訴願決定書

臺北市政府 91.10.24. 府訴字第０九一二一三七八００一號訴願決定書訴願人 ○○
原處分機關臺北市政府地政處
右訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關九十一
年六月三日北市地一字第０九一三一六０六八００號函所為處分，提起訴
願，本府依法決定如左：
主文
訴願駁回。
事實
緣原處分機關於九十一年五月七日接獲陳情，指稱訴願人未經申請不
動產經紀業經營許可，即以「○○有限公司」名義（地址：臺北市南港區
○○街○○之○○號），從事不動產仲介服務，嗣經原處分機關於九十一
年五月十四日上午派員進行查核，查認訴願人未依不動產經紀業管理條例
第五條及第七條規定，申請主管機關許可並依法辦理公司登記或商業登記
，及繳存營業保證金並加入登記所在地之同業公會，即以「○○有限公司
」名義經營不動產經紀業務，爰依同條例第三十二條第一項規定，以九十
一年六月三日北市地一字第０九一三一六０六八００號函，除禁止訴願人
以「○○有限公司」名義繼續營業外，並處該公司負責人即訴願人新臺幣
十萬元罰鍰。訴願人不服上開罰鍰之處分，於九十一年六月二十七日向本
府提起訴願，七月十六日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷答辯到府。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第四條規定：「本條例用辭定義如下：一、
不動產：指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋
、預售屋及其可移轉之權利。......四、經紀業︰指依本條例規定經
營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣
、互易、租賃之居間或代理業務。......」第五條第一項規定：「經
營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；
......」第七條規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或
商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月
內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當
理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。前項經紀業得視業
務性質並經主管機關核准後，分別組織仲介經紀業或代銷經紀業同業
公會或其全國聯合會。第一項經紀業於辦妥公司登記或商業登記後，
應依中央主管機關規定繳存營業保證金......」第三十二條第一項規
定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，
並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以
下罰鍰。」第三十六條規定：「本條例公布施行前已經營仲介或代銷
業務者，應於本條例施行後，三年內依本條例規定領得經紀業證照後
始得繼續營業。違反前項規定繼續營業者，依第三十二條處理。」
同條例施行細則第五條規定：「經紀業應於加入同業公會後三十日內
，檢附下列文件，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查：一
、申請書一式二份。二、公司執照或營利事業登記證影本。三、營業
保證金繳存證明影本。四、同業公會會員證明影本。五、不動產經紀
人員名冊及其證書影本。」第二十五條規定：「經紀業執行業務過程
，應記錄其辦理情形。主管機關得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀
錄及文件，並得限期令所轄區域內之經紀業及外縣市經紀業於所轄區
域內設立之營業處所，提出第五條第二款至第五款文件或其他業務執
行之相關資料、說明書，經紀業不得規避、妨礙或拒絕。」
內政部八十九年九月十八日臺內中地字第八九八０四０九號函釋：「
主旨：關於貴府執行不動產經紀業管理條例第七條第一項暨其施行細
則第四條規定疑義乙案，復請查照。說明：......二、按不動產經紀
業管理條例（以下簡稱本條例）第七條第一項及其施行細則第四條規
定：『經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入
登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業......
』、『經紀業經主管機關許可後，應於六個月內依本條例第七條第一
項、第三項規定辦妥公司登記或商業登記、繳存營業保證金及加入登
記所在地之同業公會。』；又所謂『經紀業』，按本條例第四條第四
款規定係指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。故擬經
營經紀業者，如未依本條例第七條第一項規定加入同業公會後而營業
，即難謂為本條例所稱之『經紀業』，自得依本條例第三十二條規定
：『非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並
處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下
罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁
止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併
科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。』辦理......」
臺北市政府地政處檢查不動產經紀業業務執行要點第四點規定：「實
施業務檢查之對象及方式如下：（一）原則以經本處核准許可經營經
紀業屆滿一年者，採不定時機動檢查。（二）經檢舉或相關單位通報
有違法之虞者，得優先檢查。」第七點規定：「業務檢查完畢，應由
業務檢查小組當場作成臺北市政府地政處不動產經紀業業務檢查紀錄
表（一式二份），由經紀業（營業處所）之負責人或現場工作人員及
本處業務檢查小組人員簽章後，一份交付經紀業（營業處所）代表收
執、一份由本處攜回處理。但經紀業（營業處所）之負責人或現場工
作人員拒絕簽章時，由本處攜回另行函寄。」
臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準
二規定：「本處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表......」
附表：（節略）
┌─┬──────┬────────┬────────┬──────┐
│類│ 違規事件 │ 法條依據（不 │ 法定罰鍰額度 │ 統一裁罰基│
│ │ │ 動產經紀業管 │ （新臺幣…元 │ 準（新臺幣│
│別│ │ 理條例） │ ）或其他處罰 │ …）元 │
├─┼──────┼────────┼────────┼──────┤
│ │非經紀業而經│第三十二條 │應禁止其營業，並│一、公司負責│
│丙│營仲介或代銷│ │處公司負責人、商│ 人、商號│
│ │業務者。 │ │號負責人或行為人│ 負責人或│
│ │ │ │十萬元以上三十萬│ 行為人違│
│ │ │ │元以下罰鍰。……│ 反上開規│
│ │ │ │ │ 定第一次│
│ │ │ │ │ 被查獲者│
│ │ │ │ │ ，處十萬│
│ │ │ │ │ 元並立即│
│ │ │ │ │ 禁止其營│
│ │ │ │ │ 業；……│
│ │ │ │ │ 。 │
└─┴──────┴────────┴────────┴──────┘
二、本案訴願理由略謂：原處分機關係仲介業及經紀業之主管機關，應具
有告知輔導及糾正之義務，然於九十一年五月十四日首次至訴願人之
公司執行不動產經紀業業務檢查即處以罰鍰，實不合於主管機關應盡
之責。訴願人之公司業於民國八十三年即取得經濟部公司執照及臺北
市政府營利事業登記證，其營業項目明列房屋租賃之介紹業務，並每
年依法繳交營業稅，既為持照合法經營納稅，又被處以罰鍰，豈不是
非顛倒，否則身為主管機關即應先行通知訴願人禁止營業並撤銷公司
執照，方合於執法之精神。惟訴願人之公司成立之時並未強制規定應
加入同業公會，故訴願人公司至此均未加入任何之公會。原處分機關
所舉之不動產經紀業管理條例第七條係九十年十月三十一日公布，應
適用同條例之第三十六條。
三、卷查本案原處分機關因接獲民眾檢舉，於事實欄所述之時間、地點，
對訴願人進行不動產經紀業業務檢查，經檢查結果訴願人確以「○○
有限公司」名義，從事不動產經紀業業務，此有原處分機關不動產經
紀業業務檢查紀錄表影本附卷可稽，並為訴願人於訴願書所自承，是
以訴願人既未以「○○有限公司」名義完備向原處分機關申請經營許
可、繳存營業保證金及加入登記所在地之同業公會等法定義務，原處
分機關審認訴願人違反不動產經紀業管理條例第五條及第七條規定，
爰依該條例第三十二條規定，除禁止訴願人以「○○有限公司」名義
繼續經營不動產經紀業務外，並處訴願人新臺幣十萬元罰鍰之處分，
應屬有據。
四、雖訴願人指稱原處分機關應具有告知輔導及糾正之義務，於首次執行
不動產經紀業業務檢查即處以罰鍰，實不合於主管機關應盡之責；且
訴願人之公司既為持照合法經營納稅，又被處以罰鍰，豈不是非顛倒
；又原處分機關所舉之不動產經紀業管理條例第七條係九十年十月三
十一日公布，應適用同條例第三十六條緩衝期之規定云云。卷查不動
產經紀業管理條例係於八十八年二月三日公布，同年二月五日施行，
是依該條例第三十六條所為三年過渡期之屆滿日應至九十一年二月四
日止，且該條例第七條於九十年十月三十一日修正時僅增列第六項規
定，對三年過渡期之規定並未作修正，是於不動產經紀業管理條例公
布施行前已經營仲介或代銷業務者，於九十一年二月四日後，須依規
定領得經紀業許可之相關證、照後始得繼續營業。卷查本案「○○有
限公司」，依其公司執照所載於八十一年六月十五日即已設立，其所
營事業項目為「房屋租售之介紹業務」，足可證該公司確在不動產經
紀業管理條例施行前即已從事仲介業務，依前揭說明自應於九十一年
二月四日屆滿前，完備申請經營許可並依法辦妥相關登記、繳存營業
保證金及加入登記所在地之同業公會等法定義務，且此法定義務之履
行係基於不動產經紀業管理條例所為之特別規定，其立法目的在使不
動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業之設立，應經目的事業主管機關
之許可，始可設立公司或商號之登記，並建立經紀人員證照制度，以
提昇服務品質，並使不動產經紀業及經紀人員之管理與輔導有法可循
，以促使國內不動產交易市場步入正軌，是以，不動產仲介經紀業者
合法經營誠實納稅與否，與不動產經紀業管理條例所定義務之履行係
屬二事，訴願人對前開法律規定，顯有誤解。
五、復查不動產經紀業管理條例自公布施行以來，內政部及原處分機關亦
多次刊登新聞報導及公布訊息於相關新聞紙及網站，此有相關資料影
本附卷可稽，難謂原處分機關未盡宣導之責，且該條例及相關子法亦
未設有可先為告知輔導及糾正之裁量規定，是訴願人所述，尚難採為
有利之認定。從而，原處分機關依首揭條例第三十二條第一項及臺北
市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準二之
規定，處以訴願人法定最低額新臺幣十萬元罰鍰，並無不合，原處分
應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第七十九條第一項之規定
，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員張明珠
委員黃茂榮
委員薛明玲
委員楊松齡
委員王惠光
委員陳敏
委員曾巨威
委員曾忠己
委員劉興源
委員黃旭田
中華民國九十一年十月二十四日
市長馬英九
訴願審議委員會主任委員張明珠決行
如對本決定不服者，得於收受本決定書之次日起二個月內，向臺北高
等行政法院提起行政訴訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路三段一巷一號）

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