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臺北市政府 108.09.09. 府訴二字第1086103326號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國108年 5月22日北市都築字第108303377
33號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人所有本市萬華區○○街○○巷○○號○○樓建築物（下稱系爭建物），經民眾檢
舉涉有違規營業，經本市商業處（下稱商業處）於民國（下同）101年10月4日派員稽查
，查得案外人○○有限公司（系爭建物之使用人，下稱○○公司）於該址經營經濟部公
司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業，並現場製作臺北市商業處商業稽
查紀錄表後，以 101年10月5日北市商三字第10135296300號函移請原處分機關依權責處
理。經原處分機關查認系爭建物之土地使用分區為第 3種住宅區，而○○公司之營業態
樣歸屬臺北市土地使用分區管制自治條例行為時第 5條及臺北市土地使用分區管制規則
第五條土地及建築物使用組之使用項目規定之「第四十組：農產品批發業（一）果菜批
發業」，依該自治條例行為時第8條規定，第3種住宅區不允許作「第四十組：農產品批
發業（一）果菜批發業」使用，本府乃依都市計畫法第79條第 1項及行為時臺北市政府
處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序第3類第1階段
規定，以 101年12月11日府授都建字第10171314900號函處○○公司新臺幣（下同）6萬
元罰鍰，並限期文到次日起 3個月內停止違規使用，屆期未停止違規使用者，將再處違
規使用人及建築物所有權人各10萬元罰鍰，並副知訴願人（系爭建物所有權人），該函
於 101年12月17日送達訴願人。
二、嗣系爭建物又經民眾檢舉涉有違規營業，經商業處於105年8月24日派員稽查，發現系爭
建物內有整理包裝蔬果之情事，依經濟部商業司103年12月 3日經商六字第10300715810
號函釋意旨，屬蔬果批發業，乃以 105年8月30日北市商三字第10535831000號及106年9
月6日北市商三字第10635097300號函移請原處分機關依權責處理。經原處分機關審認○
○公司仍將系爭建物作為「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，違反都
市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1及臺北市土地使用分區管制
自治條例行為時第8條等規定，乃依都市計畫法第79條第1項及行為時臺北市政府處理建
築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序第3類第2階段規定，
以106年9月27日北市都築字第10638510500號、第10638510502號裁處書分別處○○公司
、訴願人各10萬元罰鍰，並限期文到次日起 1個月內停止違規使用。○○公司、訴願人
均不服，分別向本府提起訴願，經本府以○○公司於系爭建物內究否係經營蔬果批發業
或農產品零售業尚待釐清等為由，以 107年3月30日府訴二字第10709086900號訴願決定
，將 106年9月27日北市都築字第10638510500號裁處書（裁罰○○公司）撤銷，由原處
分機關於決定書送達之次日起60日內另為處分；而關於106年9月27日北市都築字第1063
8510502號裁處書（裁罰訴願人）部分，因訴願人提起訴願逾法定期間，經本府以107年
3月30日府訴二字第 10709086500號訴願決定：「訴願不受理。」惟因裁罰使用人之106
年9月27日北市都築字第10638510500號裁處書，因違規事證不明而經撤銷，故裁罰所有
人之106年 9月27日北市都築字第10638510502號裁處書，其違規事實基礎與上開裁處書
相同，乃依訴願法第80條第 1項及行政院及各級行政機關訴願審議委員會審議規則第25
條規定，於訴願決定理由中指明應由原行政處分機關予以撤銷。嗣經原處分機關依上開
訴願決定意旨，以107年5月30日北市都築字第10733326801號函撤銷前開106年 9月27日
北市都築字第 10638510502號裁處書，並請訴願人遵守相關法令規定善盡維護建築物合
法使用之義務。
三、其間，商業處於 106年11月22日派員稽查，發現系爭建物內有經營經濟部公司行號及有
限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業，因○○公司表示係幫臺北農產運銷股份有限
公司（下稱臺北農產運銷公司）做包裝整理工作，惟未提示其與臺北農產運銷公司之勞
務合作契約，商業處為釐清其營業態樣，乃函詢臺北農產運銷公司，臺北農產運銷公司
以106年12月22日營物字第1060004692號函復略以：「主旨：有關 貴處函文本公司說明
與『○○有限公司』農產品商品之交易型態乙事，詳如說明......說明：......二、該
公司係為本公司蔬果供應協力廠商之一（詳附件一），主要供應包裝好之進口洋蔥、九
層塔及進口馬鈴薯等商品。（詳附件二）」並提供其與○○公司合作同意書及廠商進退
對帳表供參，商業處爰認定○○公司係經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表
定義之蔬果批發業，乃以107年3月29日北市商三字第 10732255200號函通知原處分機關
。嗣原處分機關復就○○公司於系爭建物整理包裝之蔬果，究竟屬○○公司「自己所販
售」或「他人所販售」疑義，以107年5月2日北市都築字第10733252700號函詢商業處，
商業處復以 107年6月5日北市商三字第1076010320號函復原處分機關略以：「......說
明：......三、......○○有限公司於旨揭地址整理包裝之農產品係○○有限公司自己
所有，依約整理分裝後提供販售予臺北農產運銷股份有限公司，其營業態樣合致經濟部
公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業，核與財政部稅務入口網該公司
營業項目蔬菜批發及水果批發一致。」原處分機關審認○○公司仍將系爭建物作為「第
四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，違反都市計畫法第34條、臺北市都市
計畫施行自治條例第10條之1及臺北市土地使用分區管制自治條例行為時第8條等規定，
乃依都市計畫法第79條第 1項及臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十
九條第一項事件查處作業程序第3類第2階段規定，以107年6月20日北市都築字第107360
27104號函檢送同日期北市都築字第10736027103號裁處書處訴願人10萬元罰鍰，並限期
文到次日起 1個月內停止違規使用。訴願人不服上開函及裁處書，向本府提起訴願，經
本府以 107年11月19日府訴二字第1072091787號訴願決定：「一、關於107年6月20日北
市都築字第10736027103號裁處書部分，訴願駁回。二、關於107年 6月20日北市都築字
第 10736027104號函部分，訴願不受理。」在案。
四、其間，商業處於107年9月27日派員稽查，發現○○公司於系爭建物整理包裝馬鈴薯、洋
蔥等農產品，○○公司負責人表示現場農產品係南部購買，於系爭建物進行包裝，並交
由臺北農產運銷公司拍賣，現場未發現買賣情事，並製作協助營業態樣認定訪視表，以
107年10月8日北市商三字第1076029378號函通知原處分機關處理。惟因該協助營業態樣
訪視表未記載商業處認定之現場之營業態樣為何，原處分機關乃函詢商業處，經商業處
以 107年11月19日北市商三字第1076041091號、108年2月27日北市商三字第1086010230
號及108年4月11日北市商三字第1086017868號函復原處分機關，○○公司於系爭建物係
經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業。原處分機關審認○
○公司仍將系爭建物作為「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，違反都
市計畫法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1及臺北市土地使用分區管制
自治條例行為時第8條等規定，乃依都市計畫法第79條第1項及臺北市政府處理建築物及
其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序第3類第2階段規定，以 108
年5月22日北市都築字第10830337733號裁處書（下稱原處分）處訴願人10萬元罰鍰，並
限期文到次日起 1個月內停止違規使用。原處分於108年5月24日送達，訴願人不服，於
108年6月21日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯。
理由
一、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關：......在直轄市為直轄市政府......。
」第34條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居
住之寧靜、安全及衛生。」第79條第 1項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用
，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政
府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停
止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水
、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人
、使用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1第1款規定：「前條各使用分區使用限制如下：
一、住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足以發
生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用。」
臺北市土地使用分區管制自治條例行為時第 5條規定：「本市都市計畫範圍內土地及建
築物之使用，依其性質、用途、規模，分為下列各組：......三十九 第四十組：農產
品批發業。......五十、第五十一組：公害最輕微之工業。......前項各款之使用項目
，由市政府擬定，送臺北市議會審議。」行為時第 8條規定：「在第三種住宅區內得為
下列規定之使用：一、允許使用......（十一）第十五組：社教設施。（十二）第四十
九組：農藝及園藝業。二、附條件允許使用......（十五）第三十七組：旅遊及運輸服
務業......（十六）第四十一組：一般旅館業。......（十九）第五十一組：公害最輕
微之工業。」
行為時臺北市土地使用分區管制規則（按：即現行臺北市土地使用分區管制自治條例）
第五條土地及建築物使用組之使用項目規定（108年2月23日廢止）：「......四十 第
四十組：農產品批發業（一）果菜批發業。......五十一 第五十一組：公害最輕微之
工業......（六）雜項食品（食品添加物、......農產加工食品之酵母粉除外）製造業
。......。」臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則第 3點規定：「處理原則
違規案件按違規情節輕重及設立時點區分處理方式為A、B、C等 3類：（一）A類『違規
使用，屬該分區「不」允許使用者』：該違規使用係臺北市土地使用分區管制自治條例
或都市計畫書等相關法令所列不允許使用者。......。」第 4點規定：「作業程序 本
府各權責機關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確認其態樣者，得通報本府都市發
展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市土地使用分區
附條件允許使用核准標準或都市計畫書等相關規定，以下列方式辦理：（一）屬本原則
第三點第一款、第二款者，由都發局通知使用人，說明使用事實、法令規定及文到二個
月後經權責機關查察通報有違規營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定
及『臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程
序』查處並通報權責機關。另函請相關單位就噪音、環保、衛生、交通、消防及公安等
事項依權管法令加強管理。......。」
經濟部商業司103年12月 3日經商六字第10300715810號函釋：「......說明：......三
、來函所稱『從事蔬果整理及分裝』業務，如係就自己所販售之蔬果所為之前置作業，
依『公司行號營業項目代碼表』係涉屬『 F101130蔬果批發業』、『 F201010農產品零
售業』之範疇。惟若係就他人所販售之蔬果，從事整理及分裝業務，則係涉屬『 A1020
20農產品整理業』之範疇。......。」
臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序規
定：「（節錄）」分類
第一階段
第二階段
第三類
其他（非屬於第一類或第二類者）
處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物（或土地）所有權人。
如違規使用人未於期限內履行第1階段之義務，處違規使用人及建築物（或土地）所有權人各新臺幣10萬元罰鍰，再限期1個月內停止違規使用，未停止使用者得按次連續處罰。
……
臺北市政府104年4月29日府都築字第 10433041900號公告：「主旨：公告『都市計畫法
第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，並自公告之日起生效......公告事
項：『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行之
。」
二、本件訴願理由略以：系爭建物之使用人○○公司於現場僅作蔬菜類的整理、清洗及包裝
，並未為蔬果批發之情事，請求撤銷裁罰。
三、查系爭建物坐落於本市土地使用分區之第3種住宅區，經商業處於101年10月 4日派員查
認○○公司於系爭建物內實際經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬
果批發業，並經原處分機關發函通知訴願人請其善盡維護建築物合法使用之義務，系爭
建物復於 106年11月22日再遭查獲違規作為「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發
業」使用，經原處分機關以107年6月20日北市都築字第10736027103號裁處書處訴願人1
0萬元罰鍰，並限期文到次日起1個月內停止違規使用。嗣系爭建物於107年9月27日又遭
查獲違規作為「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用之事實，有商業處10
7年9月27日協助營業態樣認定訪視表、107年10月8日北市商三字第1076029378號、 107
年11月19日北市商三字第1076041091號、108年2月27日北市商三字第1086010230號、10
8年4月11日北市商三字第1086017868號函及系爭建物坐落土地之土地使用分區查詢列印
畫面等影本附卷可稽；是訴願人未依所有人責任排除系爭建物違規使用之狀態，堪予認
定，原處分自屬有據。
四、至訴願人主張系爭建物之使用人○○公司於現場僅作蔬菜類的整理、清洗及包裝，並未
為蔬果批發之情事云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足以發生
噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用；而都市計畫
範圍內土地或建築物之使用，違反都市計畫法或直轄市政府等依該法所發布之命令者
，得處使用人等 6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用等；揆諸都市計畫法第
34條、第79條第1項及臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1等規定自明。
（二）查本件依商業處109年9月27日協助營業態樣認定訪視表記載略以：「......訪視地點
：萬華區○○街○○巷○○號○○樓 訪視對象○○有限公司......二、現場狀況：
作業中 時間：自9時至18時......消費方式或其他補充說明事項：現場設有冷凍櫃 1
台，並放置有馬鈴薯、洋蔥等農產品，有 5位員工正整理包裝中，詢據負責人表示，
現場農產品係由南部購內，於此包裝，並交由台北農產運銷公司拍賣，現場未發現有
買賣情事......」原處分機關以 107年10月12日北市都築字第1076044804號函詢商業
處就本件○○公司於系爭建物之實際營業態樣為何，經商業處以 107年11月19日北市
商三字第1076041091號函、108年2月27日北市商三字第1086010230號及108年4月11日
北市商三字第1086017868號函復原處分機關，○○公司於系爭建物之營業態樣為經濟
部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之蔬果批發業；是訴願主張，不足採據。
次查系爭建物之土地使用分區為第3種住宅區，依據前開自治條例行為時第8條規定，
不允許第 3種住宅區作「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，系爭建
物作為「第四十組：農產品批發業（一）果菜批發業」使用，已違反都市計畫法第34
條等規定所欲保護居住環境之規範目的。原處分機關審認訴願人違反都市計畫法及臺
北市土地使用分區管制自治條例等規定，並無違誤。
（三）又本件系爭建物前後違規使用人均為○○公司，訴願人雖非行為人，惟其既為系爭建
物之所有權人，本於對該建物所有權而對之具有事實上管領力，所承擔的是對其所有
物合法與安全狀態之維護，若物之狀態產生違法情事，即負有排除違法狀態回復合法
狀態之責任。訴願人容忍系爭建物一再違規使用，未盡所有權人排除建築物違法狀態
、維持合法使用狀態之責任，難謂不可歸責，堪認僅對使用人處罰尚不足達成行政管
制目的。從而，原處分機關依都市計畫法第79條第 1項及臺北市政府處理建築物及其
基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序等規定裁罰訴願人，揆諸前
揭規定，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 袁 秀 慧（公假）
委員 張 慕 貞（代行）
委員 范 文 清
委員 吳 秦 雯
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 洪 偉 勝
委員 范 秀 羽
中華民國 108 年 9 月 9 日
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺灣臺北地方法院
行政訴訟庭提起行政訴訟。（臺灣臺北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段2
48號）如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起
行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路 101號）