訴願決定書

臺北市政府 105.01.29. 府訴二字第10509010300號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
訴願代理人 ○○○
訴願代理人 ○○○
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國104年11月3日北市地權字第
10432943300 號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
訴願人為不動產經紀業者，原處分機關受理民眾檢舉，查得其於○○○網站刊登之租屋廣告
（物件編號：Rxxxxxxx，下稱系爭廣告）內容不實，廣告內記載所出租之本市中山區○○○
路○○殿○○樓及○○樓房屋（下稱系爭建物）類型為「整層住家」，惟依該出租之建築物
使用執照（93使字第xxxx號）所載土地使用分區為商業區，用途為供自由職業事務所使用。
案經原處分機關以民國（下同）104年9月3日北市地權字第10432529701號函通知訴願人於文
到15日內提出說明，經訴願人以104年9月3日104年僑茂字第10409004號函書面陳述意見，表
示該公司係以房屋使用事實情況刊登廣告；原處分機關就訴願人說明事項審認系爭廣告載明
為住家用仍有誤導交易相對人之疑義，復以104年10月 8日北市地權字第10432673300號函通
知訴願人就上述疑義於文到15日內提出說明，訴願人乃以104年10月26日104年僑茂字第1041
0026號函書面陳述意見，表示該公司係依系爭建物之所有權人委託出租系爭建物，因屋主於
委託契約上勾選用途為住家，故載於系爭廣告，若有違反法規情事，出租人依法須負賠償責
任，承租人之權益受租約保障；且系爭建物之型態、格局皆為住家使用，訴願人無故意誤導
消費者。嗣原處分機關審認系爭廣告內容所出租之房屋用途標示確與事實不符，違反不動產
經紀業管理條例第21條第2項規定，乃依同條例第29條第1項第 3款及臺北市政府地政局處理
違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準規定，以104年11月3日北市地權字第10432943
300號裁處書處訴願人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，另因系爭廣告業已下架，無須限期改正。
該裁處書於104年11月5日送達，訴願人不服，於 104年11月19日向本府提起訴願，同年11月
25日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄
市政府地政處（按：在本市已更名為地政局）......。」第4條第4款規定：「本條例用
辭定義如下：......四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
」第21條第1項及第2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷
售。」「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第29條第1項第3
款、第 2項規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：......三、違反......
第二十一條......第二項......規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」「
經紀業經依前項......第三款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。」
不動產經紀業廣告處理原則第 6點規定：「廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不
實廣告：......（十一）建造執照：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使
用執照所載不符......。」內政部 102年12月16日內授中辦地字第1026041241號函釋：
「主旨：有關不動產經紀業所為不動產銷售廣告用途與使用執照不符疑義 1案......說
明......二、按不動產經紀業管理條例第21條第1項及第2項規定：『經紀業與委託人簽
訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明
經紀業名稱。』次按不動產經紀業廣告處理原則第4點、第6點規定略以：『廣告應與委
託契約書內容及事實相符。委託契約內容與事實不符者，經紀業應依事實修正廣告內容
。』、『廣告有下列表示或表徵之一者，得認定為不實廣告：......（四）廣告圖說：
...... 3、廣告照片、圖示內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表徵與事實不符
。......（十一）建造執照：...... 2、廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照
所載不符。』本案不動產廣告之用途倘與法定用途及建造執照或使用執照所載不符，即
難認該廣告與事實相符；又經紀業與委託人簽訂之委託契約內容如與事實不符者，經紀
業仍應依上開規定修正廣告內容......。」
臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌─────────┬─────────────────────────┐
│類別 │丙 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│違規事件 │九、經紀業受委託後所刊登之廣告及銷售內容，與事實並│
│ │ 不相符，或未註明經紀業之名稱者。 │
├────┬────┼─────────────────────────┤
│法條依據│違反法條│本條例第21條第2項 │
│ ├────┼─────────────────────────┤
│ │裁罰法條│本條例第29條第1項第3款、第2項 │
├────┴────┼─────────────────────────┤
│裁罰對象 │經紀業 │
├─────────┼─────────────────────────┤
│法定罰鍰額度 (新臺│一、處6萬元以上30萬元以下罰鍰……。 │
│幣：元)或其他處罰 │ │
├─────────┼─────────────────────────┤
│統一裁罰基準 (新臺│一、依同一年度違規行為次數處罰如下，並於處罰同時以│
│幣：元) │ 書面通知限期30日內改正： │
│ │ 1.第1次處6萬元以上15萬元以下罰鍰……。 │
└─────────┴─────────────────────────┘
二、本件訴願理由略以：訴願人於刊登廣告平台○○○網站就土地使用分區用途正確刊登為
商業區，惟類型欄位並無與「一般事務所」字樣相符之選項，故訴願人勾選「整層住家
」，並無刻意誤導交易相對人，作與事實不符之陳述，否則豈有先在用途上以「商業區
」示明後又作違反本意之舉。
三、查訴願人為不動產經紀業者，其為仲介租賃系爭建物，所為如事實欄所述租賃廣告內容
與事實不符之違規事實，有系爭租賃廣告網頁畫面、本府工務局核發之93使字第xxxx號
使用執照存根等影本附卷可稽。是訴願人違規事實足堪認定，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張其於刊登廣告平台○○網站就使用分區用途正確刊登為商業區，惟類型欄
位並無與一般事務所字樣相符之選項，是其勾選「整層住家」，並非刻意誤導交易相對
人，作與事實不符之陳述云云。按不動產經紀業管理條例第21條第 2項規定：「前項廣
告及銷售內容，應與事實相符......。」是經紀業者有依事實製作廣告內容之義務，俾
使一般民眾得事先瞭解不動產之真實狀況及銷售條件，再為是否委託經紀業者進行交易
之決定，而達保障交易者權益及建立交易秩序之目的。復按不動產經紀業廣告處理原則
第6點第11款規定及內政部102年12月16日內授中辦地字第1026041241號函釋意旨，廣告
表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符者，得認定為不實廣告。查系爭建物
依使用執照記載，土地使用分區為商業區，用途為自由職業事務所，不得供住宅使用，
而訴願人為不動產經紀業者，對此交易上之重要事項自應主動注意；然訴願人卻將不得
供住宅用途使用之系爭建物，廣告為可供「整層住家」使用，其廣告訴求不僅未揭露正
確資訊，同時易生誤導潛在之交易相對人系爭建物得為「住宅」用途之虞，難謂與事實
相符，致有礙交易安全，與前揭規定之立法意旨相悖。訴願主張，不足採據。從而，原
處分機關處訴願人法定最低額 6萬元罰鍰，揆諸前揭規定及裁罰基準，並無不合，原處
分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲
委員張慕貞
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
委員王韻茹
委員傅玲靜
中華民國 105 年 1 月 29 日
市長柯文哲請假
副市長鄧家基代行
法務局局長楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院行政訴訟庭
提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號）

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