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臺北市政府 109.11.11. 府訴二字第1096102047號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府地政局
訴願人因違反租賃住宅市場發展及管理條例事件，不服原處分機關民國109年8月13日北市地
權字第1096021568號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
原處分撤銷，由原處分機關於決定書送達之次日起90日內另為處分。
事實
臺北市政府觀光傳播局（下稱觀傳局）於民國（下同）109年5月15日邀集相關機關至本市萬
華區○○街○○段○○巷○○號（下稱系爭地址）稽查，查得系爭地址係作出租使用，乃以
109年6月4日北市觀產字第10930179242號函通知相關機關處理，並副知原處分機關；嗣原處
分機關以109年 6月9日北市地權字第1096015281號函請觀傳局提供案外人○○有限公司（下
稱○○公司）於系爭地址從事房地租賃業務使用之租賃契約，經觀傳局以109年6月11日北市
觀產字第1093018548號函提供10份○○公司與不同承租人簽訂之房屋租賃契約書影本。案經
原處分機關審認○○公司非為系爭地址房地之所有權人，疑承租該址房地後轉租他人使用，
涉違反租賃住宅市場發展及管理條例規定，乃以109年6月15日北市地權字第1096016063號函
通知○○公司於文到7日內提出說明，○○公司以 109年6月16日書面向原處分機關陳述意見
表示，其係於105年10月1日向系爭地址所有權人承租等語，並檢附臺灣臺北地方法院所屬民
間公證人敏律聯合事務所105年度北院民公敏字第200913號公證書及其與出租人○○○等3人
簽訂之房屋租賃契約書等影本供核；原處分機關審認○○公司未經許可經營租賃住宅服務業
，承租房地後轉租他人住宅使用，從事租賃住宅包租業務，違反租賃住宅市場發展及管理條
例第19條規定，乃依同條例第36條及臺北市政府地政局處理違反租賃住宅市場發展及管理條
例規定統一裁罰基準第3點甲類等規定，以 109年8月13日北市地權字第1096021568號裁處書
（下稱原處分）處○○公司之負責人即訴願人○○○新臺幣（下同） 4萬元罰鍰，並命立即
禁止經營租賃住宅服務業務。原處分於109年8月17日送達，訴願人不服，於109年8月24日經
由原處分機關向本府提起訴願，10月21日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按租賃住宅市場發展及管理條例第 1條規定：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場
，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」第 2條規定：「本條
例所稱主管機關：......在直轄市為直轄市政府......。」第3條第1款、第3款、第5款
規定：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。....
..三、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。......五、租賃住宅包
租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下
簡稱包租業務）之公司。」第19條第1項及第2項規定：「經營租賃住宅服務業者，應向
直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後三個月內辦妥公司登記；......」「
租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及
加入登記所在地之同業公會，檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃
住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業；......」第36條規定：「非租賃住宅服務
業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司
負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，
並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。」第40條規定：「
本條例施行前已經營代管業務或包租業務者，自施行之日起，得繼續營業二年；二年屆
滿後未依第十九條規定領有租賃住宅服務業登記證者，不得繼續營業。違反前項規定繼
續營業者，依第三十六條規定處罰。本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住
宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適用本條例規定。但
當事人約定適用本條例規定者，從其約定。」非租賃住宅服務業而經營租賃住宅代管業
務或包租業務者之營業行為認定參考規定：「有關非租賃住宅服務業而經營代管業務或
包租業務者之營業行為認定，請各直轄市或縣（市）主管機關本於權責依事實審認是否
構成租賃住宅市場發展及管理條例第三十六條之處罰要件，並參考下列行為態樣蒐集違
法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業： ......二、 從事租賃
住宅包租業務之行為......（五）承租他人住宅並轉租予第三人及執行租賃住宅管理業
務、收取相關費用或開立相關費用之收據者。......」
臺北市政府108年 1月25日府地權字第10860023791號公告：「主旨：公告本府主管租賃
住宅市場發展及管理業務委任事項，並自即日起生效。......公告事項：一、本府將租
賃住宅市場發展及管理條例第19條至第21條及第36條至第39條規定所定本府權限中有關
本府權限事項業務，自即日起委任本府地政局辦理。二、委任事項如下：（一）租賃住
宅服務業設立及其從業人員之管理作業（租賃住宅市場發展及管理條例第19條至第21條
）。二、租賃住宅服務業及其從業人員之裁處作業（租賃住宅市場發展及管理條例第36
條至第39條）。」
臺北市政府地政局處理違反租賃住宅市場發展及管理條例規定統一裁罰基準第 3點規定
：「本局處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：（節錄）類別
甲
違規事件
非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者。
法條依據
違反法條
裁罰法條
本條例第36條
裁罰對象
公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人
法定罰鍰額度（新臺幣：元）
禁止其營業，並處4萬元以上20萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。
統一裁罰基準（新臺幣：元）
一、除禁止其營業外，依查獲次
數處罰如下，並於處罰同時通知限期15日內改正：
1.第1次處4萬元以上9萬元
以下罰鍰。
……
」
二、本件訴願理由略以：訴願人業提供105年10月1日之承租租約，依租賃住宅市場發展及管
理條例第40條第 3項規定，該條例施行前已訂定之租賃契約，其租賃或委託管理期間持
續至該條例施行之日以後者，即不適用該條例規定，請撤銷原處分。
三、查訴願人所為如事實欄所述未經許可經營租賃住宅服務業，承租房地後轉租他人住宅使
用，從事租賃住宅包租業務之事實，有前揭觀傳局函文及○○公司與不同承租人簽訂之
房屋租賃契約書10份等影本附卷可稽，亦經訴願人自承在案，原處分固非無據。
四、惟按租賃住宅市場發展及管理條例第19條第 1項、第36條規定，經營租賃住宅服務業者
，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後 3個月內辦妥公司登記；違者
，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人 4萬元以上20萬元以下罰
鍰，並限期改正；又租賃住宅市場發展及管理條例於 106年12月27日制定公布，自公布
後6個月即 107年6月27日施行，施行前已經營代管業務或包租業務者，自施行之日起，
得繼續營業2年；2年屆滿後未依第19條規定領有租賃住宅服務業登記證者，不得繼續營
業，違者依第36條規定處罰；施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約，其租
賃或委託管理期間持續至該條例施行之日以後者，不適用該條例規定；但當事人約定適
用該條例規定者，從其約定；租賃住宅市場發展及管理條例第40條定有明文。查本件依
卷附觀傳局提供10份○○公司與不同承租人簽訂之房屋租賃契約書所示，○○公司與承
租人租賃期間起始月份固有109年3月、4月或5月在租賃住宅市場發展及管理條例施行後
，然查臺灣臺北地方法院所屬民間公證人○○事務所 105年9月20日作成之105年度北院
民公敏字第200913號公證書所附○○公司與系爭地址房地所有權人○○○等 3人訂定之
房屋租賃契約書記載：「......第一條：房屋所在地標示及其使用範圍 台北市萬華區
○○街○○段○○巷○○號○○樓含地下室、頂樓加蓋。使用範圍：全部 第二條：租
賃期間自民國105年10月01日至民國120年 9月30日止，為期15年。......第六條：使用
租賃物之限制一、本房屋係供營業之使用......二、......租賃標的一、二樓限作旅館
經營使用......於旅館經營之範圍內，承租人得將房屋一部分轉租、出借，承租人如擬
將房屋全部轉租或頂讓，或將租賃權讓予他人，須通知出租人，雙方並應配合換約。..
....」可知○○公司於107年6月27日租賃住宅市場發展及管理條例施行前，已與○○○
等3人訂定租賃契約，並約定系爭地址 1、2樓於旅館經營之範圍內得轉租；○○公司如
擬將房屋全部轉租，雙方應配合換約，則原處分機關有無審酌上開契約內容？上開契約
之性質，是否為租賃住宅市場發展及管理條例第40條第 3項所指「租賃契約或委託管理
租賃住宅契約」？如是，本件查獲○○公司轉租樓層為何？是否係履行上開契約，而得
不適用租賃住宅市場發展及管理條例？此部分涉及事實及是否違反租賃住宅市場發展及
管理條例規定之認定，尚有未明之處，遍查全卷，原處分機關並無相關說明或提供資料
供核，容有再行釐清確認之必要。
五、又原處分機關109年9月14日北市地權字第1096021011號函附訴願答辯書理由三僅以○○
公司依該條例第40條第 1項規定至遲應於109年6月27日前取得合法租賃住宅服務業資格
予以論駁，未針對訴願人所主張第40條第 3項予以釐清說明；則租賃住宅市場發展及管
理條例第40條第 3項規定「本條例施行前已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約」
所指為何？本件○○公司與系爭地址房地所有權人○○○等 3人之租賃契約是否為該條
例第40條第 3項規定所指之契約？該條例第40條第3項與第40條第1項有無牴觸或適用優
先順序？此涉及租賃住宅市場發展及管理條例第40條第 3項規定之解釋與適用，亦有究
明之必要，宜報請中央主管機關釋示後憑辦。從而，為求原處分之正確適法，應將原處
分撤銷，由原處分機關究明相關疑義後，於決定書送達之次日起90日內另為處分。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第81條，決定如主文。
訴願審議委員會主任委 委員 袁 秀 慧
委員 張 慕 貞
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 劉 昌 坪
委員 洪 偉 勝
委員 范 秀 羽
中華民國 109 年 11 月 11 日