訴願決定書

臺北市政府 109.08.20. 府訴二字第1096101433號訴願決定書訴願人 ○○○
訴願代理人 ○○○律師
訴願代理人 ○○○律師
原處分機關臺北市政府地政局
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國109年 4月17日109年度經懲
字第3號懲戒決定書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
內政部受理民眾檢舉，訴願人居間仲介國外不動產，未製作不動產說明書向消費者解說，亦
未提供買賣契約書中文譯本，涉違反不動產經紀業管理條例、不動產經紀業從事國外不動產
仲介或代銷業務規範（下稱業務規範）規定；案經該部函轉原處分機關處理。嗣原處分機關
查得訴願人居間仲介「○○（部屋番號xxxx號）、（部屋番號xxxx號）」兩物件（下稱系爭
不動產），乃以民國（下同）108年 6月18日北市地權字第10860152621號函請訴願人所屬經
紀業○○股份有限公司（下稱○○）提供相關資料受檢，經○○以108年 6月27日108年東法
字第1080627001號函檢送相關資料並回復略以：「......本案『○○』預售案......由○○
會社委託本公司負責在台銷售及製作系爭預售案之不動產說明書中譯本......○君......10
6年2月18日參加由本公司舉辦關於一般赴日購屋流程之說明會中認識本公司員工○○○（下
稱○員），該說明會僅係對赴日購屋流程為說明，未涉及系爭預售案，會後○君曾向○員主
動表示欲了解日本不動產物件......○員爰於同年月21日安排○○會社人員○○○（下稱○
員）以視訊方式向○君詳細說明並介紹系爭預售案之物件......○君......遂經○員安排於
同年3月6日赴系爭不動產代銷案場看屋......」嗣原處分機關查得○員檢送之不動產說明書
未有買方簽章，訴願人疑涉有未持不動產說明書向買方解說情事，遂以108年7月22日北市地
權字第1086016478號函請○員提出說明，經○員以108年8月6日108年東法字第1080806001號
函（下稱108年 8月6日函）回復後，原處分機關審認訴願人受僱於○員擔任不動產經紀人，
執行系爭不動產之仲介業務，未於交易相對人赴日看屋前以不動產說明書向其解說，違反不
動產經紀業管理條例第23條規定，乃以 108年9月19日北市地權字第10800091362號函通知訴
願人本案將交付不動產經紀人員獎懲委員會（下稱獎懲委員會）審議，請於文到20日內以書
面提出答辯或屆時到場陳述意見，該函於108年 9月27日送達，訴願人於108年10月14日以書
面提出答辯。嗣原處分機關於109年3月25日召開獎懲委員會第44次會議審議，訴願人並到場
陳述意見，經獎懲委員會審議後決議訴願人應予申誡1次，並製作109年4月17日109年度經懲
字第3號懲戒決定書（下稱原處分）：「○○○申誡1次。」原處分於109年4月23日送達。訴
願人不服，於109年5月21日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄
市政府地政處（按：在本市已更名為地政局） ......。」第4條規定：「本條例用辭定
義如下：一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預
售屋及其可移轉之權利。......三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完
成之建築物為交易標的之物。四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司
或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。......七
、經紀人員：指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業
員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。......」第23條規定：「經紀人員在執行
業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說
前，應經委託人簽章。」第31條第1項第1款規定：「經紀人員違反本條例者，依下列規
定懲戒之：一、違反......第二十三條 ......規定者，應予申誡。」第33條規定：「
經紀人員有第三十一條第一項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公
會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒。直轄市或縣（市
）主管機關對於經紀人員獎懲事項，應設置獎懲委員會處理之。前項獎懲委員會之組織
，由中央主管機關定之。」第34條規定：「前條獎懲委員會受理懲戒事項，應通知檢舉
或移送之經紀人員，於二十日內提出答辯或到場陳述；逾期未提出答辯或到場陳述時，
得逕行決定。」
直轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程第 1條規定：「本規程依不動產經
紀業管理條例第三十三條第三項規定訂定之。」第 2條規定：「直轄市、縣（市）不動
產經紀人員獎懲委員會（以下簡稱本會）置委員九人至十一人，其中一人為主任委員，
由直轄市政府地政機關首長、縣（市）政府秘書長以上人員擔任之，其餘委員，由直轄
市或縣（市）主管機關就下列人員中遴聘之：一、不動產仲介經紀商業同業公會代表一
人。二、不動產代銷經紀商業同業公會代表一人。三、不動產經紀人員代表一人。四、
律師公會代表一人。五、直轄市、縣（市）政府商業主管機關（單位）代表一人。六、
直轄市政府地政機關主管科長、縣（市）政府地政單位主管一人。七、直轄市、縣（市
）政府地政事務所主任一人。八、消費者保護官一人。九、專家學者二人。前項第三款
之委員，由直轄市或縣（市）轄區內之經紀人員團體推派之代表中遴選之。......。」
第 4條規定：「本會會議由主任委員召集，並為會議主席；主任委員有第十一條規定或
其他因故不能出席之情形時，應指定委員一人代理之；未指定者，得由委員互推一人為
主席。」第5條第1項規定：「本會開會時應有二分之一以上委員出席；決議事項應經出
席委員三分之二以上之同意。」第 7條規定：「本會受理不動產經紀人員懲戒案後，依
下列程序辦理之：一、通知檢舉或被付懲戒人於二十日內以書面提出答辯或到場陳述。
二、送請直轄市或縣（市）主管機關提供意見。三、提付本會會議審議。四、製作懲戒
決定書。本會審議時，應參酌檢舉或被付懲戒人所提答辯或到場陳述之內容；屆期未提
出答辯或未到場陳述時，得逕為懲戒之決定......。」第12條規定：「本會決議事項，
以直轄市或縣（市）主管機關名義行之。」
不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範第 3點第2款第4目規定：「對於有承
購意願而考量成立買賣契約者，應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明書向其解
說；倘消費者無須出國看屋（地），而逕於國內簽訂買賣契約書者，經紀業應於簽約前
，以不動產說明書向其解說，並於簽約時交付該不動產說明書，由消費者簽章確認，該
不動產說明書視為契約書之一部分。......」
內政部94年5月4日內授中辦地字第0940724941號函釋：「......一、有關非不動產經紀
業而經營不動產仲介或代銷業務者之營業行為認定，仍請各直轄市或縣（市）主管機關
本於職權依事實審認是否構成不動產經紀業管理條例第32條之處罰要件；又所謂『為業
』之認定，請參酌法務部83年3月19日法83律決05573號函釋辦理，但律師或地政士執行
業務之範圍，合於律師法或地政士法之規定者，不在此限。並請參考下列行為態樣蒐集
違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：（一）從事不動產仲
介業務之行為......3.對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃
行為者......。」
二、本件訴願理由略以：案內交易相對人雖係因106年2月18日一般說明會而知悉系爭不動產
，惟訴願人於該次說明會中，僅以預告方式邀請與會民眾參加106年2月25日、26日系爭
不動產發表會，而非銷售系爭不動產之行為；訴願人介紹交易相對人與○○會社○○○
（下稱○君）聯繫，並建立○○群組（下稱網路群組），係為提供其有關日本稅務問題
之諮詢，並不涉系爭不動產；縱訴願人於該交易相對人出國後，曾於網路群組中提及系
爭不動產後續交易需配合事項等訊息，而可能涉及提供仲介業務，惟訴願人係於其出國
看屋後始與其討論，不適用業務規範第3點第 2款第4目規定，須提供不動產說明書向委
託交易之相對人解說之情形。
三、查原處分機關審認訴願人為不動產經紀人員，受僱於○員，於執行系爭不動產之仲介業
務時，未於交易相對人赴日看屋前以不動產說明書向其解說，經原處分機關獎懲委員會
第44次會議審查後決議訴願人應予申誡 1次，有系爭不動產說明書、原處分機關獎懲委
員會第44次會議紀錄及簽到表等影本附卷可稽，是原處分自屬有據。
四、至訴願人主張其於106年2月18日說明會，僅以預告方式邀請與會民眾參加同年月25日、
26日系爭不動產發表會，非銷售系爭不動產之行為；介紹交易相對人與○君聯繫，並建
立網路群組，係為提供其日本稅務問題之諮詢；其於交易相對人出國看屋後始與之討論
，不須提供不動產說明書解說云云。經查：
（一）按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；對
於有承購意願而考量成立買賣契約者，應於消費者出國看屋（地）前，以不動產說明
書向其解說；經紀人員如有違反者，應予申誡；為不動產經紀業管理條例第23條、第
31條第 1項第1款及業務規範第3點第2款第4目所明定。又依內政部94年5月4日內授中
辦地字第0940724941號函釋意旨，對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動
產買賣或租賃行為者，屬從事不動產仲介業務之行為。
（二）查○員108年 8月6日函略以：「......本案○君最初係於106年2月18日參加本公司於
台中舉辦購買日本不動產相關流程介紹之說明會......會後本公司員工○員曾對當日
參與說明會之民眾簡略介紹本案○○物件（下稱系爭不動產）......其主要目的係在
預告並邀請現場民眾參加本公司於108年（按：應為 106年之誤繕）2月25、26日辦理
系爭不動產之物件發表會......」是訴願人於106年2月18日說明會向與會民眾介紹系
爭不動產，讓與會民眾知悉訴願人所屬○員有銷售系爭不動產，並要約有興趣之民眾
進一步參加同年月25日、26日系爭不動產發表會；嗣介紹系爭不動產之委託人○○會
社人員與交易相對人聯繫，為其等建立網路群組，以利其等討論系爭不動產買賣事宜
，已有對系爭不動產公開進行招攬買賣之行為。復查卷內106年2月18日說明會簡報畫
面之照片影本顯示，該次說明會中有介紹系爭不動產之交通、樓層規劃、格局型式等
；是訴願人該等介紹系爭不動產及公開招攬系爭不動產買賣之行為，已屬實際從事仲
介業務。又查交易相對人曾於網路群組中表示欲前往日本承購系爭不動產，且訴願人
亦於106年2月26日寄送不動產物件概算表予交易相對人，請其儘快安排時間赴東京看
屋，有卷附網路群組對話列印畫面及電子郵件等影本附卷可稽，則訴願人既知悉交易
相對人有承購系爭不動產之意願而考量成立買賣契約，依不動產經紀業管理條例第23
條及業務規範第 3點第2款第4目等規定，即應於其赴日看屋前以不動產說明書向其解
說。訴願主張，不足採據。
（三）再按原處分機關為處理不動產經紀人員獎懲事項，設置獎懲委員會；該獎懲委員會置
委員11人，由原處分機關局長擔任主任委員及召集人，其餘委員由台北市不動產仲介
經紀商業同業公會代表1人、台北市不動產代銷經紀商業同業公會代表1人、不動產經
紀人員代表1人、臺北市律師公會代表 1人、本市商業處代表1人、原處分機關主管科
長1人、本市地政事務所主任1人、消費者保護官1人及專家學者2人任之；會議應有二
分之一以上委員出席始得開會；決議事項應經出席委員三分之二以上之同意；揆諸直
轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程第2條、第 4條及第5條等規定自明
。依卷附資料顯示，原處分機關於召開獎懲委員會前，除已先行通知訴願人以書面提
出答辯外，並請訴願人於開會當天到場陳述；原處分機關於109年3月25日召開獎懲委
員會第44次會議，依該次會議簽到表、會議紀錄及原處分所載，委員 11人，有9位委
員親自出席，經出席委員充分討論後，作成決議，處訴願人申誡 1次，嗣據以作成載
有獎懲委員會委員姓名之懲戒決定書。是本件獎懲委員會之設立及開會、決議，尚符
合上開直轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程第2條、第 4條及第5條等
規定。從而，原處分機關依前揭規定，處訴願人申誡 1次，並無不合，原處分應予維
持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員范文清
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員陳愛娥
委員盛子龍
委員劉昌坪
委員洪偉勝
委員范秀羽
中華民國 109 年 8 月 20 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）

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