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臺北市政府 108.04.24. 府訴一字第1086101940號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
送達代收人：○○○律師
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國107年12月10日北市都築字第107606237
91號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人所有之本市中山區○○路○○號○○樓之○○建築物（下稱系爭建築物），領有
97使字第xxxx號使用執照，位於都市計畫商業區；依本府民國（下同）83年6月1日府都
二字第83027894號公告（下稱83年6月1日公告）之「擬訂基隆河（○○橋至○○橋段）
附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」都市計畫圖說，及本府105年11月9日府都規
字第10539571200號公告（下稱105年11月 9日公告）之「修訂臺北市『基隆河（○○橋
至○○橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛
樂區規定計畫案」都市計畫書，均明訂系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不得
作住宅使用。嗣原處分機關查得系爭建築物前經本市稅捐稽徵處（下稱稅捐處）核定按
住家用稅率課徵房屋稅，乃以106年5月2日北市都築字第10633616200號函通知訴願人略
以，系爭建築物涉違規作住宅使用，請確保建築物合法使用，以免受罰；如現況已非住
宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅率，原處分機關將於文到次日
起 3個月後函請該處提供系爭建築物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變
更成非住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理。
二、嗣原處分機關查得系爭建築物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃以107年5月14日北市都築
字第10734449700號函通知訴願人，將於107年6月1日派員至系爭建築物現場勘查，如系
爭建築物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料，將據以作為非住宅
使用認定之依據；該函於107年5月29日送達。惟屆期未獲訴願人配合無法進入，原處分
機關乃以107年6月4日北市都築字第10735897300號函通知訴願人就系爭建築物涉及違反
都市計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見，未獲回應。嗣原處分機關審認訴願人並未
提出系爭建築物未作住宅使用之具體事證供核，乃以系爭建築物違規作為住宅使用，違
反系爭建築物所在土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第 1項前段及臺
北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處
作業原則等規定，以107年12月10日北市都築字第10760623791號裁處書（下稱原處分）
處訴願人新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用。原處分
於107年12月14日送達，訴願人不服，於108年1月3日經由原處分機關向本府提起訴願，
1 月30日補充訴願理由，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、查本件訴願人於訴願聲明書之訴願聲明記載：「請求撤銷臺北市政府都市發展局北市都
築字第10760623792號函」，惟原處分機關107年12月10日北市都築字第 10760623792號
函僅係檢送原處分等予訴願人，揆其真意，應係對原處分不服，合先敘明。
二、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關：......在直轄市為直轄市政府......。
」第32條規定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區......。前項各使用區，
得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第35條規定：「商業區為
促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。」第79條第 1項
規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違
反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府
或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以
上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復
原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1規定：「前條各使用分區使用限制如下：....
..二 商業區：以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利
、發展或妨礙公共安全、衛生之使用。......。」
內政部101年4月10日台內營字第1010802709號函釋：「......有關違反都市計畫土地使
用分區管制規定時，都市計畫主管機關之稽查方式，都市計畫法並無明文。......應依
據行政程序法第36條至第42條調查事實及證據，於作處分或其他行政行為時，依行政程
序法第43條斟酌全部陳述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽
。......例如建築物使用執照、土地與房屋課稅、公司或工廠或營利事業登記，及其他
足勘（按：應為堪）佐證之資料等，預為研判是否違反都市計畫書土地使用分區管制或
臺北市土地使用分區管制自治條例之規定，並評估是否有進入住宅空間之必要性。如經
評估確有進入住宅空間之必要，請依行政程序法第42條規定：『行政機關為瞭解事實真
相，得實施勘驗。勘驗時應通知當事人到場。』辦理，並應注意正當程序及建築物所有
權人、使用人或管理人之意願後，始進入該等空間稽查，以避免產生爭議。」
法務部103年10月27日法律字第10303512490號函釋：「主旨：有關臺北市政府函詢違規
住宅查察流程涉及行政程序法第42條規定疑義......。說明：......三、......行政機
關對於應依職權調查之事實，負有調查義務，且應依各種合法取得之證據資料認定事實
，作成行政決定......。是以，縱因建築物使用人、管理人或所有權人以維護私領域為
理由，拒絕稽查而未能進入該私人領域調查，倘依其他所查事實及證據，已足證明違反
法令之事實存在，仍得據以裁處行政罰......。」
臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁
處作業原則第 2點規定：「適用範圍：依據臺北市政府105年11月9日府都規字第105395
71200號公告......劃設之商業區及娛樂區......。」第3點規定：「都發局經橫向聯繫
他機關（如臺北市稅捐稽徵處等），查得恐有供作住宅使用之情形者，由都發局通知建
物所有權人說明使用事實，法令規定及倘於文到 3個月後經查違規作住宅使用屬實者，
將依違反都市計畫法第79條第1項規定裁處......。」第5點規定：「為有效遏止違規住
宅使用之情形，依據建物謄本所載主要建物登記面積訂定不同級距，並對違規之建物所
有權人採三階段之裁罰處理，統一裁罰基準如下表：（節錄）級距（註一）
級距一
級距二
第一階段
處6萬元罰鍰，限期9個月內停止違規使用。
註一：
依據主要建物面積訂定級距如下：
級距一：面積未達50平方公尺、級距二：面積50平方公尺以上，未達100平方公尺……。
……
」
臺北市政府 104年4月29日府都築字第10433041900號公告：「主旨：公告『都市計畫法
第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，並自公告之日起生效。......公告
事項：『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行
之。」
三、本件訴願理由略以：
（一）訴願人於102年9月11日登記取得系爭建築物所有權，但原處分機關卻援引移轉登記後
之105年11月9日公告，顯以事後公告之行政規則侵害訴願人權益。又原處分機關所為
罰鍰處分及糾正行為間，應符合比例原則。
（二）行政行為非有正當理由，不得為差別待遇。本市不得作為住宅使用之建築物何僅大彎
北段，原處分機關卻選擇性對大彎北段住戶開罰，違反行政程序法第 6條規定之平等
原則。
（三）訴願人購買系爭建築物時，房屋仲介公司出示原所有權人之房屋稅繳款書，明白登載
以住家用稅率課稅。訴願人取得所有權後，稅捐處亦同意系爭建築物以住家用稅率課
徵房屋稅。原處分機關認定訴願人違規使用系爭建築物與稅捐處認定是自用不同，訴
願人並無專業能力認知是否有違規。且系爭建築物之所有權狀，並未註記不得作為住
宅使用。訴願人信賴稅捐處之課稅處分，並無違法之故意，亦無過失，原處分機關對
訴願人所為處分，有違信賴保護原則。
（四）臺北市政府對於大彎北段處理之行政怠惰，遭監察院糾正。系爭建築物明顯與建築設
計不符，主管機關縱容建商違法變更設計，而未依法審核，濫發使用執照，顯係失職
。請撤銷原處分。
四、查系爭建築物位於都市計畫商業區，依本府83年6月1日及105年11月9日公告之都市計畫
，均明訂系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用；惟原處分機關查
得系爭建築物經稅捐處核定按住家用稅率課徵房屋稅，且訴願人未依原處分機關之通知
配合現場領勘，亦未提出系爭建築物未作住宅使用之具體事證供核；原處分機關乃認定
訴願人將系爭建築物違規作為住宅使用屬實，有系爭建築物使用分區圖、本府83年6月1
日、105年11月9日公告之都市計畫書圖、稅捐處 106年3月9日北市稽財丙字第10633878
900 號及106年11月17日北市稽財丙字第10633384900號函所附房屋稅清冊資料、原處分
機關106年5月2日北市都築字第10633616200號、107年5月14日北市都築字第1073444970
0號函與其送達證書、107年6月1日現場使用情形訪視表、107年6月4日北市都築字第107
35897300號函等影本附卷可稽；原處分自屬有據。
五、至訴願人主張其於102年9月11日登記取得系爭建築物所有權，但原處分機關卻援引移轉
登記後之105年11月9日公告侵害其權益；原處分機關所為罰鍰處分及糾正行為間，應符
合比例原則；原處分機關僅選擇性裁處大彎北段住戶，違反平等原則；訴願人信賴稅捐
處之課稅處分，且所有權狀並未註明不得作住宅使用；系爭建築物與建築設計不符，主
管機關未依法審核濫發使用執照，任由建商欺騙民眾誤購；主管機關之行政怠惰，遭監
察院糾正等云云。經查：
（一）按都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際需要，再予劃分，分別予
以不同程度之使用管制；次按商業區以建築商場（店）及供商業使用之建築物為主，
不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用；違反都市計畫法或直轄
市政府等依該法所發布之命令者，得處土地或建築物所有權人、使用人等 6萬元以上
30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用等；不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按
次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施；揆諸都市
計畫法第32條、第79條第1項及臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1等規定自明。
（二）查系爭建築物位於都市計畫商業區，依卷附稅捐處 106年3月9日北市稽財丙字第1063
3878900號及 106年11月17日北市稽財丙字第10633384900號函所附房屋稅清冊資料等
影本所示，系爭建築物經稅捐處核定按住家用稅率課徵房屋稅，經原處分機關以系爭
建築物涉違規作為住宅使用，違反本府83年6月1日及105年11月9日公告之都市計畫書
圖關於該商業區禁止作住宅使用之規定，乃以107年5月14日北市都築字第1073444970
0號函通知訴願人，將於107年6月1日派員至系爭建築物現場勘查；該函於107年5月29
日送達，有送達證書影本在卷可憑。再依前開內政部101年4月10日函釋意旨，都市計
畫法雖未明定主管機關就建築物所有權人等是否違反都市計畫土地使用分區管制等規
定之稽查方式，如經評估確有進入住宅之必要，得依行政程序法第42條規定實施勘驗
，並通知當事人到場；是本件原處分機關為了解系爭建築物之使用情形而通知訴願人
辦理現場領勘事宜，應屬有據。惟依原處分機關 107年6月1日現場使用情形訪視表影
本記載，原處分機關人員至系爭建築物訪視時大門深鎖，現場管理人員表示該住戶不
在；而訴願人並未提出系爭建築物未作為住宅使用之具體事證供核。
（三）據此，依前開法務部 103年10月27日函釋意旨，本件原處分機關雖未能進入系爭建築
物調查，然綜觀上述資料，原處分機關係斟酌調查事實及證據之結果，認定訴願人將
系爭建築物作為住宅使用；且訴願人於其訴願補正說明中亦自承其將系爭建築物作為
住宅使用及其向稅捐處申請按住家用稅率課徵房屋稅獲准；況訴願人於提起訴願後仍
未能提出系爭建築物未作為住宅使用之具體事證供核；是系爭建築物係作住宅使用，
訴願人有違反本府依都市計畫法第32條規定公告之都市計畫書圖所定系爭建築物所在
之商業區不得作住宅使用之事實，堪予認定。復依臺北市中山區大彎北段商業區及娛
樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則第 5點規定，因訴願
人所有之系爭建築物面積為30.54平方公尺，屬級距1，有建物相關部別列印畫面影本
附卷可稽。是原處分機關依都市計畫法第79條第1項前段及上開作業原則第5點等規定
，處訴願人法定最低額6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，應無違
誤，亦與比例原則無違。
（四）又依本府83年6月1日公告之都市計畫書圖，已明訂系爭建築物所在商業區係供一般商
業使用，不得作住宅使用，嗣本府105年11月9日公告之都市計畫書圖就此部分並無變
更；況原處分機關於 106年間查得系爭建築物係按住家用稅率課徵房屋稅，訴願人將
系爭建築物作為住宅使用之事實狀態尚未終結，則原處分機關依都市計畫法第79條第
1 項等規定裁處訴願人，並無訴願人所稱以事後公告之行政規則侵害其權益之疑義。
（五）又對相同事件為相同之處理，僅限於合法之行為，不法行為並無平等原則之適用。訴
願人之違規行為即不因他人有相同或類似之違規行為而得予免責；若有訴願人主張他
人之類似違規情形，應由主管機關另案查處，尚不影響本件違規事實之成立。
（六）另查，本件原處分機關於107年12月10日作成原處分前，業以106年5月2日北市都築字
第 10633616200號函通知訴願人，系爭建築物所在土地使用分區都市計畫書規定不得
作住宅使用等，惟訴願人仍繼續將系爭建築物作為住宅使用，已如前述；是訴願人尚
難以其不知系爭建築物不得作為住宅使用等語，主張免責。再按信賴保護原則除於行
政程序法第 119條、第120條及第126條所定授益行政處分之撤銷或廢止有適用外，於
行政法規之廢止或變更亦有適用（司法院釋字第 525號解釋意旨可資參照）；而本件
原處分係就訴願人違反都市計畫之使用裁處罰鍰並命停止違規使用，非屬授益行政處
分之撤銷、廢止或行政法規之廢止、變更，核與信賴保護原則無涉。至稅捐處核定系
爭建築物按住家用稅率課徵房屋稅係依訴願人之申請並按實際使用情形所為核實課稅
，與訴願人違反都市計畫法規核屬二事。又系爭建築物領有之使用執照及所有權狀，
均已載明使用分區係商業區（供一般商業使用），並無可供住宅使用之相關記載。訴
願人主張所有權狀未註記不得作住宅使用等語，難謂有理。另訴願人主張主管機關濫
發使用執照及監察院糾正一節，非屬本件訴願審議範圍。訴願主張各節，均不足採。
從而，原處分機關裁處訴願人6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，
揆諸前揭規定及裁處作業原則，並無不合，原處分應予維持。
六、至訴願人就原處分申請停止執行一節，業經本府審酌並無依訴願法第93條第 2項規定停
止執行之必要，並以108年1月22日府訴一字第1086100616號函復訴願人在案，併予敘明
。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 袁 秀 慧
委員 張 慕 貞
委員 范 文 清
委員 王 韻 茹
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 范 秀 羽
中華民國 108 年 4 月 24 日
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）