訴願決定書

臺北市政府 105.04.15. 府訴二字第10509046700號訴願決定書訴願人 ○○○
原處分機關臺北市中山地政事務所
訴願人因地上權登記事件，不服原處分機關民國 104年12月18日中登駁字第000294號駁回通
知書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
本市內湖區○○段○○小段○○、○○、○○地號土地（下稱系爭土地）為案外人即○○○
、○○○、○○○、○○○、○○○等5人共有。○○○、○○○、○○○、○○○等4人（
下稱○○○等4人）於民國（下同）104年12月8日依土地法第34條之1規定，就系爭土地與訴
願人訂立地上權設定契約書，雙方並委由代理人○○○檢附該地上權設定契約書等相關文件
，以原處分機關 104年12月8日收件內字第22890號土地登記申請書，就系爭土地向原處分機
關申請地上權登記（下稱系爭申請案）。嗣案外人即系爭土地其他共有人○○○以 104年12
月14日（收件日）異議書（下稱異議書）向原處分機關聲明異議：「......一、......建物
因為海砂屋，業依台北市政府命令拆除......而系爭土地之其他共有人○○○、○○○、○
○○、○○○與異議人簽署改建協議書，同意於系爭土地上新建建物......二、詎○○○、
○○○、○○○、○○○日前竟寄發存證信函予異議人，表示渠等已同意將系爭土地設定地
上權予○○○作為建築使用，期間 20年，異議人可得地租為每年新台幣 25210元......渠
等並已至台灣台北地方法院辦理第一年地租之提存......三、......系爭土地位於台北市內
湖區，每年度地租竟僅有 25210元，背離行情。可見○○○等人與○○○有關設定地上權之
約定，實為通謀虛偽意思表示，目的在妨害異議人之權利，應屬無效......。」原處分機關
爰審認本案涉及權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，爰依土
地登記規則第57條第 1項第3款規定，以104年12月18日中登駁字第000294號駁回通知書駁回
系爭申請案。該駁回通知書於104年12月21日經訴願人之代理人領取，訴願人不服，於105年
1月18日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按土地法第34條之 1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權....
..，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分
之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書
面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得
之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或
為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應
有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用
之......。」第37條第 2項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文
件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」
土地登記規則第 1條規定：「本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。」第55條
第 1項規定：「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登
記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。」第57條規定：「有下列各款情形之
一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機
關管轄者。二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關
係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人
不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴
請司法機關裁判。」
行政法院81年度判字第1796號判例：「......土地登記規則第49條第1項第3款（按：現
行土地登記規則第57條第1項第3款）所謂『涉及私權爭執』範圍甚廣，舉凡與登記事項
有關而涉及私法上權利存否之爭議者，均包括在內。故在申請所有權登記之時，有人出
面爭執申請人之權利，固屬涉及私權爭執，即在因時效取得地上權申請登記之情形，茍
有人對申請人取得地上權權利正當與否有所質疑，出面爭執，亦屬申請案件涉及私權爭
執。」
最高行政法院102年度判字第299號判決：「......倘土地登記涉及與其申請登記之法律
關係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關
以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及
私權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權認定並為相關土地登
記處分。......土地登記規則第57條第1項第3款、第 3項乃係就土地登記權利關係人對
申請人申請登記之法律關係有所爭執者，因涉及私權糾紛者，故該權利歸屬認定應由司
法機關以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之之規定......依土地登記規則第
57條第1項第 3款規定，駁回上訴人之登記申請，上訴人自應依同條第3項之規定，向普
通法院訴請裁判，始符權利救濟之程序......。」
二、本件訴願理由略以：本件原處分機關駁回系爭申請案引用之臺北市政府地政局99年5月2
4日北市地籍字第09930578800號函釋，係以異議人已與申請人達成合建協議為前提；本
件異議人雖曾與○○○等 4人簽署「房屋改建優先承購權協議書」，然該協議書內容僅
就「改建後之樓層分配」進行協議，並未就「合建」事宜進行約定，且異議人已片面毀
約，不足作為異議之理由。原處分機關未釐清合建協議之存否，遽駁回訴願人申請，顯
屬違誤，請求撤銷原處分。
三、查○○○等 4人與訴願人就系爭土地訂立地上權設定契約書，雙方並委由代理人○○○
檢附該地上權設定契約書等相關文件，以原處分機關 104年12月8日收件內字第22890號
土地登記申請書，就系爭土地向原處分機關申請地上權登記，嗣經他共有人○○○以異
議書向原處分機關聲明異議，表示異議人與○○○等 4人前曾就系爭土地簽署改建協議
書，惟嗣○○○等 4人將系爭土地設定地上權予訴願人作為建築使用，期間20年，異議
人可得地租為每年新臺幣（下同） 25,210元，○○○等4人並已至臺灣臺北地方法院辦
理第 1年地租之提存；然系爭土地位於臺北市內湖區，每年度地租竟僅有25,210元，悖
離行情；可見○○○等 4人與訴願人有關設定地上權之約定，實為通謀虛偽意思表示，
目的在妨害異議人之權利，應屬無效，有上開異議書等影本在卷可稽。原處分機關爰審
認本案權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執，乃依土地登
記規則第57條第1項第3款規定駁回訴願人之申請，自屬有據。
四、至訴願人主張本件系爭土地他共有人○○○雖曾與○○○等 4人簽署「房屋改建優先承
購權協議書」，然該協議書內容僅就「改建後之樓層分配」進行協議，並未就「合建」
事宜進行約定，無本府地政局99年5月24日北市地籍字第09930578800號函釋之適用云云
。按登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查，審查結果如該登記之權利人、義務
人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，即應以書面敘明理由及法
令依據，予以駁回，申請人不服駁回者，得訴請司法機關裁判，土地登記規則第 55條
第1項、第57條第1項第3款及第3項定有明文。次按土地登記涉及與其申請登記之法律關
係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以
裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質；是以，於涉及私
權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權認定並為相關土地登記
處分（最高行政法院102年度判字第299號判決意旨參照）。查本件系爭土地共有人○○
○於訴願人等人就系爭土地申請地上權登記案之審查期間，既表示訴願人及○○○等 4
人就系爭土地之地上權設定為通謀虛偽表示，應屬無效，並已向原處分機關聲明異議，
自屬已涉有私權爭執，有異議書等影本附卷可稽。亦即，本件登記之權利人（即訴願人
）、義務人（即○○○等 4人）與申請登記之法律關係有關之權利關係人（即異議人○
○○）間就申請登記之地上權存否有所爭議，核屬土地登記規則第57條第1項第3款規定
應予駁回之範圍。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關駁回訴願人地上權登記之申
請，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員楊芳玲
委員張慕貞
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員葉建廷
委員范文清
委員王韻茹
委員傅玲靜
中華民國 105 年 4 月 15 日
市長柯文哲
法務局局長楊芳玲決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路725號）

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