訴願決定書

臺北市政府 100.04.26. 府訴字第10009041100號訴願決定書訴願人陳○○
訴願人陳○○
原處分機關臺北市中山地政事務所
訴願人因塗銷信託登記事件，不服原處分機關民國99年12月16日中字第40371 號土地登記案
，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、本市中山區金泰段3-2及xxx地號土地（下稱系爭土地）包含案外人簡○○在內之部分
共有人（3-2地號土地其中部分共有人計14人，xxx地號土地其中部分共有人計17人）
，為達成與建商案外人林○○合建之目的，乃就其等之應有部分與案外人○○股份有限
公司（下稱○○公司）於民國（下同）96年 3月22日簽訂 1份信託契約書，並於96年 3
月29日辦竣信託登記在案（ 3-2地號14位部分共有人應有部分合計583735/1000000， 1
02-3地號17位部分共有人應有部分合計577445/ 1000000 ）。嗣林○○以權利人身分委
由案外人李○○檢具相關文件，並切結已依土地法第 34條之 1第 1項至第 3項規定辦
理等事項，以原處分機關 98年 8月17日收件中山字第 23598及 23599號登記申請書，
就信託登記為○○公司與其他人共有之系爭土地，申請買賣共有物所有權移轉登記予林
○○。案經簡○○以 98年 8月20日存證信函聲明異議，原處分機關以簡○○為系爭土
地之信託委託人，且其未授權○○公司處分系爭土地為由，而依土地登記規則第57條第
1項第 3款規定，以98中山字第235980號駁回通知書，駁回林○○上開土地登記之申請
。
二、其後林○○再以權利人身分委由李○○檢具相關文件，且切結已依土地法第 34條之1第
1項至第3項規定辦理等事項，並將簡○○列為非同意處分系爭土地之共有人，以原處分
機關98年9月7日收件中山字第26390及26391號登記申請書，就系爭土地申請買賣共有物
所有權移轉登記。案經簡○○、簡○○、林○○、林○○等 4人以書面向原處分機關聲
明異議，主張其等與○○公司有私權爭執，而請求原處分機關駁回林○○系爭登記之申
請。經原處分機關以 98年 9月10日北市中地一字第 09831492400號函，請簡○○等 4
人檢附相關證明文件證明其等異議為有理由。經簡○○等 4人多次以書面向原處分機關
表明，依信託契約書第 13條特約事項第 4項約定，除合建契約書另有約定外，非經委
託人事前書面同意，受託人絕不得因委託人違反信託契約或其他任何事由而處分信託財
產，而簡○○並不同意○○公司處分系爭土地，且簡○○等 3人認為○○公司所為優先
購買權通知合法性有疑義，其等為土地登記規則第57條第 1項第 3款所稱之權利關係人
，且與○○公司有私權爭執，爰請求原處分機關駁回林○○系爭登記之申請。案經原處
分機關審認，簡○○並未列為系爭登記之同意處分人，且○○公司於依土地法第34條之
1規定出賣系爭土地時，曾於98年 8月 3日以存證信函通知系爭土地之其他共有人優先
購買，惟簡○○等3 人未於接到出賣通知後10日內表示優先承買權，是其優先承買權依
土地法第 34條之 1執行要點第11點第 2款規定視為放棄，故認簡○○等 4人就系爭登
記所為之異議為無理由，而以 98年 9月22日北市中地一字第 09831586300號函駁回簡
○○等 4人之異議；並續行前揭98年 9月 7日收件中山字第 26390及 26391號共有物所
有權移轉登記案，並於98年 9月23日辦竣登記。嗣林○○於同年 9月30日以原處分機關
收件中信字第 532號土地登記申請書將系爭土地信託登記與訴願人等 2人，並於98年10
月 2日辦竣信託登記在案。
三、簡○○等 4人不服前開98年9月22日北市中地一字第09831586300號函，於98年10月23日
第1次向本府提起訴願，經本府以99年1月14日府訴字第 09970003100號訴願決定：「原
處分撤銷，由原處分機關於決定書送達之次日起60日內另為處分。」案經原處分機關重
行審理，仍審認簡○○等4人聲明異議為無理由，而以99年2月12日北市中地一字第0993
0109200號函駁回簡○○等4人之異議。簡○○等4人仍不服，於99年3月22日第2次向本
府提起訴願，並經本府以 99年6月18日府訴字第0997 0061500號訴願決定：「原處分撤
銷，由原處分機關於決定書送達之次日起90日內另為處分。」原處分機關爰依本府前揭
訴願決定撤銷意旨，以 99年7月2日北市中地一字第09931129210號函報請本府地政處轉
陳內政部釋示；案經內政部函詢法務部意見後，以99年10月22日內授中辦地字第099005
1281號函復本府地政處，原處分機關爰依上開內政部及法務部函釋意旨，審認前開中山
字第26390及26391號共有物所有權移轉登記申請案並未符合當事人約定之信託本旨，屬
本不應受理而卻逕為登記之處分；中信字第 532號信託登記案據以登記之事由，亦因前
原不應受理之移轉登記案而失所附麗，遂依行政程序法第 117條規定，分別以「訴願決
定撤銷」及「撤銷」為登記原因，作成99年12月16日中字第40372號、第40373號及第40
371號土地登記申請書，於99年12月17日辦竣塗銷上開移轉登記案及信託登記案，並以9
9年12月30日北市中地一字第09931129201號函通知訴願人等2人上開99年12月 16日中字
第40371號塗銷信託登記案；另以99年12月30日北市中地一字第09931129202號公告註銷
訴願人等2人系爭土地所有權狀（權狀字號：98年北中字第029465號、029466號、02946
7號、029468號）。前開通知函於 99年12月31日送達，訴願人等2人不服原處分機關上
開99年 12月16日中字第40371號塗銷信託登記案，於100年1月28日向本府提起訴願，並
據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願人等 2人雖於訴願書中表明係對原處分機關99年12月30日北市中地一字第 0
9931129201號函不服，惟查該函僅係原處分機關就系爭土地辦竣塗銷信託登記所為通知
，揆其真意，其應係對原處分機關 99年12月16日中字第40371號塗銷信託登記案不服，
合先敘明。
二、按土地法第 34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永
佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應
有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負
擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，
對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他
共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記
。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定
，於公同共有準用之......。」
行政程序法第 117條規定：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機關得依職
權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。但有下列各款情形之一者，不得撤銷
：一、撤銷對公益有重大危害者。二、受益人無第一百十九條所列信賴不值得保護之情
形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」土地
登記規則第 7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判
決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」第 144條規定：「依本規則登記之土地權利
，有下列情形之一者，於第
三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查
明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之
疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」
登記原因標準用語（節錄）
┌─────┬────────────┬───────────┐
│登記原因 │意義 │備註 │
├─────┼────────────┼───────────┤
│撤銷 │因撤銷權之行使所為之塗銷│包含撤銷重測、撤銷重劃│
│ │登記。 │。 │
├─────┼────────────┼───────────┤
│訴願決定撤│受理訴願機關撤銷違法或不│ │
│銷 │當之原行政處分所為之登記│ │
│ │。 │ │
│ │ │ │
└─────┴────────────┴───────────┘
司法院釋字第 379號解釋：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，乃土
地法......所明定。申請農地所有權移轉登記者，依土地登記規則......規定，應提出
承受人自耕能力證明書，登記機關既應就所提自耕能力證明書為形式上的審查，則其於
登記完畢後，經該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕能
力證明書時，其原先所有權移轉登記所據『具有自耕能力』之事由，己失所附麗，原登
記機關自得撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記。」
內政部99年10月22日內授中辦地字第0990051281號函釋：「......說明......二、本案
受託人得否持憑信託財產多數委託人之同意書，依土地法第 34條之 1規定處分包含信
託部分及未信託部分之共有土地全部乙節，經函准法務部上開號函略以：『按信託法（
下稱本法）第1條規定：『稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受
託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。』至
所謂『信託本旨』，則指委託人意欲實現之信託目的及信託制度本來之意旨而言。是以
，信託係以當事人間之信託關係為基礎，受託人既係基於信賴關係管理他人之財產，自
須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的（本法第 1條及第22條立法說明參照）。
又所謂『依信託本旨處分信託財產等』，至少應本下列 2個條件予以判斷，其一是信託
契約之所定，其二是信託契約若未有明定，或所定不明確或不完全時，自應依信託目的
，亦即委託人成立信託的本來意圖。本件 ......信託契約第13條特約事項第 4點既已
約定：『除合建契約書另有約定外，非經委託人事前書面同意，受託人絕不得因委託人
違反本契約或其他事由而處分信託財產。』而部分委託人未同意處分時，受託人依土地
法第 34條之 1規定處分包含信託及其他未信託部分之全部共有土地者......未符合當
事人約定之信託本旨而不應受理，......。』，本部同意法務部上開意見......。」
三、本件訴願理由略以：依土地登記規則第 7條規定，已依該規則登記之土地權利，除該規
則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記；本件縱有土地登記
規則第 144條純屬登記機關之疏失而有錯誤登記之情形，惟訴願人等2人屬前開登記規
則第 144條規定取得系爭土地新登記之第三人，則應俟法院判決塗銷確定後，始得辦理
本件塗銷信託登記；況簡○○等 4人並未就本件信託登記為任何異議，原處分機關亦未
說明信託登記有何錯誤或疏失，原處分自屬違法，應予撤銷。
四、查本件林○○以權利人身分，以原處分機關98年 9月 7日收件中山字第 26390及 26391
號登記申請書，就系爭土地申請買賣共有物所有權移轉登記，案經簡○○等人向原處分
機關提出異議，並不服原處分機關認其異議為無理由之回復函而向本府提起訴願，嗣經
本府以99年 1月14日府訴字第 09970003100號及99年 6月18日府訴字第09970061500 號
訴願決定，分別將原處分撤銷，由原處分機關於決定書送達之次日起60日及90日內另為
處分，並請原處分機關函請中央主管機關釋示。嗣經法務部及內政部函釋後，原處分機
關爰審認前開中山字第26390 及 26391號共有物所有權移轉登記申請案並未符合當事人
約定之信託本旨，屬本不應受理而卻逕為登記之處分；中信字第 532號土地信託登記案
據以登記之事由，亦因前原不應受理之移轉登記案而失所附麗，乃塗銷上開移轉登記申
請案及信託登記申請案，有本府 99年 1月14日府訴字第 09970003100號、99年 6月18
日府訴字第09970061500 號訴願決定、內政部99年10月22日內授中辦地字第0990051281
號函釋及簡○○等人與○○公司簽訂之信託契約書等影本附卷可稽。
五、至訴願人主張本件應待法院判決塗銷確定後，始得辦理塗銷登記；且簡○○等 4人並未
就本件信託登記為任何異議云云。經查林○○原雖以原處分機關98年9月7日中山字第26
390及26391號共有物所有權移轉登記案，辦竣系爭土地移轉登記予自己後，再以系爭土
地所有權人地位，以原處分機關中信字第 532號土地登記案件申請書將系爭土地信託登
記與訴願人等 2人，惟前開98年9月7日中山字第26390及26391號共有物所有權移轉登記
案有關原處分機關針對簡○○等人之異議回復函既經本府 99年1月14日府訴字第099700
03100號、99年6月18日府訴字第 09970061500號訴願決定撤銷；且依內政部及法務部函
釋意旨，本件前開中山字第26390及26391號共有物所有權移轉登記申請案並未符合當事
人約定之信託本旨而不應受理，原處分機關爰依行政程序法第11 7條規定，作成99年12
月16日中字第40372號、第40373號土地登記申請書，於99年12月17日辦竣塗銷上開移轉
登記案；並認中信字第532 號土地信託登記案據以登記之事由已失所附麗，以「撤銷」
為登記原因，作成 99年12月16日中字第40371號土地登記申請書，並於99年12月17日辦
竣塗銷上開信託登記案，經核並無違誤，與訴願人稱本件因純屬登記機關之疏失為錯誤
之登記而由原處分機關依土地登記規則第144條規定辦理塗銷登記及簡○○等4人並未就
本件信託登記為任何異議等節無涉，訴願主張，顯有誤解，不足採據。從而，原處分機
關所為之處分，揆諸前揭規定及函釋意旨，並無不合，應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79條第1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員蔡立文
副主任委員王曼萍
委員劉宗德
委員陳石獅
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員　范　文　清
委員王韻茹
委員覃正祥
中華民國 100 年 4 月 26 日　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　市長　郝　龍　斌訴願審議委員會主任委員蔡立文決
行
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟，並抄副本送本府。
（臺北高等行政法院地址：臺北市大安區和平東路3段1巷1號）

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