訴願決定書

臺北市政府 108.03.11. 府訴二字第1086101140號訴願決定書訴願人 ○○○
送達代收人：○○○
訴願參加人 ○○股份有限公司
代表人 ○○○
訴願參加人
之代理人 ○○○律師
訴願參加人
之代理人 ○○○律師
原處分機關臺北市政府都市發展局
訴願人因拆除執照事件，不服原處分機關民國107年2月23日拆字第xxxx號拆除執照，提起訴
願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
案外人○○股份有限公司（下稱○○銀行）委託○○○建築師事務所檢具拆除執照申請書、
無產權切結書及土地登記第一類謄本等文件，就本市松山區○○段○○小段○○、○○、○
○、○○、○○、○○、○○地號等 7筆土地（下稱系爭土地）上門牌號碼本市松山區○○
街○○號○○至○○樓、○○街○○號○○至○○樓、○○街○○號○○至○○樓、○○街
○○號○○至○○樓等建物，向原處分機關申請拆除執照，經原處分機關審查後，依建築法
第80條規定，於民國（下同） 107年2月23日核發107年拆字第xxxx號拆除執照（下稱系爭拆
除執照）在案。訴願人不服系爭拆除執照，於107年6月11日向本府提起訴願，7月10日、8月
29日、108年2月25日補充訴願理由，訴願參加人於107年10月19日向本府請求參加訴願，107
年11月16日補正參加訴願程式， 107年12月5日補充訴願參加理由，108年3月4日補正訴願參
加程式，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查訴願人主張系爭拆除執照所列建物門牌號碼本市松山區○○街○○號○○至○○樓之
建築物（下稱系爭建物）為其所有，並檢附房屋稅籍證明書等影本供參，是其對於系爭
拆除執照，應認有法律上利害關係，得提起本件訴願；又本件提起訴願日期（107年6月
11日），距系爭拆除執照核發日期107年2月23日雖已逾30日，惟原處分機關未查告訴願
人知悉原處分之日期，致訴願期間無從起算，自無訴願逾期問題；另查訴願參加人因信
託登記而取得系爭建物坐落之系爭土地所有權，系爭建物拆除與否對其土地使用有直接
之影響，且訴願參加人申請變更為系爭拆除執照申請人一案，業經原處分機關以 108年
1月9日北市都授建字第1076046208號函同意備查在案，故本件訴願決定如撤銷原處分，
足以影響其權益，依訴願法第 28條第2項規定，准其參加訴願程序表示意見；合先敘明
。
二、按建築法第2條第1項規定：「主管建築機關......在直轄市為直轄市政府......。」第
25條第 1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可
並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除......。」第26條規定：「直轄市、縣（市）
（局）主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申請建造、使用或拆除之許可。建
築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害
他人時，應視其情形，分別依法負其責任。」第28條規定：「建築執照分左列四種：一
、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜
項工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使
用，應請領使用執照。四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。」第78條規定
：「建築物之拆除應先請領拆除執照......。」第79條規定：「申請拆除執照應備具申
請書，並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明。」第80條規定：「直轄市、縣（
市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日起五日內審查完竣，合於規定者，發給
拆除執照；不合者，予以駁回。」
臺北市建築管理自治條例第8條第1項規定：「申請建造、雜項及拆除等執照應具備申請
書，並依下列規定檢附文件：......三、拆除執照：（一）建築物之位置圖及平面圖。
（二）建物所有權狀影本或其他證明文件。」
內政部 101年11月16日內授營建管字第1010811005號函釋：「......三、又同案另詢『
... 建築物或雜項工作物因未辦理保存登記故不知其所有權人為何，先行拆除補辦拆除
執照時，該建築物之產權應如何認定 ...』乙節，查申請拆除執照應檢附建築物之權利
證明文件或其他合法證明，本法79條已為明定。惟未辦理產權登記之建築物，其合法證
明文件之檢附方式，請貴局就個案事實認定或依行政程序法第 159條（第2項第2款）規
定訂定行政規則憑處。」
臺北市政府 95年7月5日府工建字第09560103901號公告：「......公告事項：一、本府
依建築法規定主管之建築管理業務之事項，自95年8月1日起依規定委任本府都市發展局
辦理......。」
三、本件訴願及補充理由略以：
（一）系爭建物係屬未辦保存登記之建物，其事實上處分權之移轉，須有事實上「占有」之
移轉以為之；然訴願人從未將系爭建物之事實上處分權移轉予他人，仍為系爭建物之
所有權人（持分比率三分之一）與管理權人，且自95年迄今，猶由訴願人續行出租予
他人使用而未曾中輟，有房屋稅籍證明書與水、電繳費通知單及房屋租賃契約等資料
為憑；系爭建物供人居住使用迄今已長達逾50餘年，絕非「無產權」之物，○○銀行
率以「建物所有權人」身分僭稱並且擅立系爭建物「無產權登記」之拆除切結書予原
處分機關，援用以獲准拆除申請所為，已然違法侵害訴願人之財產權；訴願人從無將
系爭建物提供予他人作為抵押權設定之擔保物，○○銀行於本申請案檢附抵押權人（
○○股份有限公司）出具之同意拆除切結書，虛偽不實；系爭土地已於○○銀行向原
處分機關提出申請前之107年1月31日出售予○○有限公司（下稱○○公司），並於10
7年3月16日辦竣受託登記予訴願參加人，○○銀行明知其即將非系爭土地之形式登記
所有權人，卻猶掛件申請，其無申請核發系爭拆除執照之法律上利益，尤有信賴不值
得保護之情；原處分機關核准系爭拆除執照，其認事用法所依憑之文件與內容確有違
法暨不當等重大明顯之瑕疵，與臺北市建築管理自治條例第 8條規定之要件有違，而
應予撤銷。
（二）系爭建物坐落之基地由訴願人於103年2月22日與○○股份有限公司（下稱○○公司）
簽訂合建契約書，約由○○公司興建商業住宅大樓， 103年12月間，○○公司法定代
理人○○○與總經理○○○（下稱○君）以為求合建工程能順利進行與融資便利為藉
由，勸說土地所有權人訴願人、○○○、○○○等人配合渠等利用土地法第34條之 1
規定處分上開合建土地，於103年12月8日簽訂虛偽買賣契約，並於 104年2月4日將合
建土地所有權移轉登記予○君，然○○公司未履行或進行相關合建事務，且逕自將合
建土地信託登記予○○銀行並設定最高限額抵押，旋再將合建土地所有權轉賣予○○
公司，系爭虛偽買賣所涉爭議，除民事部分刻正繫屬臺灣臺北地方法院審理外，訴願
人並已申告刑事偵辦中；訴願人等人不可能將系爭建物「交付（點交）」予○○銀行
或任何他人，○○銀行或任何他人無因「受領交付而取得系爭建物之事實上處分權」
之事實，無權以建物所有權人身分向原處分機關申請拆除執照。
四、本件訴願參加人參加理由略以：
（一）○君與訴願人、○○○、○○○3人於103年12月23日簽立不動產買賣契約書，由○君
依土地法第34條之 1規定，買受系爭基地之土地全部所有權及其上未經保存登記之地
上物違章建物即系爭建物之事實上處分權，並於 104年2月4日完成系爭基地所有權變
更登記，系爭建物則由於當時正由原事實上處分權人訴願人、○○○分別出租予訴外
人○○○、○○○使用而無法現實交付，因此買賣雙方即於不動產買賣契約書第 2條
約定：「本不動產上之地上物任由買方自行處理，賣方絕無異議。」以觀念交付之方
式作為系爭建物事實上處分權之移轉交付；嗣○君與○○公司分別於104年2月12日、
106年6月12日簽立承諾書，同時開立支票與本票作為履約之擔保，承諾渠等 2人出售
系爭基地持分應得之價金，會由將來系爭基地全部整合完成興建房屋後，按訴願人、
○○○與○○公司原約定之合建利益為給付，由承諾書足可證明訴願人、○○○確實
有將系爭基地之所有權及系爭建物之事實上處分權出售予○君之意，訴願人陳稱不動
產買賣契約書係通謀虛偽所簽訂云云，並非事實。
（二）訴願人於出售系爭基地持分後不久，竟認為後續合建進度緩慢、系爭基地設定抵押貸
款等事宜而心生不滿，執意片面毀約不欲配合合建，甚而對○君提出詐欺等刑事告訴
，嗣經前臺北地方法院檢察署偵查後，於106年11月1日予以不起訴處分，前臺灣高等
法院檢察署於106年12月15日予以駁回再議處分；訴願人、○○○2人明知○君已為系
爭建物事實上處分權人，竟未經○君之同意，私自將系爭建物出租予訴外人○○○、
○○○，導致○君無法處置系爭基地與系爭建物，延宕開發，開發成本提高，○君無
力負荷，不得已於107年1月31日將系爭基地所有權及系爭建物事實上處分權出售轉讓
予○○公司，○○公司業已對○○○、○○○提起遷讓返還系爭建物之訴訟，現由臺
灣臺北地方法院審理中。
（三）訴願人並非系爭基地之所有權人，亦非系爭建物之事實上處分權人，自非系爭拆除執
照之利害關係人，是訴願人提起本件訴願，實無理由。
五、查○○銀行委託○○○建築師事務所檢具拆除執照申請書、無產權切結書及土地登記第
一類謄本等文件，向原處分機關申請系爭土地上門牌號碼本市松山區○○街○○號○○
至○○樓、○○街○○號○○至○○樓、○○街○○號○至○樓、○○街○○號○○至
○○樓等建物之拆除執照，經原處分機關於 107年2月23日核發107拆字第xxxx號拆除執
照。有拆除執照申請書、無產權切結書及土地登記謄本等影本附卷可稽，原處分自屬有
據。
六、至訴願人主張系爭建物為未辦保存登記之建物，訴願人從未將系爭建物之事實上處分權
移轉予他人，且自95年迄今均由訴願人出租予他人使用，原處分機關核准系爭拆除執照
所依憑之文件與內容確有違法及不當等重大明顯之瑕疵，且與臺北市建築管理自治條例
第 8條規定之要件有違，而應予撤銷；訴願人係為求其與○○公司所簽訂之合建契約順
利進行，故與○君簽訂虛偽買賣契約將系爭土地移轉予○君，該虛偽買賣所涉爭議，正
由臺灣臺北地方法院審理中，訴願人並已申告刑事偵辦中；○○銀行或任何他人均無權
以建物所有權人身分向原處分機關申請拆除執照云云。按申請拆除執照應備具申請書，
並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明，為建築法第79條所明定；另未辦理產權
登記之建築物，其合法證明文件之檢附方式，應就個案事實認定或依行政程序法第 159
條（第2項第2款）規定訂定行政規則憑處，有內政部 101年11月16日內授營建管字第10
10811005號函釋意旨可資參照。經查本府為辦理拆除執照申請案之審查事宜，訂有「拆
除執照申請案首次掛號規定項目審查表」，並經本府以98年12月24日（98）府都建字第
09863773300號令發布，於 99年1月1日起實施。依該審查表協審項目項次13「拆除同意
書（含設定抵押同意書、無產權登記切結）」之「收件應注意事項及說明」欄記載略以
：「......拆除建物如為無產權，則應檢附水電單或納稅證明，如無法檢具亦應切結如
有糾紛由申請人自行負責。」本件系爭建物為未辦理建物所有權第 1次登記之房屋，申
請人○○銀行出具無產權切結書，切結若有產權糾紛或損及他人權益之事情發生，願負
一切法律責任，原處分機關據以核發系爭拆除執照，尚無違誤。至於訴願人與○君間之
土地買賣契約是否為通謀虛偽之買賣契約，及訴願人是否仍為系爭建物之所有權人等爭
議，屬其等間之私權爭執，依建築法第26條第 2項規定，如有侵害他人財產，或肇致危
險或傷害他人等情事，應視其情形，分別依法負其責任，尚非為本件原處分機關審查是
否核發系爭拆除執照所應審查之事項。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關核發系
爭拆除執照，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員袁秀慧
委員張慕貞
委員王韻茹
委員王曼萍
委員陳愛娥
委員劉昌坪
委員范秀羽
中華民國 108 年 3 月 11 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴
訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）

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