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訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市大安地政事務所
訴願人因申請分管註記登記事件，不服原處分機關民國103年12月5日安登駁字第000190號駁
回通知書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人於民國（下同）103年12月2日委由代理人○○○檢附分管同意書正、影本等資料，以
原處分機關收件大管字第000020號土地登記申請書，就本市大安區○○段○○小段○○地號
土地上建物（即臺北市大安區○○○路○○段○○巷○○號，下稱系爭建物）之○○棟○○
樓屋頂平台，向原處分機關申請屋頂平台之註記（分管註記）登記。案經原處分機關依最高
法院84年台上字第 2683號裁判要旨及內政部99年8月18日內授中辦地字第0990725118號令釋
，審認本件就屋頂平台申請分管註記，依法不應登記，爰依土地登記規則第57條第1項第2款
規定，以103年12月5日安登駁字第000190號駁回通知書駁回訴願人之申請，並於同年12月 8
日由代理人○○○領回該通知書。訴願人不服，於 103年12月25日於本府法務局網站聲明訴
願，同年12月26日補具訴願書，104年1月30日及 2月25日補充訴願理由，並據原處分機關檢
卷答辯。
理由
一、按民法第 799條規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，
就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。......
共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。..
....共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用
。區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有
部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及其
基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」第 799條之1第4項規定：「區分所有人
間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受
人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」
修正前民法第 799條規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有
部分之價值分擔之。」
公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「本條例用辭定義如下：......四、共用部分：指
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
土地登記規則第57條第1項第2款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘
明理由及法令依據，駁回登記之申請：......二、依法不應登記者。」第 155條之1第1
項規定：「共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登
記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有
物使用管理專簿。」
最高法院84年度台上字第2683號裁判要旨：「大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與
外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之
共同部分，依民法第 799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有......。」
行政法院 82年度判字第364號裁判要旨：「法院之判決是否得當，登記機關固無權審查
，但地政機關就登記事項既有實質審查之權，苟審查結果，認為確定判決不適於登記，
仍非不得命申請人補正。」
內政部79年 7月12日台（79）內地字第819057號函釋：「......『按民事訴訟法第 400
條第 1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟
標的以外之事實，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判
斷，除同條第 2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高
法院73年台上字第3292號判例參照）......。』......。」
99年 8月18日內授中辦地字第0990725118號令釋：「按部分區分所有權人得否申請依民
法第826條之1規定，將區分所有建築物之共有部分停車空間以多數決之共有物分管契約
辦理共有物使用管理之註記登記乙節，經函准法務部99年 7月29日法律字第0999027946
號函略以：『民法第799條之 1第4項規範主體為區分所有人，規範客體則為區分所有建
築物之分管契約，並不需要經過登記，利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第35
條規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力；民法第 826條之1第1項規範主體則為共有
人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經登記後始對其他取得物權之人產生
效力，二者制度迥然不同......準此，區分所有建築物之區分所有權人欲就共有部分訂
立分管契約約定專用使用權，應循依公寓大廈管理條例規定，經由區分所有權人會議決
議訂定之團體規章為之，尚不得援引民法第 826條之1第1項規定及土地登記規則第 155
條之1規定，申辦共有物使用管理之註記登記。」
法務部99年 7月29日法律字第0999027946號函釋：「主旨：關於部分區分所有權人申請
依民法第826條之1規定，將共有部分停車空間以多數決之共有物分管契約辦理註記登記
疑義 ......說明：......四、......民法第 826條之1第1項規範主體則為共有人，規
範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經登記後始對其他取得物權之人產生效力，
二者制度迥然不同， ......本件......尚不得援引民法第826條之1第1項規定申辦共有
物使用管理登記之意見，本部敬表同意。」
二、本件訴願及補充理由略以：
（一）訴願人於72年10月12日所成立之分管契約，依法係屬98年1月23日修正後民法第820條
第1項規定之共有物分管契約，故依土地登記規則第155條之1第2項規定，共有人可依
民法第820條第1項規定所為管理之決定而申請登記，無內政部99年 8月18日內授中辦
地字第0990725118號令釋之適用。
（二）系爭建物係於72年 4月竣工，應適用當時相關法規，方符合法規不溯及既往原則。訴
願人屋頂平台之分管契約是全體原始共有人於72年10月12日依修正前民法第 820條所
定之分管契約，並非修正後民法第799條之1第4項規定之分管契約，而98年1月23日民
法修正第 799條、第799之1及第826條之1規定，並無溯及效力，故仍應適用修正前民
法第799條及第820條規定；況且當時公寓大廈管理條例尚未公布施行，訴願人屋頂平
台之分管契約，自無修正後民法第799條、第799之1第4項、第826條之1及公寓大廈管
理條例之適用。
（三）內政部99年 8月18日內授中辦地字第0990725118號令釋已違反法律保留原則，增加民
法第 799條之1第4項所無之限制，應為無效，原處分機關依據內政部此令而為駁回之
處分，亦為無效之行政處分。
（四）訴願人之屋頂平台分管契約性質，經法院裁判確為有效的共有物明示分管契約，與民
法第 799條之1第4項依公寓大廈管理條例規定，經由區分所有權人會議決議對共有部
分所訂立之約定專用規約，兩者完全不同。
三、查本件系爭建物經原處分機關查認其○○棟○○樓屋頂平台係區分所有權建築物之全體
住戶共有，依法不得申請分管註記，有土地登記申請書、系爭房地之分管同意書、土地
所有權狀、建物所有權狀等影本附卷可稽；是原處分機關否准訴願人申請屋頂平台分管
註記登記，自屬有據。
四、至訴願人主張其於72年10月12日所成立之分管契約，經法院判決為有效之明示分管契約
，係屬98年 1月23日修正後民法第820條第1項規定之共有物分管契約；民法修正後，第
799條、第799條之 1及第826條之1規定並無溯及效力，且當時公寓大廈管理條例尚未公
布施行，依法律不溯及既往原則，自無修正後民法第 799條、第799之1第4項、第826條
之1及公寓大廈管理條例之適用；內政部99年8月18日內授中辦地字第0990725118號令釋
已違反法律保留原則，增加民法第 799條之1第4項所無之限制，應為無效；該屋頂平台
分管契約並非民法第 799條之1第4項增訂後依區分所有權人會議所訂之規約云云。惟查
：
（一）按修正前民法第 799條及現行第 799條規定可知，區分所有建築物中，該建築物及其
附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，亦即專有部分以外之其他部分，除法律
另有規定外，應推定為區分所有權人所共有。查本案中系爭建物○○棟○○樓之屋頂
平台，性質係為區分所有權人所共有，最高法院84年台上字第2683號判決亦同此旨，
訴願人系爭分管契約性質，應屬區分所有建築物之分管契約。
（二）次按法務部99年 7月29日法律字第0999027946號函釋及內政部99年 8月18日內授中辦
地字第0990725118號令釋可知，現行民法第 799條之1第4項規範主體為區分所有人，
規範客體則為區分所有建築物之分管契約，並不需要經過登記，利害關係人於必要時
得依公寓大廈管理條例第35條規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力；而民法第82
6條之1第 1項規範主體則為共有人，規範客體為一般不動產共有物之分管契約，需經
登記後始對其他取得物權之人產生效力，二者制度迥然不同。查本案系爭建物係區分
所有建築物，其○○棟○○樓之屋頂平台性質係全體區分所有權人所共有已如上所述
；訴願人欲對其申請註記登記，自當依上開函釋意旨，適用現行民法第 799之1條第4
項規定，而民法第 820條所規範者，係屬一般不動產共有物之管理，自與本案情形有
別。又法務部99年7月29日法律字第0999027946號函釋及內政部99年8月18日內授中辦
地字第0990725118號令釋，係基於職權所為適法之解釋函令，此觀民法第799條之1立
法沿革可知，該條文增修目的係欲規範區分所有權建築物及其區分所有人間內部管理
問題，故上開函令應無違反法律保留原則等情。
（三）末查，訴願人主張臺灣高等法院101年度上易字第443號判決及臺灣臺北地方法院 100
年度訴字第 946號判決中，已明確指出訴願人之分管契約為有效之明示分管契約，惟
遍查判決書全文並未指明該分管契約係依修正前民法第 820條所成立；原處分機關就
該分管契約之效力並無爭執，縱認上開判決認定該分管契約係依修正前民法第 820條
成立，惟按行政法院82年度判字第364號裁判要旨及內政部79年7月12日台內地字第81
9057號函釋可知，地政機關就登記事項有實質審查權，除法院判決主文所判斷之訴訟
標的外，其他部分並不生既判力；本件訴願人主張之分管契約雖於72年10月12日訂定
，惟民法於98年 1月23日修正前並未訂有共有人得就共有物申請管理註記登記等規定
，本案訴願人係於103年12月2日向原處分機關提出登記申請，自應依現行法規辦理。
又該分管契約雖非經區分所有權人會議通過之規約，但民法第 799條之1第4項後段規
定並未排除規約以外之其他約定得以適用，故原處分機關就本案援引法務部及內政部
前揭函（令）釋意旨，審認其不得援引民法第826條之1及土地登記規則第155條之1為
屋頂平台分管註記登記，而依土地登記規則第57條第1項第2款規定駁回訴願人之申請
，並無違誤。訴願主張各節，尚不足採據。從而，原處分機關依前揭規定及函（令）
釋意旨，駁回訴願人之申請，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 楊 芳 玲
委員 王 曼 萍
委員 劉 宗 德
委員 紀 聰 吉
委員 柯 格 鐘
委員 葉 建 廷
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 傅 玲 靜
委員 吳 秦 雯
中華民國 104 年 5 月 8 日
市長 柯文哲
法務局局長 楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）
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