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臺北市政府 112.07.18. 府訴二字第1126082118號訴願決定書
訴 願 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國112年3月21日北市都
築字第11230171583號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、訴願人及案外人○○○（下稱○君）所有本市士林區○○○路○○段
○○號○○樓、○○號○○樓（下合稱系爭建物；建物登載面積為74
.76【含平台】、133.51平方公尺【含平台】；合計登載面積為208.2
7平方公尺）及○○號○○樓建築物，位於都市計畫第3種住宅區，臨
接24公尺寬計畫道路。本市商業處（下稱商業處）於民國（下同）11
1年6月23日派員至系爭建物及○○號○○樓建築物訪視，查得案外人
○○店於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之
餐館業，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表，並移請原處分機關依
權責處理。經原處分機關審認該案外人○○店之營業態樣歸屬行為時
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第22組：餐飲
業（一）營業樓地板面積超過 150平方公尺之飲食業。」，依同自治
條例第8條規定，在第3種住宅區不允許作「第22組：餐飲業（一）營
業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業。」使用，乃以111年7月5日
北市都築字第1113052805號函（下稱 111年7月5日函）通知案外人○
○店確保建築物合法使用，倘於文到次日起 2個月後經本府權責機關
稽查仍有上開營業態樣情事，將逕依臺北市政府處理建築物及其基地
違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序（下稱查處作業
程序）裁處。同函並副知系爭建物所有權人即訴願人及○君善盡監督
管理使用人合法使用建築物之責，如上開營業行為之使用人異動，所
有權人仍應善盡告知及管理監督之責，是異動後之使用人如有上開違
規使用情事者，不另予行政指導。111年7月5日函分別於111年7月8日
及7月11日送達訴願人及○君。
二、嗣商業處於 111年10月11日派員前往系爭建物訪視，發現案外人○○
店於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之餐館
業，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表，並移請原處分機關處理。
原處分機關分別以 111年10月26日北市都築字第1113081348號函（下
稱111年10月26日函）及 111年11月3日北市都築字第1113065703號函
（下稱111年11月3日函）通知案外人○○店陳述意見並就其於系爭建
物經營餐館業之營業樓地板面積提供相關資料，經案外人○○店分別
以111年10月31日及111年11月9日陳述說明書說明。商業處復於111年
11月19日派員前往系爭建物及○○號○○樓建築物訪視，發現案外人
○○店仍於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義
之餐館業，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表，並再次移請原處分
機關處理；原處分機關審認案外人○○店之營業態樣歸屬臺北市土地
使用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第22組：餐飲業（一）營
業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業。」，依同自治條例第8條規
定，在第 3種住宅區不允許作「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面
積超過 150平方公尺之飲食業。」使用，案外人○○店違反都市計畫
法第34條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1及臺北市土地使
用分區管制自治條例第8條等規定，乃依都市計畫法第79條第1項及查
處作業程序第3類第1階段等規定，以111年11月25日北市都築字第111
30683591號裁處書（下稱 111年11月25日裁處書）處案外人○○店新
臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起3個月內停止違規使用；
並另以111年11月25日北市都築字第11130683592號函（下稱 111年11
月25日函）副知訴願人及○君，請其等善盡所有權人監督管理之責；
111年11月25日函分別於111年11月29日及111年12月1日送達訴願人及
○君。
三、嗣商業處再次於 112年3月4日派員前往系爭建物訪視，發現○○店仍
於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之餐館業
，乃當場製作協助營業態樣認定訪視表，並移請原處分機關處理。案
經原處分機關審認案外人○○店之營業態樣歸屬臺北市土地使用分區
管制自治條例第 5條附表規定之「第22組：餐飲業（一）營業樓地板
面積超過150平方公尺之飲食業。」，依同自治條例第8條規定，在第
3種住宅區不允許作「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面積超過150
平方公尺之飲食業。」使用，違反都市計畫法第34條、臺北市都市計
畫施行自治條例第10條之1及臺北市土地使用分區管制自治條例第8條
等規定，乃依都市計畫法第79條第 1項及查處作業程序第3類第2階段
等規定，以 112年3月21日北市都築字第11230171583號裁處書（下稱
原處分）處訴願人及○君10萬元罰鍰，並限於文到次日起 1個月內停
止違規使用。原處分於112年3月23日送達，訴願人不服，於112年4月
21日向本府提起訴願， 6月16日補正訴願程式，並據原處分機關檢卷
答辯。
理由
一、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關……在直轄市為直轄市
政府……。」第34條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地
及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第79條第 1
項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取
土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法
所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或
建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰
鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆
除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使
用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1規定：「前條各使用分區使
用限制如下：一 住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商業、
工業及其他經市政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有
礙居住安寧、公共安全、衛生之使用。……」
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條規定：「本市都市計畫範圍
內土地及建築物之使用，依其性質、用途、規模，訂定之組別及使用
項目如附表。」第 8條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使
用：一、允許使用……（十一）第十五組：社教設施。（十二）第四
十九組：農藝及園藝業。二、附條件允許使用……（九）第二十一組
：飲食業。（十）第二十六組：日常服務業。……」
第五條附表（節錄）使用組
使用項目
第二十二組：餐飲業
（一）營業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業。
……
臺北市各項違反都市計畫法案件處理原則第 3點規定：「處理原則違
規案件區分處理方式為 A、B等二類：……（二）B類：違規使用屬臺
北市各使用分區『不』允許使用或一０二年七月二十五日（不含）後
設立，且不符臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關
法令允許使用條件者。……」第4點規定：「作業程序 本府各權責機
關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確認其態樣者，應通報本府
都市發展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分區管制自治條
例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書等相
關規定，以下列方式辦理：……（二）屬本原則前點第一項第二款者
，由都發局說明使用事實、法令規定，並函知違規使用人於文到二個
月內改善並副知建物及土地所有權人，建物及土地所有權人應維護其
所有建物及土地合法使用，並以書面或其他足以佐證之具體方式善盡
告知違規使用人相關都市計畫及土地使用法令之責任，倘違規使用人
有異動之情形，都發局不再重新給予二個月期限改善，屆期後各權責
機關應於十五日內查察通報營業事實或行為，經權責機關查察通報有
違規營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定及『臺北
市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查
處作業程序』查處並通報權責機關。另函請相關單位就噪音、環保、
衛生、交通、消防及公安等事項依權管法令加強管理。……」
臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事
件查處作業程序規定：「（節錄）分類
第一階段
第二階段
第三階段
第三類
其他（非屬於第一類或第二類者）。
處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物（或土地）所有權人。
如違規使用人未於期限內履行第1階段之義務，處違規使用人及建築物（或土地）所有權人各新臺幣10萬元罰鍰，再限期1個月內停止違規使用，未停止使用者得按次處罰。
未能於前項期限內改善者，得提出具體改善計畫向臺北市政府都市發展局（以下簡稱都發局）申請延長，都發局依實際狀況重新核定改善期限，最長不得超過3個月，並以1次為限。受處分人未履行第2階段應盡之義務，經處罰2次以上，處違規使用人及建築物（或土地）所有權人各新臺幣30萬元罰鍰，並對違規使用地點停止供水、供電，必要時亦得強制拆除，所需費用由受處分人負擔。
」
臺北市政府 104年4月29日府都築字第10433041900號公告：「主旨：
公告『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理
，並自公告之日起生效……公告事項：『都市計畫法第79條』有關本
府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行之。
二、本件訴願理由略以：在 111年10月26日函之後，即委託建築師針對○
○樓平面營業面積檢討，建築師與原處分機關承辦人員交涉後，郵寄
文件補給承辦人，○○餐廳地下室已無商業行為卻被開罰，經與原處
分機關、商業處、建管處等開會討論，原來是原處分機關與建築師對
於圖面上有些地方有不同見解，詳細深入了解後知悉確實違法，故立
即找新地點，請撤銷原處分。
三、查訴願人及○君所有系爭建物位於都市計畫第 3種住宅區，前經原處
分機關查得系爭建物及○○號○○樓建築物違規作為「第22組：餐飲
業（一）營業樓地板面積超過 150平方公尺之飲食業。」使用，分別
以111年7月5日函、111年11月25日函等通知訴願人及○君請其等善盡
監督管理使用人合法使用建築物之責；嗣系爭建物復於 112年3月4日
遭查得仍違規作為「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面積超過 150
平方公尺之飲食業」使用，有系爭建物地籍套繪都市計畫使用分區圖
、建物相關部別列印資料、商業處111年6月23日、111年10月11日、1
11年11月19日及112年3月4日協助營業態樣認定訪視表、原處分機關1
11年7月5日函、 111年11月25日函及其送達證書等影本附卷可稽，原
處分自屬有據。
四、至訴願人主張已補寄文件予原處分機關，係因建築師與原處分機關見
解不同，嗣後已知悉確實違法，立即另尋地點云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市
政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、
公共安全、衛生之使用；而都市計畫範圍內土地或建築物之使用，
違反都市計畫法或直轄市政府等依該法所發布之命令者，得處使用
人等 6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停止使用等；揆諸都市計
畫法第34條、第79條第 1項及臺北市都市計畫施行自治條例第10條
之1等規定自明。
（二）查本件依地籍套繪都市計畫使用分區圖影本顯示，系爭建物位於都
市計畫第3種住宅區，臨接寬度24公尺計畫道路。前經商業處於111
年 6月23日派員前往系爭建物等訪視，查得案外人○○店於現場經
營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之餐館業，並經
原處分機關審認該案外人○○店之營業態樣歸屬行為時臺北市土地
使用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第22組：餐飲業（一）
營業樓地板面積超過150平方公尺之飲食業。」，依同自治條例第8
條規定，在第 3種住宅區不允許作「第22組：餐飲業（一）營業樓
地板面積超過150平方公尺之飲食業。」使用，乃以111年7月5日函
通知系爭建物所有權人即訴願人及○君善盡監督管理使用人合法使
用建築物之責；111年7月5日函於 111年7月8日及7月11日送達訴願
人及○君；嗣商業處於 111年10月11日派員前往系爭建物訪視，發
現案外人○○店於現場經營經濟部公司行號及有限合夥營業項目代
碼表定義之餐館業，原處分機關分別以111年10月26日函及111年11
月 3日函通知案外人○○店陳述意見並就其於系爭建物經營餐館業
之營業樓地板面積提供相關資料，經案外人○○店分別以 111年10
月31日及111年11月9日陳述說明書說明；商業處復於 111年11月19
日派員前往系爭建物等訪視，發現案外人○○店仍於現場經營經濟
部公司行號及有限合夥營業項目代碼表定義之餐館業，原處分機關
審認案外人○○店之營業態樣歸屬臺北市土地使用分區管制自治條
例第5條附表規定之「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面積超過1
50平方公尺之飲食業。」，依同自治條例第8條規定，在第3種住宅
區不允許作「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面積超過 150平方
公尺之飲食業。」使用，乃以 111年11月25日函通知訴願人及○君
，請其等善盡所有權人監督管理之責在案； 111年11月25日函分別
於 111年11月29日及111年12月1日送達訴願人及○君，有卷附送達
證書影本可稽；惟依商業處 112年3月4日訪視結果，系爭建物仍有
作「第22組：餐飲業（一）營業樓地板面積超過 150平方公尺之飲
食業。」使用之情事，則原處分機關審認其違反都市計畫法及臺北
市土地使用分區管制自治條例等規定，並無違誤。
（三）又查訴願人及○君為系爭建物所有權人，本於對該建物之所有而對
之具有事實上管領力，所承擔的是對其所有物合法與安全狀態之維
護，若物之狀態產生違法情事，即負有排除違法狀態回復合法狀態
之責任。本件依原處分機關112年5月11日北市都築字第1123024074
號函所附訴願答辯書理由三（二）記載略以：「……依據商業處11
2年3月13日北市商三字第1126004279號函檢附 112年3月4日協助營
業態樣認定訪視表之訪視情形……雖當時○○樓並未使用，惟案址
○○樓實際營業樓地板面積仍大於150平方公尺，本局前於111年11
月25日北市都築字第 11130683592號函說明，營業樓地板面積檢討
未符合規定，其營業樓地板面積仍大於 150平方公尺並副知訴願人
……故非訴願人所陳述在去年 111年已經委託……建築師處理完成
……」及原處分機關 111年11月25日函說明三記載略以：「次經商
業處 111年10月11日認定旨揭建築物○○樓之營業態樣為『餐館業
』……『營業樓地板面積』認定方式……經……商業於111年10月3
1日及同年11月9日提出陳述說明……故前述 111年10月11日認定態
樣之業別，仍係歸屬『第二十二組：餐飲業（一）營業樓地板面積
超過150平方公尺之飲食業。』……」可知原處分機關業以111年11
月25日函通知訴願人及○君說明系爭建物作餐館業（營業樓地板面
積超過 150平方公尺）使用，違反都市計畫法等相關規定，訴願人
及○君明知其所有之系爭建物持續違規作為餐館業（營業樓地板面
積超過 150平方公尺）使用，仍未積極採取任何有效措施善盡監督
管理之責，以確保建築物合法使用，其等 2人容任系爭建物一再違
規使用，難謂已盡所有權人排除建築物違法狀態、維持合法使用狀
態之責任。訴願主張，尚難採據。從而，原處分機關以原處分處訴
願人及○君10萬元罰鍰，並限於文到次日起 1個月內停止違規使用
，揆諸前揭規定，並無不合，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱
委員 張 慕 貞
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 盛 子 龍
委員 洪 偉 勝
委員 邱 駿 彥
委員 郭 介 恒
中華民國 112 年 7 月 18 日
如只對本決定罰鍰部分不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向
臺灣臺北地方法院行政訴訟庭（112年8月14日以前）或向臺北高等行政法
院（112年8月15日以後）提起行政訴訟。如對本決定不服者，得於本決定
書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行政法院提起行政訴訟。（臺灣臺
北地方法院行政訴訟庭地址：新北市新店區中興路1段248號；臺北高等行
政法院地址：臺北市士林區福國路101號）