訴願決定書

臺北市政府 98.05.13. 府訴字第09870056300號訴願決定書訴願人 ○○股份有限公司
代表人洪○○
原處分機關臺北市政府地政處
訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國98年1月6日北市地三字第09
733158900號函，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人仲介案外人張○○購買案外人李○○所有本市南港區忠孝東路○○段○○號○○
樓之○○房屋及土地，因張○○與訴願人產生消費爭議，嗣張○○於民國（下同） 97
年10月3日提出消費爭議申訴，經本府法規委員會以 97年10月15日北市法保字第097326
55910號函移請原處分機關依臺北市消費者保護自治條例第30條及第31條規定處理。嗣
原處分機關以 97年10月16日北市地三字第09732571510號函請訴願人提供上開消費申訴
事項之處理結果並檢送該案不動產說明書及買賣契約書，經訴願人以97年10月24日申明
書向原處分機關說明略以：「......六、違約期間買方一再來電公司要求取回本票及保
證金，並表示他不買，我們亦可賣給別人......因賣方堅持依約履行，經紀人基於協助
買方，若有他人出價購買，應較有助於賣方溝通，故持續帶看找尋替代買主，但賣方知
悉上情後，亦已斷然拒絕此做法......。」並檢具買賣議價委託書、不動產說明書及買
賣契約書等影本在案。
二、原處分機關再以 97年10月29日北市地三字第09732571501號函通知訴願人於文到15日，
就其在買賣雙方尚未解除買賣契約前就系爭不動產所刊載之出售廣告及該廣告未依規定
註明經紀業名稱等情提出說明，因訴願人遲未回復，原處分機關再以97年12月18日北市
地三字第09733166 400號函，請其於文到10日內提出說明，經訴願人於97年12月26日以
說明函向原處分機關說明略以：「......二、......買方張○○於97年 5月19日即表明
不買之意思......，本公司經紀人亦積極協調處理，然買賣雙方就違約之責任一時無法
達成共識，買方曾來電告知經紀人可將物件賣給其他買主他確定不會買，賣方亦表示於
協調期間若有其它（他）買主，可在不影響前組買方之權益下繼續帶看作為，本公司亦
認為此舉有助於買賣雙方之調解......。」案經原處分機關核認訴願人於買賣雙方尚未
解除買賣契約前，仍有銷售廣告持續帶看尋找買主之銷售行為及於廣告上註明加盟總部
公司名稱而非訴願人名稱，違反不動產經紀業管理條例第 21條第2項規定，爰依同條例
第29條第1項第 2款規定，以98年1月6日北市地三字第09733158900號函處訴願人新臺幣
（下同）6 萬元罰鍰，並限期文到30日內改正。上開函於98年1月7日送達，訴願人不服
，於98年2月4日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按不動產經紀業管理條例第 3條規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直
轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」第 4條規定：「本條例用辭
定義如下：......四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五
、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務 ......。」第21條第1
項、第 2項規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」「前
項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」第 29條第1項第2款、第2項
規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：......二、違反......第二十一條
第一項、第二項......規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」「經紀業經
依前項第一款或第二款處罰並限期改正而未改正者，應連續處罰。」
臺北市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本
處處理違反本條例事件，統一裁罰基準如下表：」（節錄）
┌──────┬───────────────────────┐
│類別 │乙 │
├──────┼───────────────────────┤
│違規事件 │八、所刊登廣告及銷售內容，與事實不符，或未註明│
│ │ 經紀業名稱者。 │
├──────┼───────────────────────┤
│法條依據 │第29條第1項第2款、第2項 │
│（不動產經紀│（第21條第2項） │
│業管理條例）│ │
├──────┼───────────────────────┤
│法定罰鍰額度│一、處經紀業6萬元以上30萬元以下罰鍰。 │
│（新臺幣：元│二、依前項處罰經紀業並限期改正而未改正者，應連│
│）或其他處罰│ 續處罰。 │
├──────┼───────────────────────┤
│統一裁罰基準│第1、2、3、4、5、6、7（含以上）次查獲，分別處 │
│（新臺幣：元│6、10、14、18、22、26、30萬元。並以書面通知限 │
│） │期30日內改正。 │
└──────┴───────────────────────┘
二、本件訴願理由略以：
（一）訴願人於買賣雙方尚未解除買賣契約前，仍有銷售廣告持續帶看尋找買主之銷售行為
，核與不動產經紀業管理條例第 21 條第 2項規定要件並不相符，原處分顯有違誤。
系爭買賣乃買方寄出存證信函表明不買，賣方已依法催告後解除買賣契約，買賣契約
既已解除失效，訴願人受賣方繼續委託處理後續銷售事宜，因此有銷售廣告持續帶看
尋找買主之行為，於法並無不合。
（二）不動產經紀業管理條例第 21 條第 2項之立法意旨應係針對經紀業者之銷售廣告及內
容，應與事實相符，違反者，即予罰鍰處分。因此第 21 條第 2項後段所謂「並註明
經紀業名稱」不應與前段「廣告及銷售內容，應與事實相符」做相同評價，始符合比
例原則。
（三）訴願人已依同條例及公平交易法等規定，在廣告明顯處清楚標示「○○仁愛光復加盟
店」之字樣，雖未註明「○○股份有限公司」，惟亦已清楚供消費者辨識，無違法情
事。
三、查本件訴願人為不動產經紀業者，仲介張○○與李○○為不動產買賣，訴願人在買賣雙
方尚未解除買賣契約前，就系爭不動產仍有銷售及刊登廣告之事實，且未於廣告上註明
經紀業名稱之違規事實，有97年5月17日簽訂之不動產買賣契約書、97年6月10日聯合報
廣告剪報及訴願人97年10月24日申明書、97年12月26日說明函等影本附卷可稽。是訴願
人之違規事實足堪認定，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張買賣契約已解除失效，訴願人受賣方繼續委託處理後續銷售事宜，未違反
不動產經紀業管理條例規定及在廣告明顯處標示「○○仁愛光復加盟店」供消費者辨識
云云。按本案訴願人既為經紀業者，即應注意相關法令之規定並予遵行。查訴願人於97
年10月24日申明書自承賣方堅持依約履行及97年12月26日說明函亦再自承賣方表示可在
不影響買方權益下繼續帶看。是訴願人係就已成交而尚未解除買賣契約之不動產進行銷
售，即與訴願人之主張不符。而其於97年 6月10日聯合報刊載之銷售廣告僅刊載「○○
仁愛光復加盟店」，未載經紀業之名稱，與不動產經紀業管理條例第 21條第2項規定有
違，惟原處分機關基於一事不二罰原則，並未單獨就此違規事項予以處罰，僅請訴願人
爾後之廣告刊登應刊登訴願人名稱以免違反規定。另有關買賣契約已解除失效乙節，訴
願人並未提出有關解除契約等具體可採之證據以實其說，是訴願人就此主張，亦難採作
對其有利之認定。從而，本件原處分機關處訴願人法定最低額 6萬元罰鍰並限期改正，
揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員陳業鑫
副主任委員王曼萍
委員劉宗德
委員陳石獅
委員陳媛英
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員林勤綱
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
中華民國 98 年 5 月 13 日
市長郝龍斌
訴願審議委員會主任委員陳業鑫決行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）

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