訴願決定書

臺北市政府 104.09.25. 府訴二字第10409125900號訴願決定書訴願人 ○○有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國104年6月9日北市地權字第1
0431554100號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人為不動產經紀業者，經民眾於民國（下同）104年3月10日經由原處分機關地政信箱檢
舉其於○○○網站刊登之租賃廣告（物件編號：Rxxxxxxx，下稱系爭廣告）內容不實，廣告
出租之房屋位於商業區（供一般商業使用）內7樓，惟刊載為「電梯大樓/整層住家」，並檢
附相關網頁供原處分機關查處。經原處分機關以104年 3月26日北市地權字第10430579301號
函通知訴願人於文到15日內提出說明，訴願人於104年 6月5日以書面陳述意見，表示該公司
係以房屋目前使用事實情況刊登廣告。嗣原處分機關審認系爭廣告物件之使用執照（96使字
第xxxx號）用途為「一般事務所」，不得為住宅使用，爰以系爭廣告之用途與事實不符，違
反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，乃依同條例第29條第 1項第3款及統一裁罰基準
規定，以104年 6月9日北市地權字第10431554100號裁處書處訴願人新臺幣（下同）6萬元罰
鍰（因系爭廣告已下架，不命限期改正）。該裁處書於104年6月10日送達，訴願人不服，於
104年 6月30日向本府提起訴願，7月14日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄
市政府地政處（註：本市已更名為地政局）......。」第4條第4款規定：「本條例用辭
定義如下：......四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」
第21條第1項及第2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售
。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第29條第1項第3款
、第 2項規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：......三、違反......第
二十一條......第二項......規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」「經
紀業經依前項......第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。」
不動產經紀業廣告處理原則第 6點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不
實廣告：......（十一）建造執照：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使
用執照所載不符......。」
內政部102年12月16日內授中辦地字第 1026041241號函釋：「主旨：有關不動產經紀業
所為不動產銷售廣告用途與使用執照不符疑義 1案......說明......二、按不動產經紀
業管理條例第21條第1項及第2項規定：『經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登
廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。』次按不動產
經紀業廣告處理原則第4點、第6點規定略以：『廣告應與委託契約書內容及事實相符。
委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容。』、『廣告有下列表示或
表徵之一者，得認定為不實廣告：......（四）廣告圖說：...... 3、廣告照片、圖示
內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符。......（十一）建造執照
：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。』本案不動產廣
告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即難認該廣告與事實相符；又
經紀業與委託人簽訂之委託契約內容如與事實不符者，經紀業仍應依上開規定修正廣告
內容......。」
臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌─────────┬─────────────────────────┐
│類別 │丙 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│違規事件 │九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並│
│ │ 不相符，或未註明經紀業之名稱者。 │
├────┬────┼─────────────────────────┤
│法條依據│違反法條│本條例第21條第2項 │
│ ├────┼─────────────────────────┤
│ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │
├────┴────┼─────────────────────────┤
│裁罰對象 │經紀業 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│法定罰鍰額度 (新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │
│幣：元) 或其他處罰│ │
├─────────┼─────────────────────────┤
│統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以│
│幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： │
│ │ 1.第1次處6萬元以上15萬元以下罰鍰。 │
│ │ ……。 │
└─────────┴─────────────────────────┘
二、本件訴願理由略以：不動產經紀業管理條例第21條並未規定「事實」應以權狀謄本記載
內容為認定事實之標準，據此逕行裁定違反規定，難令訴願人信服。另教育部重編國語
辭典修訂本對「事實」之解釋為：「事情的真實情形」，訴願人係以該房屋目前使用真
實情形刊登廣告，並未違反不動產經紀業管理條例第21條之規定。
三、查訴願人為不動產經紀業者，其為仲介租賃系爭建物，所為如事實欄所述租賃廣告內容
與事實不符之違規事實，有卷附系爭租賃廣告網頁畫面、本府都市發展局核發之96使字
第xxxx號使用執照存根等影本附卷可稽。是訴願人違規事實足堪認定，原處分自屬有據
。
四、至訴願人主張不動產經紀業管理條例第21條並未規定「事實」應以權狀謄本記載內容為
認定事實之標準，據此逕行裁定違反規定，難令訴願人信服；另教育部重編國語辭典修
訂本對「事實」之解釋為：「事情的真實情形」，訴願人係以該房屋目前使用真實情形
刊登廣告，並未違反不動產經紀業管理條例第21條之規定云云。按不動產經紀業管理條
例第21條第 2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符......。」是經紀業者有
依事實製作廣告內容之義務，俾使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，
再為是否委託經紀業者進行交易之決定，而達保障交易者權益及建立交易秩序之目的。
復按不動產經紀業廣告處理原則第 6點第11款規定，廣告表示建築物之用途與建造執照
或使用執照所載不符者，得認定為不實廣告。查系爭建物依卷附使用執照記載，土地使
用分區為商業區（供一般商業使用），用途為一般事務所，不得供住宅使用，而訴願人
為不動產經紀業者，對此交易上之重要事項自應主動注意及之；然訴願人卻反將不得供
住宅用途使用之系爭建物，廣告為可供「住宅」使用，其廣告訴求非但未為正確資訊之
揭露，反誤導潛在之交易相對人系爭建物得為「住宅」用途，明顯與事實不符，而有礙
交易安全，此當非立法本意。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關依前揭規定及裁
罰基準，處訴願人法定最低額6萬元罰鍰，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲
委員王曼萍
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員王韻茹
委員傅玲靜
中華民國 104 年 9 月 25 日
市長柯文哲
法務局局長楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院行政訴訟庭
提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號）

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