訴願決定書

臺北市政府 111.02.25. 府訴二字第1106109486號訴願決定書訴願人 ○○○
原處分機關臺北市士林地政事務所
訴願人因所有權移轉登記事件，不服原處分機關民國110年12月8日士登駁
字第000411號駁回通知書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、案外人○○○（下稱○君）及○○○（下稱○君）為本市北投區○○
段○○小段○○地號土地及同段同小段○○建號建物（下稱系爭不動
產）共有人之一。其中共有人○君於民國（下同） 110年10月29日經
本府單一陳情系統陳情略以：「……請貴所於土地建物謄本登記系統
註記勿讓共有人○○○……以切結優先承買人已放棄優先承買方式將
其共有土地及建物移轉登記給第三人。……」
二、嗣案外人○○○及訴願人與系爭不動產共有人○君就○君持有之系爭
不動產共有部分（權利範圍1/18）訂立不動產買賣契約書，並委由訴
願人檢具相關文件，以原處分機關110年11月22日收件北投字第xxxxx
x 號土地登記申請書，就系爭不動產○君持有之權利範圍向原處分機
關申請所有權移轉登記（下稱系爭申請案），經原處分機關以110年1
1 月26日北市士地登字第1107021450號函請案外人○君就系爭申請案
是否主張優先購買權，於文到10日內以書面通知原處分機關，該函於
110年11月29日送達；另以110年11月26日士登補字第001693號補正通
知書請訴願人提供他共有人已受通知並放棄優先購買權之證明文件，
該補正通知書於 110年11月29日送達；嗣經○君以110年12月1日存證
信函表示其並無放棄優先購買權；原處分機關審認系爭不動產之共有
人○君與訴願人間有優先購買權之爭執，爰依土地登記規則第57條第
1項第3款規定，以110年12月8日士登駁字第000411號駁回通知書（下
稱原處分）駁回系爭申請案。訴願人不服，於 110年12月16日經由原
處分機關向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願書之訴願請求欄記載：「……就 110年北投字125330號所
有權移轉登記申請案件之駁回裁定，予以撤回其裁定……」揆其真意
，訴願人應係對原處分不服，合先敘明。
二、按土地法第34條之 1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更
及設定地上權……，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同
意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人
依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人
；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應
得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出
他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應
代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一
價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之……。」
第37條第 2項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應
附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」
土地登記規則第 1條規定：「本規則依土地法第三十七條第二項規定
訂定之。」第55條第 1項規定：「登記機關接收申請登記案件後，應
即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期
，並簽名或蓋章。」第57條規定：「有下列各款情形之一者，登記機
關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登
記機關管轄。二、依法不應登記。三、登記之權利人、義務人或其與
申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。四、逾期未補正或
未照補正事項完全補正。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定
提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判或
以訴訟外紛爭解決機制處理。」第97條規定：「申請土地權利移轉登
記時，依……土地法第三十四條之一第四項……規定之優先購買權人
已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書……依前二項規定申請
之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於
期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出
賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」
土地法第三十四條之一執行要點第6點第1項規定：「本法條第一項所
稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合
計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者
，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上
登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及
繼承人應繼分計入計算。」第10點規定：「部分共有人依本法條第一
項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或
單獨優先購買。」第11點規定：「本法所定優先購買權，依下列規定
辦理：（一）他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先
購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表
示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。（二）他共有人之優先
購買權，仍應受有關法律之限制。……（五）本法條之優先購買權係
屬債權性質……（十）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部
分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同
共有人得就該公同共有物主張優先購買權，…… 。」
三、本件訴願理由略以：優先購買權人雖表示願以同一條件優先承購，卻
不願出面履約，未滿足同一條件承購，不符合優先購買之要件，請撤
銷原處分。
四、查案外人○○○及訴願人與系爭不動產共有人○君就○君持有之系爭
不動產共有部分訂立不動產買賣契約書，並委由訴願人檢具相關文件
，以原處分機關 110年11月22日收件北投字第xxxxxx號土地登記申請
書，向原處分機關申請所有權移轉登記，嗣經系爭不動產之共有人○
君向原處分機關主張優先購買權。原處分機關審認本案系爭不動產之
其他共有人○君與訴願人等對優先購買權有爭執，乃依土地登記規則
第57條第1項第3款規定駁回系爭申請案，有土地登記公務登記謄本、
○君110年12月1日存證信函等資料影本附卷可稽，是原處分自屬有據
。
五、至訴願人主張優先購買權人雖表示願以同一條件優先承購，卻不願出
面履約，未滿足同一條件承購，不符合優先購買之要件云云。經查：
（一）按登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查，審查結果如該登
記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人
間有爭執者，即應以書面敘明理由及法令依據，予以駁回，申請人
不服駁回者，得訴請司法機關裁判；又所謂「涉及私權爭執」範圍
甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者，均包
括在內；土地登記規則第55條第1項、第57條第1項第3款及第3項定
有明文。
（二）查本件系爭不動產之其他共有人○君前於 110年10月29日經本府單
一陳情系統向原處分機關陳情略以：「……請貴所於土地建物謄本
登記系統註記勿讓共有人○○○……以切結優先承買人已放棄優先
承買方式將其共有土地及建物移轉登記給第三人。……」嗣又以11
0年12月1日存證信函表示略以：「……主旨：回覆鈞所~本人絕無
放棄……優先購買權……」有該存證信函影本附卷可稽；是本件系
爭申請案因他分別共有人○君爭執其欲行使優先購買權，並有上開
存證信函影本為證，而上開優先權之私權爭議涉及申請登記之權利
是否存在，原處分機關依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁
回系爭申請案，並無違誤。至訴願人主張優先購買權人未滿足同一
條件承購，不符合優先購買之要件一節，因優先購買權之行使是否
合法事涉私權爭議，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而
非得由地政機關以行政處分定之。訴願主張，尚難採據。從而，原
處分機關駁回系爭申請案，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予
維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員王韻茹
委員吳秦雯
委員王曼萍
委員陳愛娥
委員盛子龍
委員范秀羽
委員邱駿彥
委員郭介恒
中華民國 111 年 2 月 25 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
政法院提起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路10
1號）

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