局上開函覆內容於文到15日內以書面陳述意見，案經訴願人以103年9月17日函陳述意
見後，原處分機關審認廣告內所銷售之房屋用途標示確與事實不符，違反不動產經紀業管理
條例第21條第2項規定，爰依同條例第29條第1項第 3款及統一裁罰基準規定，以103年9月25
日北市地權字第10332961500號裁處書處訴願人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並命物件編號：
82733B違規廣告（按：物件編號：xxxxxC及xxxxxG售屋廣告業已下架）限期30日內改正。該
裁處書於103年9月29日送達，訴願人不服，於 103年10月23日向本府提起訴願，並據原處分
機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄
市政府地政處（註：本市已更名為地政局）......。」第4條第4款規定：「本條例用辭
定義如下：......四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」
第21條第1項及第2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售
。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第29條第1項第3款
、第 2項規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：......三、違反......第
二十一條......第二項......規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」「經
紀業經依前項......第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。」
不動產經紀業廣告處理原則第 6點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不
實廣告：......（十一）建造執照：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使
用執照所載不符......。」
內政部 102年12月16日內授中辦地字第1026041241號函釋：「主旨：有關不動產經紀業
所為不動產銷售廣告用途與使用執照不符疑義一案......說明......二、按不動產經紀
業管理條例第21條第1項及第2項規定：『經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登
廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。』次按不動產
經紀業廣告處理原則第4點、第6點規定略以：『廣告應與委託契約書內容及事實相符。
委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。』、『廣告有下列表示或
表徵之一者，得認定為不實廣告：......（四）廣告圖說：...... 3、廣告照片、圖示
內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。......（十一）建造執照
：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。』本案不動產廣
告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即難認該廣告與事實相符；又
經紀業與委託人簽訂之委託契約內容如與事實不符者，經紀業仍應依上開規定修正廣告
內容......。」
新北市政府辦理建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點第 1點規定：「本要點依
建築法第七十三條第三項規定訂定之。」第 2點規定：「建築物依本要點免辦理變更使
用執照者，其使用仍應符合都市計畫土地使用分區管制要點或非都市土地使用管制規則
之容許使用項目及開發許可規定。」第 3點規定：「建築物符合本要點免辦理變更使用
執照者，得免辦理變更使用執照。但各目的事業主管機關另有規定者，從其規定。」
臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌─────────┬─────────────────────────┐
│類別 │丙 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│違規事件 │九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並│
│ │ 不相符，或未註明經紀業之名稱者。 │
├────┬────┼─────────────────────────┤
│法條依據│違反法條│本條例第21條第2項 │
│ ├────┼─────────────────────────┤
│ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │
├────┴────┼─────────────────────────┤
│裁罰對象 │經紀業 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│法定罰鍰額度 (新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │
│幣：元) 或其他處罰│ │
├─────────┼─────────────────────────┤
│統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以│
│幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： │
│ │ 1.第1次處6萬元以上15萬元以下罰鍰。 │
│ │ ……。 │
└─────────┴─────────────────────────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）本案現況事實係由委託人充作住宅使用，而未按使用執照作一般事務所使用，則系爭
廣告按現況事實即應記載為住宅而非事務所，否則即悖離不動產經紀業管理條例第21
條第 2項規定文義之射程範圍；且原處分機關未就系爭建物已充作住宅使用之現況事
實依職權調查，顯有有利於訴願人事證未予審酌之違法。
（二）訴願人所屬經紀人依不動產經紀業管理條例第23條規定，皆已針對系爭建物之用途或
特別事項於銷售時持不動產說明書就使用分區與法令限制向交易相對人充分揭露，客
觀上無使交易相對人陷於錯誤之虞。
（三）原處分機關逕依未經法律授權訂定之不動產經紀業廣告處理原則，認定訴願人廣告不
實予以裁罰，有違法律保留原則。
三、查本件訴願人為不動產經紀業者，其為仲介買賣系爭建物，所為如事實欄所述銷售廣告
內容與事實不符之違規事實，有卷附系爭銷售廣告網頁畫面、新北市政府工務局 100中
使字第 xxxxx號使用執照存根等影本附卷可稽。是訴願人違規事實足堪認定，原處分自
屬有據。
四、至訴願人主張本案現況事實係由委託人充作住宅使用，而未按使用執照作一般事務所使
用，則系爭廣告按現況事實即應記載為住宅而非事務所，否則即悖離不動產經紀業管理
條例第21條第 2項規定文義之射程範圍；且原處分機關未就系爭建物已充作住宅使用之
現況事實依職權調查，顯有有利於訴願人事證未予審酌之違法云云。按不動產經紀業管
理條例第21條第 2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符......。」是經紀業
者有依事實製作廣告內容之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條
件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，而達保障交易者權益及建立交易秩序之目
的。復按不動產經紀業廣告處理原則第 6點第11款規定，廣告表示建築物之用途與建造
執照或使用執照所載不符者，得認定為不實廣告。查系爭建物依卷附使用執照記載，土
地使用分區為捷運系統用地，用途為一般事務所，其在申請變更使用執照准供作住宅使
用前尚不得供住宅使用，而訴願人為不動產經紀業者，對此交易上之重要事項自應主動
注意及之；然訴願人卻反將尚不得供住宅用途使用之系爭建物，廣告為可供「住宅」使
用，其廣告訴求非但未為正確資訊之揭露，反誤導潛在之交易相對人系爭建物尚可為「
住宅」用途，明顯與事實不符，而有礙交易安全，此當非立法本意。訴願主張，顯有誤
解。再者訴願人主張其所屬經紀人依不動產經紀業管理條例第23條規定，皆已針對系爭
建物之用途或特別事項於銷售時持不動產說明書就使用分區與法令限制向交易相對人充
分揭露，客觀上無使交易相對人陷於錯誤之虞云云。經查前揭條例第21條規定，其主要
立法目的乃在課以不動產經紀業者揭露正確資訊之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動
產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易之決定，以達保障交易者權
益及建立交易秩序之目的；而同條例第23條第 1項規定之立法目的旨在使交易過程公開
化、書面化，以防杜糾紛，二者各有其規範目的，且二者分屬不同交易過程與階段，是
訴願人自難以其已依不動產說明書向交易相對人解說，而解免其在交易過程依法應揭露
正確資訊之義務。訴願主張，不足採據。另訴願人主張原處分機關逕依未經法律授權訂
定之不動產經紀業廣告處理原則，認定訴願人廣告不實予以裁罰，有違法律保留原則乙
節。查本案原處分機關係以訴願人於網路刊登之廣告內容與事實不符，審認訴願人係違
反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第 1項第3款及統一裁罰基
準規定裁處訴願人罰鍰，其既係依前揭條例第21條第2項及第29條第 1項第3款規定為裁
處，自無違反法律保留原則可言；且查不動產經紀業廣告處理原則，係內政部為利直轄
市、縣（市）主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售（租賃）不動產廣告案件
，以保護消費者權益，促進不動產交易安全，而訂頒之行政規則，此觀諸該處理原則第
1 點規定自明；其並非本案裁罰依據，訴願主張，容有誤解。從而，原處分機關依前揭
規定及裁罰基準，處訴願人 6萬元罰鍰，並命違規廣告（編號xxxxxB）限期30日內改正
完畢，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲
委員王曼萍
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
委員王韻茹
委員傅玲靜
委員吳秦雯
中華民國 104 年 1 月 8 日
市長柯文哲
法務局局長楊芳玲決行
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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