訴願決定書

臺北市政府 105.11.07, 府訴二字第10509156600號訴願決定書訴願人 ○○有限公司
代表人 ○○○
原處分機關臺北市政府都市發展局
訴願人因違反公寓大廈管理條例事件，不服原處分機關民國105年6月2日北市都建字第10562
465600號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人為本市內湖區○○街○○號○樓建物（屬「○○中心」大樓，領有93使字第xxxx
號使用執照，下稱系爭建物）之區分所有權人，前因未依該大樓住戶規約（下稱規約）
第21條第1項第2款規定擅自於系爭建物外牆吊掛冷氣機，涉違反公寓大廈管理條例第 8
條第1項規定，經本府以 103年10月17日府都建字第10369362300號函通知訴願人限期陳
述意見，並經訴願人移除冷氣機。嗣有民眾於 104年5月6日透過本府單一申訴管理系統
反映有再次於系爭建物外牆吊掛冷氣機之情事，經原處分機關所屬本市建築管理工程處
（下稱建管處）於 104年5月8日派員至現場勘查確認。原處分機關審認訴願人違反公寓
大廈管理條例第8條第1項規定，爰依同條例第49條第1項第2款規定，以104年5月14日北
市都建字第10462117900號函通知訴願人於文到10日內限期改善。訴願人不服，於104年
6月11日第 1次向本府提起訴願，經本府以104年9月16日府訴二字第10409120400號訴願
決定：「訴願駁回。」在案。
二、嗣原處分機關於105年5月30日派員至現場複查，發現訴願人前揭違規情事仍未改善，審
認訴願人違反公寓大廈管理條例第 8條第1項規定，爰依同條例第49條第 1項第2款及裁
罰基準規定，以 105年6月2日北市都建字第 10562465600號裁處書處訴願人新臺幣（下
同）4 萬元罰鍰，並限於文到15日內改善完畢並報備，另以同日北市都建字第 1056246
5601號函檢送該裁處書予訴願人。該裁處書於105年6月23日送達，訴願人不服，於 105
年7月19日向本府提起訴願，8月16日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按公寓大廈管理條例第 2條規定：「本條例所稱主管機關：......在直轄市為直轄市政
府 ......。」第8條第1項及第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不
屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行
為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，
經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議
之限制。」「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵
從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀
......。」第49條第1項第2款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機
關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善
或不履行者，得連續處罰：......二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓
大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」
臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準第 2點規定：「本府處理違反
公寓大廈管理條例統一裁罰基準如下表：（節錄）」
┌───────────┬───────────────────────┐
│項次 │10 │
├───────────┼───────────────────────┤
│違反事件 │公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部│
│ │分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物│
│ │、鐵鋁窗或其他類似之行為。 │
├───────────┼───────────────────────┤
│法條依據（公寓大廈管理│第49條第1項第2款 │
│條例） │ │
├───────────┼───────────────────────┤
│法定罰鍰額度（新臺幣：│40000以上 │
│元） │200000以下 │
├───────────┼───────────────────────┤
│裁罰基準（新臺幣：元）│40000 │
├───────────┼───────────────────────┤
│裁罰對象 │住戶 │
└───────────┴───────────────────────┘
臺北市政府 104年3月26日府都建字第10462009901號公告：「......公告事項：一、本
府依公寓大廈管理條例規定主管之公寓大廈管理業務，自 104年5月1日起依規定委任本
府都市發展局辦理......。」
二、本件訴願及補充理由略以：
（一）公寓大廈管理條例第8條第1項規定並未規定不得設置冷氣之室外機，訴願人設置冷氣
室外機於其專有部分未違反上揭規定，故該條例第49條第2項之罰則不應適用。
（二）○○管理委員會第21條第1項第2款係規約第5條第3項之違反義務之處置，第5條第3項
並無不得設置冷氣室外機之規定，既無違反規約，何以適用規約第21條第1項第2款其
不得設置冷氣室外機違反義務之處置？
（三）依公寓大廈管理條例規定，區分所有權人對專有部分有合法使用權，管理委員會僅權
責於共用部分及共同事務之管理維護。
（四）建管處公寓科於 104年4月21日現場勘查冷氣機部分已移除，惟104年5月6日管理委員
會經市政信箱反映訴願人再次懸掛冷氣機。市民陳情函及上述市民信箱投訴皆為與事
實不符之惡意性質告發，事實為訴願人向冷氣廠商訂購之冷氣規格不符，要求廠商撤
回更換。
（五）系爭規約之增修非經區分所有權人作成之決議，有程序瑕疵，該規約不應具合法性及
效力；依原處分機關105年7月1日北市都建寓字第10535456200號函說明，地方主管機
關對於公寓大廈管理組織或其規約之同意報備、准予備查等行為，純屬觀念通知，據
此不足以成立作裁罰之理由。
三、查系爭建物屬「○○中心」大樓，領有93使字第xxxx號使用執照，依該大樓住戶規約第
21條第1項第2款規定，該大樓外牆不得吊掛冷氣機。本案經原處分機關查認訴願人為系
爭建物之區分所有權人，有違反上揭規約擅自於系爭建物外牆吊掛冷氣機，違反公寓大
廈管理條例第 8條第1項之情事，有該大樓住戶規約（100年11月18日製發）、本府 103
年10月17日府都建字第10369362300號函、原處分機關104年5月14日北市都建字第10462
117900號函、現場蒐證照片（拍攝日期：103年12月9日、104年4月21日、104年5月 8日
與105年5月30日）等影本附卷可稽。是本件違規事證明確，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張區分所有權人對專有部分有合法使用權，管理委員會僅權責於共用部分及
共同事務之管理維護，公寓大廈管理條例第8條第1項並未規定不得設置冷氣之室外機，
其於專有部分設置冷氣室外機未違法；規約第21條第1項第2款係規約第5條第3項之違反
義務之處置，然第5條第3項並無禁止設置冷氣室外機；市民陳情函及投訴皆為與事實不
符之惡意告發；系爭規約之增修非經區分所有權人作成之決議，有程序瑕疵，不應具合
法性及效力；依原處分機關 105年7月1日北市都建寓字第 10535456200號函說明，地方
主管機關對於公寓大廈管理組織或其規約之同意報備、准予備查等行為，純屬觀念通知
，據此不足以成立作裁罰之理由云云。按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬
專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為
，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經
向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之
限制；住戶違反者，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主
管機關處 4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不
履行者，得連續處罰；該住戶並應於 1個月內回復原狀；公寓大廈管理條例第8條第1項
及第3項、第49條第1項第 2款定有明文。查經本府100年12月7日府都建字第1007339050
0號函同意備查之「○○中心修訂住戶規約（100年11月18日印製）」第21條第1項第2款
規定：「廠區周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，不得變更
其構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或外牆吊掛冷氣等其他類似之行為，除應依法令規
定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（
市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」如有違
反該經本府同意備查之規約規定者，自屬違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定，此與
本府對該規約同意備查行為之法律性質無關；又查訴願人既於系爭建物外牆吊掛冷氣機
，顯屬違反上揭規約及公寓大廈管理條例規定，依法自應受罰。至訴願人主張系爭規約
之增修未經區分所有權人作成之決議，有程序瑕疵，該規約不應具合法性及效力一節，
查規約既為大樓區分所有權人會議議決訂定、修正之公寓大廈區分所有權人及住戶共同
遵守事項，則區分所有權人及住戶即有遵守規約之義務，縱有認為區分所有權人會議議
決規約之修正有違法情事，亦應循民事訴訟途徑救濟，方為正辦，此參照臺中高等行政
法院90年度訴字第1256號判決要旨「......對於攸關區分所有權人自身權益之區分所有
權人會議決議事項，本於『住戶自治』之精神，自應由對該會議之召集程序或其實質內
容有爭議之區分所有權人，向民事法院提起確認區分所有權人會議無效之訴，而非行政
主管機關得以維護社區全體區分所有權人及住戶權益為由，而擅自宣告區分所有權人會
議為無效......。」自明。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關處訴願人法定最低
額 4萬元罰鍰，並限於文到15日內改善完畢並報備，揆諸前揭規定，並無不合，原處分
應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員劉宗德
委員紀聰吉
委員戴東麗
委員柯格鐘
委員葉建廷
委員范文清
委員傅玲靜
委員吳秦雯
中華民國 105 年 11 月 7 日
市長柯文哲
法務局局長袁秀慧決行
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區文林路 725號）

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