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臺北市政府 112.11.23. 府訴二字第1126085251號訴願決定書
訴 願 人 ○○有限公司
代 表 人 ○○○
原 處 分 機 關 臺北市政府都市發展局
訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 112年9月4日北市都
築字第11230363021號裁處書，提起訴願，本府決定如下：
主文
訴願駁回。
事實
一、本市大安區○○街○○號○○樓建築物（下稱系爭建物，領有68使字
第xxxx號使用執照，建物登記面積為 81.71平方公尺〔含平台〕），
位於都市計畫第 3種住宅區，臨接寬度11公尺計畫道路。經本市動物
保護處（下稱動保處）於民國（下同） 111年5月9日派員至系爭建物
查察，現場店家自述營業項目為寵物用品零售、寵物美容，並現場製
作寵物業稽查檢核表，以 111年5月10日動保救字第11160083431號函
（下稱111年5月10日函）移請原處分機關依權責處理。經原處分機關
審認訴願人營業態樣歸屬行為時臺北市土地使用分區管制自治條例第
5 條附表規定之「第十九組：一般零售業甲組（二十九）寵物食品及
用品」及「第二十七組：一般服務業（十九）寵物美容」，依該自治
條例第8條及臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第2條附表規定
，第 3種住宅區得附條件允許作「第十九組：一般零售業甲組（二十
九）寵物食品及用品」（允許使用條件：1、設置地點應臨接寬度8公
尺以上之道路。2、限於建築物第1層及地下1層使用。3、營業樓地板
面積應在 500平方公尺以下）及「第二十七組：一般服務業（十九）
寵物美容」（允許使用條件：1、設置地點應臨接寬度8公尺以上之道
路。2、營業樓地板面積應在500平方公尺以下。3、限於建築物第1層
，得併同地下 1層使用。4、其毗鄰兩側及直上1樓層區分所有建物為
住宅使用者，應取得該等建物所有權人之書面同意）使用，系爭建物
符合第 3種住宅區作「第十九組：一般零售業甲組（二十九）寵物食
品及用品」使用之允許使用條件規定；然因系爭建物使用執照登載用
途第1層及第2層分別為「店舖、集合住宅、停車場」及「集合住宅」
，其未符合作「第二十七組：一般服務業（十九）寵物美容」使用關
於其毗鄰兩側及直上 1樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等
建物所有權人之書面同意之附條件允許使用規定，乃以111年5月16日
北市都築字第1113039397號函（下稱111年5月16日函）通知訴願人檢
附具體事證向原處分機關陳述意見；經訴願人於111年5月27日書面檢
附系爭建物所有權人同意書、毗鄰兩側及直上 1樓層區分所有建物為
非住宅使用現況照片等影本回復後，經原處分機關審認訴願人未符合
其毗鄰兩側及直上 1樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等建
物所有權人書面同意之附條件允許使用規定，乃以 111年6月6日北市
都築字第1113025873號函（下稱 111年6月6日函）通知訴願人確保建
築物合法使用，倘於文到次日起 2個月後仍有違規之營業態樣情事，
將依都市計畫法裁處，111年6月6日函於111年6月7日送達。
二、嗣動保處於 111年10月17日再次派員前往系爭建物查察，認定現場之
營業項目仍為寵物美容、寵物用品販售，乃現場製作寵物業稽查檢核
表，以112年7月10日動保救字第1126012166號函（下稱112年7月10日
函）移請原處分機關依權責處理。經原處分機關審認系爭建物營業態
樣歸屬臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條附表規定之「第十九
組：一般零售業甲組（二十九）寵物食品及用品」及「第二十七組：
一般服務業（十九）寵物美容」，依該自治條例第 8條及臺北市土地
使用分區附條件允許使用標準第2條附表規定，第3種住宅區得附條件
允許作「第十九組：一般零售業甲組（二十九）寵物食品及用品」（
允許使用條件：1、設置地點應臨接寬度 8公尺以上之道路。2、限於
建築物第1層及地下1層使用。3、營業樓地板面積應在500平方公尺以
下）及「第二十七組：一般服務業（十九）寵物美容」（允許使用條
件：1、設置地點應臨接寬度 8公尺以上之道路。2、營業樓地板面積
應在500平方公尺以下。3、限於建築物第1層，得併同地下1層使用。
4、其毗鄰兩側及直上1樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等
建物所有權人之書面同意）使用，然系爭建物未符合作「第二十七組
：一般服務業（十九）寵物美容」使用關於其毗鄰兩側及直上 1樓層
區分所有建物為住宅使用者，應取得該等建物所有權人之書面同意之
附條件允許使用規定，乃以 112年7月20日北市都築字第11230487262
號（下稱 112年7月20日函）及112年8月7日北市都築字第1123035559
號函（下稱112年8月7日函）通知訴願人陳述意見，經訴願人於112年
8月2日以書面回復略以，尚未取得直上 1樓層建物所有權人書面同意
等；及於112年8月21日以書面回復略以，業已取得毗鄰系爭建物之○
○號○○樓住戶書面同意，至毗鄰系爭建物之○○號○○樓為營業中
之公司行號，直上 1樓層即○○號○○樓為無人居住之空屋，應屬非
住宅使用等。經原處分機關審認訴願人將系爭建物作為「第二十七組
：一般服務業（十九）寵物美容」使用，惟未取得直上 1樓層區分所
有建物作住宅使用者之建物所有權人書面同意，違反都市計畫法第34
條、臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1及臺北市土地使用分區
管制自治條例第8條等規定，乃依都市計畫法第79條第1項及臺北市政
府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作
業程序第3類第1階段等規定，以112年9月4日北市都築字第112303630
21號裁處書（下稱原處分）處訴願人新臺幣（下同） 6萬元罰鍰，並
限於文到次日起3個月內停止違規使用。原處分於112年9月6日送達，
訴願人不服，於112年10月2日向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷
答辯。
理由
一、本件 112年10月2日訴願書記載：「……北市都築字第11230363022號
……案件撤銷……」惟原處分機關112年9月4日北市都築字第1123036
3022號函僅係檢送原處分等予訴願人之函文，揆其真意，應係對原處
分不服，合先敘明。
二、按都市計畫法第 4條規定：「本法之主管機關……在直轄市為直轄市
政府……。」第34條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地
及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」第79條第 1
項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取
土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法
所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或
建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰
鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止
使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆
除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使
用人或管理人負擔。」
臺北市都市計畫施行自治條例第10條之 1規定：「前條各使用分區使
用限制如下：一 住宅區：以建築住宅為主，不得為大規模之商業、
工業及其他經市政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有
礙居住安寧、公共安全、衛生之使用。……」
臺北市土地使用分區管制自治條例第 5條規定：「本市都市計畫範圍
內土地及建築物之使用，依其性質、用途、規模，訂定之組別及使用
項目如附表。」第 8條規定：「在第三種住宅區內得為下列規定之使
用：一、允許使用（一）第一組：獨立、雙併住宅。……（十一）第
十五組：社教設施。（十二）第四十九組：農藝及園藝業。二、附條
件允許使用……（七）第十九組：一般零售業甲組。……（十一）第
二十七組：一般服務業之……（十九）寵物美容……。」
附表（節錄）使用組
使用項目
第十九組：一般零售業甲組
……
（二十九）寵物食品及用品。
……第二十七組：一般服務業
……
（十九）寵物美容。
……
臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第 1條規定：「本標準依臺
北市土地使用分區管制自治條例第九十七條之五規定訂定之。」第 2
條規定：「臺北市（以下簡稱本市）各使用分區附條件允許使用之組
別及使用項目如附表。」
附表（節錄）分區
使用組及使用項目
允許使用條件
住
三第十九組：一般零售業甲組
……
（二十九）寵物食品及用品。
……第……（二十九）目：
一、設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路。
二、限於建築物第1層及地下1層使用。
三、營業樓地板面積應在500平方公尺以下。第二十七組：一般服務業
……
（十九）寵物美容。
…………
第（十九）目：
一、設置地點應臨接寬度8公尺以上之道路。
二、營業樓地板面積應在500平方公尺以下。
三、限於建築物第1層，得併同地下1層使用。
四、其毗鄰兩側及直上1樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等建物所有權人之書面同意。
……
臺北市各項違反都市計畫法案件處理原則第 3點規定：「處理原則違
規案件區分處理方式為 A、B等二類：……（二）B類：違規使用屬臺
北市各使用分區『不』允許使用或一０二年七月二十五日（不含）後
設立，且不符臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關
法令允許使用條件者。……」第4點規定：「作業程序 本府各權責機
關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確認其態樣者，應通報本府
都市發展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分區管制自治條
例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書等相
關規定，以下列方式辦理：……（二）屬本原則前點第一項第二款者
，由都發局說明使用事實、法令規定，並函知違規使用人於文到二個
月內改善並副知建物及土地所有權人，建物及土地所有權人應維護其
所有建物及土地合法使用，並以書面或其他足以佐證之具體方式善盡
告知違規使用人相關都市計畫及土地使用法令之責任，倘違規使用人
有異動之情形，都發局不再重新給予二個月期限改善，屆期後各權責
機關應於十五日內查察通報營業事實或行為，經權責機關查察通報有
違規營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定及『臺北
市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查
處作業程序』查處並通報權責機關。另函請相關單位就噪音、環保、
衛生、交通、消防及公安等事項依權管法令加強管理。……」
臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事
件查處作業程序規定：「（節錄）分類
第一階段
第3類
其他（非屬於第1類或第2類者）。
處違規使用人新臺幣6萬元罰鍰，限期3個月內停止違規使用，並副知建築物（或土地）所有權人。
」
臺北市政府 104年4月29日府都築字第10433041900號公告：「主旨：
公告『都市計畫法第79條』有關本府權限，委任本府都市發展局辦理
，並自公告之日起生效。……公告事項：『都市計畫法第79條』有關
本府權限，委任本府都市發展局辦理，以該局名義行之。」
三、本件訴願理由略以：系爭建物直上 1樓層區分所有建築物之使用者已
年過90，早已語焉不詳，且雙手顫抖，於是事實上構成無行為能力之
狀態，遑論協助簽署使用同意書之可能，故該使用者有簽署同意書客
觀不能之情事；然主管機關並未參酌該事實，以未取得使用者書面同
意為由，對訴願人處6萬元罰鍰，恐有待商榷。
四、查系爭建物位於都市計畫第3種住宅區，經動保處111年5月9日派員查
得系爭建物之營業項目為寵物用品零售、寵物美容，原處分機關審認
訴願人於系爭建物經營寵物美容部分，未符合其毗鄰兩側及直上 1樓
層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等建物所有權人書面同意之
附條件允許使用規定，以 111年6月6日函通知訴願人確保建築物合法
使用，倘於文到次日起 2個月後仍有違規之營業態樣情事，將依都市
計畫法裁處；動保處復於 111年10月17日查得訴願人將系爭建物違規
作經營寵物美容使用，有系爭建物地籍套繪都市計畫使用分區圖、建
物標示部列印資料、動保處111年5月10日函、112年7月10日函及所附
111年5月9日、111年10月17日寵物業稽查檢核表、原處分機關111年5
月16日函、111年6月6日函、112年7月20日函、112年8月7日函及訴願
人 111年5月27日、112年8月2日、112年8月21日書面等影本附卷可稽
，是原處分自屬有據。
五、至訴願人主張系爭建物直上 1樓層區分所有建築物之使用者已年過90
，事實上構成無行為能力之狀態，遑論協助簽署使用同意書之可能，
主管機關並未參酌該事實，以未取得使用者書面同意為由，對訴願人
處6萬元罰鍰，恐有待商榷云云。經查：
（一）按住宅區以建築住宅為主，不得為大規模之商業、工業及其他經市
政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、
公共安全、衛生之使用；而都市計畫範圍內土地或建築物之使用，
違反都市計畫法或直轄市政府等依該法所發布之命令者，得處建築
物所有權人、使用人等 6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令停止使
用等；揆諸都市計畫法第79條第 1項及臺北市都市計畫施行自治條
例第10條之 1等規定自明。次按臺北市土地使用分區管制自治條例
第8條及臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第2條附表規定，
第 3種住宅區得附條件允許作「第十九組：一般零售業甲組（二十
九）寵物食品及用品」（允許使用條件：1、設置地點應臨接寬度8
公尺以上之道路。2、限於建築物第1層及地下1層使用。3、營業樓
地板面積應在 500平方公尺以下）及「第二十七組：一般服務業（
十九）寵物美容」（允許使用條件：1、設置地點應臨接寬度8公尺
以上之道路。2、營業樓地板面積應在 500平方公尺以下。3、限於
建築物第1層，得併同地下1層使用。4、其毗鄰兩側及直上1樓層區
分所有建物為住宅使用者，應取得該等建物所有權人之書面同意）
使用。
（二）查本件依系爭建物地籍套繪都市計畫使用分區圖、建物標示部及使
用執照影本顯示，系爭建物位於都市計畫第3種住宅區，臨接寬度1
1公尺計畫道路，建物登載面積為81.71平方公尺，系爭建物使用執
照登載用途第1層及第2層分別為「店舖、集合住宅、停車場」及「
集合住宅」。原處分機關查認訴願人有如事實欄所述未符合其毗鄰
兩側及直上 1樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得該等建物所
有權人書面同意之附條件允許使用規定，違規將系爭建物作「第二
十七組：一般服務業（十九）寵物美容」使用之情事，前以111年6
月6日函通知訴願人確保建築物合法使用，倘於文到次日起2個月後
仍有違規之營業態樣情事，將依都市計畫法裁處； 111年6月6日函
於111年6月7日送達。嗣動保處於111年10月17日派員前往系爭建物
訪視，查得訴願人仍於系爭建物經營寵物美容，有動保處111年5月
10日函、112年7月10日函及所附111年5月9日、111年10月17日寵物
業稽查檢核表、原處分機關111年5月16日函、111年6月6日函、112
年 7月20日函、112年8月7日函及訴願人111年5月27日、112年8月2
日、112年8月21日書面等影本在卷可憑；是訴願人將系爭建物作為
「第二十七組：一般服務業（十九）寵物美容」使用，惟未取得直
上 1樓層區分所有建物作住宅使用者之建物所有權人書面同意，不
符允許使用條件之事實，洵堪認定。原處分機關審認其違反都市計
畫法第34條等規定，並無違誤。又第 3種住宅區建物作為「第二十
七組：一般服務業（十九）寵物美容」使用，本應符合取得直上 1
樓層區分所有建物作住宅使用者之建物所有權人書面同意之要件；
至訴願人所稱系爭建物直上 1樓層之建物所有權人為年過90之人事
實上構成無行為能力之狀態，有簽署同意書客觀不能之情事一節，
若建物所有權人確有無行為能力之情事，亦得由法定代理人代為法
律行為。訴願主張，不足採據。從而，原處分機關以原處分處訴願
人6萬元罰鍰，並限於文到次日起3個月內停止違規使用，揆諸前揭
規定，並無不合，應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第79條第 1項，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 連 堂 凱（公出）
委員 張 慕 貞（代行）
委員 王 曼 萍
委員 陳 愛 娥
委員 洪 偉 勝
委員 范 秀 羽
委員 郭 介 恒
中華民國 112 年 11 月 23 日
如對本決定不服者，得於本決定書送達之次日起 2個月內，向臺北高等行
政法院提起行政訴訟。（臺北高等行政法院地址：臺北市士林區福國路10
1號）